Навигация по сайту Наш e-mail:

ALEGRIA PREMIUM

Испания
Все новостройки в Испании от +220 компаний-девелоперов. Продажа напрямую от застройщиков.
Близость моря
Налогообложение доходов от туристической аренды в Испании

Налогообложение доходов от туристической аренды в Испании

7 июня, 2024

Испания традиционно считается одной из самых популярных стран с развитым рынком в сфере туристической аренды недвижимости. Для собственника имущества, это отличная возможность не только получать дополнительный доход, но и окупить вложенные ранее средства. Но вместе с ростом популярности такого вида бизнеса, также усилилось и внимание к нему со стороны налоговых органов. С 2024 года в Испании в силу вступили обновленные налоговые правила, действующие для доходов от туристической аренды, и их важно знать, чтобы получать максимальные доходы и минимизированную налоговую нагрузку.

Одним из ключевых изменений является введение нового типа налога под названием Impuesto sobre las Operaciones de Turismo (IOT). Согласно этому закону, все владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду туристам, должны уплачивать данный налог. Он рассчитывается на основе дохода, полученного от аренды, и составляет 14% от всей полученной суммы.

Исключением являются объекты, размещенные в регионах с низкой туристической активностью, они уплачивают налог в размере 8%. Это важно учитывать при выборе местонахождения объекта недвижимости и рассмотрении потенциального дохода от сдачи его в аренду.

Кроме того, новые налоговые правила предусматривают более строгое наказание за неуплату налогов или предоставление ложной информации в декларации. При нарушении этих правил предусмотрено взыскание штрафа, который может составлять до 150% от суммы недоплаченного в казну налога.

Оптимизация налогов на доходы от туристической аренды в Испании

Для увеличения доходов и уменьшения налоговой нагрузки от туристической аренды в Испании в 2024 году рекомендуется:

  1. Зарегистрировать недвижимость в соответствующих органах. С 2024 года, все объекты, предоставляемые в аренду туристам, должны быть зарегистрированы в местной администрации. Это позволит избежать штрафов и проблем с налоговыми органами.
  2. Соблюдать правила декларирования доходов. При получении доходов от туристической аренды, владелец недвижимости должен предоставить декларацию и уплатить соответствующий налог в установленные сроки. Важно указывать все доходы и не предоставлять ложную информацию в декларации, чтобы избежать штрафов.
  3. Использовать разрешенные налоговые вычеты и льготы. В Испании существуют различные налоговые вычеты и льготы, которые могут быть использованы для снижения налоговой нагрузки. Например, можно воспользоваться вычетом на ремонт и обслуживание арендной недвижимости, либо вычетом на её амортизацию.
  4. Обратиться к профессионалам. Для того чтобы оптимизировать и доходы, и налоговую нагрузку, рекомендуется обращаться к специалистам по налоговому праву или консультантам, чтобы получить профессиональные советы и рекомендации, относительно индивидуальной ситуации.

А теперь рассмотрим вопросы налогообложения доходов от туристической аренды в Испании подробнее.

Какие налоги платит собственник?

Как правило, владелец недвижимости должен учитывать до 3 различных налогов, чтобы рассчитать, сколько ему придется заплатить в испанскую казну: подоходный налог (IRPF), НДС (IVA) и налог на экономическую деятельность (IAE).

Ниже мы разместим краткое руководство, которое может помочь тем, кто впервые входит в этот бизнес и желает знать, как правильно задекларировать свой доход от сдачи в аренду жилья на время отпуска, какие налоги будут применимы, а какие – нет.

Начнём с самого простого вопроса.

Что считается туристической арендой в Испании?

Для налоговой службы (казначейства) или исп. La Agencia Tributaria (Hacienda), жилье считается сдаваемым в туристическую аренду, когда осуществляется передача во временное пользование всего объекта недвижимости, меблированного и оборудованного в целях немедленного использования для проживания. Информация о таком объекте обычно выдаётся или рекламируется на соответствующих туристических порталах (booking.com, airbnb.com т.д.) с целью получения прибыли.

Здесь следует быть внимательным: если вы не используете свой дом исключительно для сдачи в аренду на время отпуска, то имейте в виду, что при декларировании доходов вы должны различать и указывать два разных периода одного и того же финансового года.

Первый период должен соответствовать тому периоду времени, когда ваше жилье сдавалось в аренду. Все такие доходы должны быть задекларированы в полном объеме, но при этом расходы, полученные от аренды, могут быть вычтены пропорционально арендованным дням.

Второй период соответствует времени, в течение которого дом был свободен от гостей-арендаторов. В таком случае это будет подразумевать иной вид доход, учитываемый налоговой, и который также должен быть задекларирован просто за сам факт наличия второго жилья/места жительства.

