Все об ипотеке в Испании в 2022 году

Ипотека в Испании благодаря низким процентным ставкам и прозрачным условиям не теряет своей популярности в 2022 году. Не скроем, в последние годы оформить ипотечный кредит в испанских банках стало несколько сложнее: банки более пристально проверяют экономическое положение заемщика, требуют предоставить большой пакет документов, проверяют и перепроверяют указанные сведения и всячески испытывают терпение обратившихся к ним граждан. И, тем не менее, спрос на ипотеку в Испании в 2022 году не падает, т.к. для большей части молодежи и молодых семей это единственный шанс обзавестись собственным жильем.

Каждый год испанские банки разрабатывают новые льготные или бонусные ипотечные программы. В первую очередь они направлены на клиентов, планирующих купить свое первое жилье, на молодых заемщиков, а также на покупателей, нацеленных на приобретение недвижимости от банка.

Также всеми крупными банками разрабатываются системы лояльности и поощрений в виде снижения процентной ставки за покупку дополнительных банковских продуктов, привязку доходов и расходов к банковскому счету, участие в частных пенсионных и инвестиционных планах.

Рассмотрим все вопросы, касающиеся получения ипотеки в Испании в 2022 году, а также укажем действующие процентные ставки ведущих коммерческих банков.

Выбор банка для получения ипотеки в Испании в 2022 году

Заемщик имеет полную свободу в выборе банка-кредитора, причем как на подготовительном этапе, так и в случае уже оформленной ипотеки. В любой момент времени клиент может запросить суброгацию, т.е. перевод оставшейся части долга в другой банк. В этом случае происходит подписание нового ипотечного договора и одновременное закрытие первоначальной ипотеки.

Первый банк при суброгации взыщет с уходящего клиента комиссионные: если переход в новый банк случился в первые три года, комиссия составит 0,15% от оставшейся суммы ипотеки; в последующие годы – 0%.

Новый ипотечный закон, принятый в 2019 году, запретил испанским банкам включать в ипотечные договоры обременительные или ограничительные условия в отношении заемщиков. Это привело к тому, что все сделки с участием банков стали абсолютно прозрачными и практически унифицированными.

На страже защиты прав клиента сейчас стоят и нотариусы (ипотечные договоры всегда заверяются нотариально), обязанные не только проверять чистоту сделок, но и в каждом случае проводить с заемщиком предварительное собеседование. На собеседовании нотариус выясняет, понимает ли клиент целиком и полностью условия сделки, а также ясны ли ему права и обязанности сторон.

Конечно, подобная забота о клиенте имеет и обратную сторону: сделки, предполагающие получение ипотечного кредита, в настоящее время затягиваются на два месяца и больше.

Cláusula suelo, страховки и прочие дополнительные финансовые продукты

“Cláusula suelo” – особое условие, которым любили злоупотреблять испанские банки до принятия нового ипотечного закона. Это особый пункт договора, в котором оговаривался минимальный размер плавающей процентной ставки, ниже которого она опускаться не могла. Плавающая ставка привязывается к определенному индикатору (ниже мы остановимся на этом моменте подробнее), чаще всего – к EURIBOR.

Математически это выглядит следующим образом: Х% + EURIBOR, где «Х» — фиксированная часть формулы, а «EURIBOR» — вариативная. Ранее банки имели право фиксировать в ипотечном договоре ограничение: как бы ни снижался EURIBOR, итоговая плавающая процентная ставка не могла быть ниже определенного показателя. В настоящее время банки не вправе устанавливать подобные ограничения. Таким образом, EURIBOR может снижаться до какого угодно значения, а следом за ним без каких-либо ограничений должна снижаться и процентная ставка по ипотеке.

Как правило, банки делают перерасчет один раз в 6 или 12 месяцев. В июле 2022 года среднее значение индикатора составило 0,992%. Самый низкий его показатель был зафиксирован в январе 2021 года и составил -0,505%.
Что касается страховок и прочих финансовых продуктов, то банк не вправе навязывать их клиенту. При этом ничто не мешает банку отказать несговорчивому заемщику в кредите. В данном вопросе придется лавировать и считать выгоду: страховки, дебетовые и кредитные карты, частные пенсионные планы, привязка зарплаты к счету – все это может быть вознаграждено снижением ипотечной ставки на несколько пунктов, в определенных случаях и в определенных банках – более 1%.

Расходы на оформление ипотеки в Испании в 2022 году

И в этом вопросе ипотечный закон защищает интересы клиентов: практически все расходы должны принимать на себя банки, а на плечи клиента ложится лишь малая их доля.

При оформлении ипотеки в Испании клиент оплачивает работу оценщика (независимая оценка объекта перед получением ипотечного кредита – обязательная процедура), а затем – свою копию нотариально заверенного ипотечного договора. Кстати, оценочная стоимость может отличаться от цены сделки как в большую, так и в меньшую сторону.
Все остальные расходы оплачивает банк-кредитор, а именно:

• Гонорар нотариуса, заверяющего ипотечный договор.
• Свою копию нотариально заверенного ипотечного договора.
• Гербовый налог (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — IAJD).
• Услуги управляющего, под чьим руководством и контролем происходит оформление ипотеки.
• Госпошлину за регистрацию ипотечного договора в Реестре собственности.
• Участие нотариуса в процедуре оформления ипотеки в Испании в 2022 году

Как мы ответили выше, нотариусу отводится важная роль в процессе оформления ипотеки. Во-первых, он сверяет пакет документов, представленных банком, с пакетом документов, находящихся на руках клиента, на предмет идентичности ипотечных условий – расхождений быть не должно. Во-вторых, проводит с клиентом предварительное собеседование, о чем мы писали выше. В-третьих, регистрирует ипотечный договор. Между собеседованием и подписанием по закону должно пройти не меньше 10