Важно помнить, что, отдав свою недвижимость в туристическое пользование, вы не сможете применить 50- % скидку, предусмотренную в текущем году в статье 23.2 Закона о подоходном налоге для домов, предназначенных для постоянного проживания – la Ley de IRPF para las viviendas destinadas a la residencia habitual (ранее она составляла 60 %).

Однако, существуют определенные вычеты, которые можно использовать для уменьшения уплачиваемой суммы налогов, например, расходы на коммунальные услуги – потребленные электричество или воду в течение срока аренды.

Каковы правила туристической аренды в Испании?

До 2013 года аренда жилья на время отпуска подпадала под действие Закона о городской аренде (La Ley de Arrendamientos Urbanos). Однако в том же году вступил в силу новый закон о мерах, способствующих большей гибкости и развитию рынка аренды недвижимости, который передал автономным сообществам полномочия в отношении регулирования аренды жилья на время отпуска.

Не существует единой государственной структуры, полностью регулирующей аренду туристических объектов недвижимости. В Испании полномочия в данном вопросе принадлежат автономным сообществам, поэтому необходимо обращаться непосредственно к властями вашего региона, чтобы убедиться, что ваше жилье соответствует всем необходимым правилам и минимальным требованиям, таким как наличие туристической лицензии, регистрация объекта недвижимости в кадастровом учете, соответствие удобств жилья нормам проживания и прочее.

Как задекларировать свой доход от сдачи недвижимости в аренду?

Налоговая служба – La Agencia Tributaria и, в меньшей степени, различные региональные законы, регулирующие аренду отпускного жилья в Испании, обычно различают размещение, которое предоставляет лишь услуги проживания (дом/квартира) или то, которое включает в себя также гостиничный сервис.

Это важный фактор: в зависимости от категории, к которой относится ваш объект недвижимости, вам придется платить те или иные налоги (например, НДС), и способ их оплаты также может варьироваться. Принимая во внимание вышеизложенное, необходимо четко понимать конкретные характеристики вашего арендного жилья.

Что будет считается услугой, характеризующей гостиничный бизнес, а что отпускным арендным жильем и как различать эти два типа? Как это повлияет на доходы, которые вы должны декларировать, и на налоги, которые нужно своевременно оплатить?

Рассмотрим эти вопросы подробнее на двух примерах.

Вариант 1. Аренда жилья для отдыха с гостиничными услугами

Аренда жилья на время отпуска с гостиничными услугами, по мнению налоговой службы Испании, означает передачу любого жилья в туристических целях, при которой гостям предоставляется не только само размещение, но и ряд дополнительных сервисов на время их пребывания.

К таким услугам можно отнести следующие:

  • Рецепция с заселением/выселением/приёмом гостей в специально отведенной для этого зоне;
  • Периодическая уборка помещения;
  • Периодическая смена постельного белья и душевых принадлежностей в ванной комнате;
  • Прачечная;
  • Хранение багажа;
  • Предоставление свежей прессы;
  • Мелкий бытовой ремонт.

Также имейте в виду, что если в вашем арендном жилье предлагаются подобные виды услуг, то налоговое управление Испании будет считать, что ваш доход получен от предпринимательской деятельности, независимо от того, являетесь ли вы физическим лицом (persona física), индивидуальным предпринимателем (autónomo) или действуете через компанию. Как видите, вопрос классификации вашего жилья отнюдь не праздный.

Что такое налог на экономическую деятельность – Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)?

IAE – это прямой налог, которым облагаются деловая, профессиональная или творческая деятельность на территории Испании и уплате которого подлежат все физические и юридические лица, действующие на территории страны.

К счастью, платить IAE приходится не всем. Дело в том, что экономическая деятельность, чистый оборот которой составляет менее 1 000 000 евро, освобождается от уплаты данного налога в соответствии с положениями статьи 82.1 c) Закона о местных финансах – artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales.

Тем не менее, вам придется зарегистрироваться для учета, отправив налоговые формы 036 (modelo 036) или 037 (modelo 036).

Лица, предоставляющие услуги туристического проживания, обязаны зарегистрировать свою недвижимость по группе 685 IAE «Негостиничное размещение туристов» – «Alojamientos turísticos extrahoteleros». В эту категорию входит такое размещение, которое не предоставляет гостиничного сервиса.

Имейте в виду, что, хотя в законодательстве о налоге IAE это прямо не указано, при регистрации такой недвижимости обязательно нужно указывать изменение вида использования: с жилого (residencial) на третичное (terciario). Таким образом, в течение того времени, пока ваш объект недвижимости сдается в туристическую аренду и подпадает под налог IAE, вы не сможете использовать его в качестве обычного частного дома.

Что такое налог на добавленную стоимость (НДС) – Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)?

Аренда жилья на время отпуска с услугами должна включать в свои счета-фактуры НДС в размере 10 %, как указано в статье 20.23° Закона об НДС – el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. Аргументация налоговой службы в данном случае очень проста: вы осуществляете экономическую деятельность, а значит, вы должны взимать НДС, как и в любом другом бизнесе.

Обязанность применять НДС к вашим тарифам на проживание является одним из больших недостатков такого типа размещения, поскольку туристическое жилье, которое не подразумевает предоставления дополнительных услуг, освобождается от уплаты данного налога с гостей и, следовательно, может предлагать более конкурентоспособные цены.

Что такое налог на доходы физических лиц – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – это прогрессивный налог, которым облагаются доходы всех физических лиц, проживающих в Испании. Доход от сдачи в аренду вашего жилья будет считаться доходом от экономической деятельности, при условии, что вы в предоставляете дополнительные услуги, типичные для гостиничного бизнеса.

Также не забывайте, что существует ряд вычитаемых расходов при подаче вашей декларации подоходного налога, что позволит вам сэкономить определенные средства.

Вариант 2. Аренда жилья для отдыха без оказания услуг

В случае, если ваш объект недвижимости не предоставляет ни одной из перечисленных выше услуг (см. Вариант 1), он также может считаться арендным жильём. Кроме того, это не значит, что вы не сможете оказывать своим гостям совсем никаких услуг.

Наличие следующих услуг в объекте размещения не считается признаком ведения гостиничного бизнеса:

  • Уборка квартиры перед приездом и после отъезда гостей;
  • Смена постельного белья и душевых принадлежностей перед приездом и после отъезда гостей;
  • Уборка мест общего пользования здания, где расположена ваша квартира (подъезд, лестницы и лифты), а также территории урбанизации, если жильё расположено в ней (зеленые зоны, въезд, тротуары, дорожки и т.п.);
  • Техническая помощь и сервисное обслуживание при возникновении возможных неполадок и повреждения сантехники, электричества, жалюзи, бытовой техники, стеклянной посуды.

При оказании услуг данного перечня, полученные вами доходы не будут считаться доходами, полученными от ведения экономической деятельности.

Взимается ли налог на экономическую деятельность – Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)?

Согласно Королевскому указ 1065/2007 от 27 июля – el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, те, кто просто сдает в аренду свою недвижимость, освобожденную от НДС, не имея признаков ведения экономической деятельности, не будут обязаны уплачивать IAE или подавать формы 036 или 037, о чём мы упоминали в примере ранее.

Взимается ли налог на добавленную стоимость (НДС)?

Объекты недвижимости для туристического размещения, которые не предоставляют дополнительных услуг (гостиничный сервис), освобождаются от уплаты данного налога и не должны декларировать НДС, поскольку доход от такой аренды считается полученным не от ведения экономической деятельности, а скорее от капитала в виде недвижимости.

Взимается ли налог на доходы физических лиц?

Как мы уже объясняли ранее, доход от сдачи в аренду отпускного жилья без оказания услуг считается доходом от капитала в виде недвижимости, из которого можно вычесть ряд расходов, типичных для такого типа размещения.

Помните, что вы не сможете применить к этим доходам 50%-ный вычет как за аренду недвижимости, используемой для постоянного проживания, поскольку этим покрывается не постоянная потребность в жилье, а краткосрочная.

Не забывайте, что вы должны платить налоги за период, в течение которого дом не сдавался в аренду, что считается условным доходом и обычно составляет от 1% до 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Также имейте в виду, что из всего вышеперечисленного есть исключение: если по каким-то причинам в вашем жилье вёл трудовую деятельность человек, нанятый по договору полной занятости, то вам придется задекларировать свой доход от аренды уже как доход от экономической деятельности.

Каковы риски несообщения о доходах от туристической аренды?

В последние годы, в результате распространения теневой экономики, существующей в секторе туристической аренды, испанская Hacienda усилила контроль над туристическими домами с целью упорядочить этот вид деятельности.

Одной из значимых мер, которые были приняты, стало то, что соответствующие платформы аренды жилья на время отпуска, такие как Airbnb, Booking.com и др., должны сообщать об объектах недвижимости, рекламируемых на их веб-сайтах, а также о личности их владельцев и доходах, полученных в результате аренды, с помощью отправки формы 179 (modelo 179).

Что из себя представляет modelo 179?

Форма 179 обязывает такие компании, как Airbnb, Booking.com или Vrbo, занимающиеся продвижением туристической аренды, предоставлять информацию обо всех объектах недвижимости, которые использовали их платформу для продвижения своих услуг.

Таким образом, данная форма не является документом, который владельцы жилья должны включать в свою налоговую декларацию, но является обязанностью для компаний, которые предоставляют рекламные услуги владельцам арендной недвижимости на время отпуска.

Информация, которую эти посреднические компании должны предоставить включают: личность владельца жилья, сдаваемого в аренду; его местонахождение; количество дней, в течение которых объект был сдан в аренду; а также полученный владельцем доход.

Как форма 179 повлияла на владельцев туристического жилья?

Благодаря форме 179, налоговой стало гораздо легче выявлять объекты недвижимости с нерегулярным статусом, арендуемые на время отпуска, и доходы от которых не декларируются их владельцами напрямую. Помните, что декларирование таких доходов – не свободная опция, а единственный способ предоставить туристическую квартиру без юридических рисков.

Что ожидает владельца туристической недвижимости, если налоговая увидит, что он не задекларировал доходы от аренды?

Штраф, который может грозить в этом случае, зависит от того, считается ли неуплата незначительным, серьезным или очень серьезным мошенничеством, и будет варьироваться в пределах от 50% до 150% от незадекларированной суммы. Также имейте в виду, что последствия могут быть и более серьезными, в зависимости от автономного сообщества, в котором расположена ваша недвижимость.

Заключение

Налоговая служба Испании строго контролирует декларации о доходах владельцев туристических объектов. По этой причине важно, чтобы вы хорошо понимали все тонкости налогообложения данного вида собственности.

Конечно, иногда это сложный для обычного физического лица вопрос, но он позволит вам избежать штрафных санкций и предвидеть свои будущие расходы и доходы. Поэтому в большинстве случаев стоит подумать о том, чтобы обратиться к профессиональному лицу, специализирующемуся на налоговых консультациях в туристическом секторе, что позволит вам вести свой бизнес в полной уверенности и безопасности.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Поделиться:
внж в испании за 3 месяца При покупке недвижимости узнать подробнее
Похожие статьи
Число американцев, купивших жилье в Испании, выросло до рекордного уровня
Число американцев, купивших жилье в Испании, выросло до рекордного уровня

Согласно данным нотариусов, регистрирующих сделки купли-продажи недвижимости, в 2023 году жилье в Испании приобрели 2414 американцев, что стало новым рекордом....

5 июля, 2024
Открыть компанию Испании: ответы на главные вопросы
Открыть компанию Испании: ответы на главные вопросы

Открытие с нуля собственного бизнеса в чужой стране может показаться сложной задачей. Практически все задаются одними и теми же вопросами:...

28 июня, 2024
За 1 квартал 2024 года в провинции Аликанте было заключено на 2,8% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года
Провинция Аликанте – третья в Испании по числу сделок купли-продажи жилья

Несмотря на то, что в некоторых регионах Испании сектор недвижимости начинает демонстрировать признаки замедления, провинция Аликанте продолжает оставаться одной из...

25 июня, 2024
Жилье на средиземноморском побережье Испании подорожало за год на 6,5%
Жилье на средиземноморском побережье Испании подорожало за год на 6,5%

Данные оценочной компании Tinsa по общему и крупным рынкам недвижимости за май 2024 года показывают, что цены на новое и...

21 июня, 2024

Самые просматриваемые объекты

в Alegria Premium
НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НЕДАЛЕКО ОТ МАРБЕЛЬИМарбелья
455 600 €
Квартиры/Апартаменты
3
2
ID CDS_SP_SP0509
НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В МАРБЕЛЬЕМарбелья
525 000 €
Квартиры/Апартаменты
3
2
ID CDS_SP_SP0624
ЭКСКЛЮЗИВНАЯ ВИЛЛА В ПРИРОДЕ EБенисса
925 000 €
Дома/Виллы
3
2
ID N6006
НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ПИЛАР-ДЕ-ЛА-ОРАДАДАПилар-де-ла-Орадада
299 000 €
Пентхаус
2
2
ID RSPG_N7720
Захватывающие трехкомнатные апартаменты в МарбельеМарбелья
790 000 €
Квартиры/Апартаменты
3
2
ID MA0305N
НОВAЯ ВИЛЛА В ТОРРЕ-ДЕ-ЛА-ОРАДАДАПилар-де-ла-Орадада
2 850 000 €
Дома/Виллы
5
5
ID RSPG_N7386
ВИЛЛА СОВРЕМЕННОГО ДИЗАЙНА НА ПОЛЕ ДЛЯ ГОЛЬФА!!!Алгорфа
729 000 €
Дома/Виллы
4
3
ID RSPG_N5728
Задайте вопрос специалисту Alegria Premium
  • узнайте все о покупке недвижимости и процессе получения резиденции
  • выберите город для отдыха, инвестиций
  • получите бесплатную консультацию по любому вопросу от эксперта Alegria Premium
*Заполняя поля формы вы принимаете условия политики конфиденциальности
Владислав Белошеин Менеджер по продажам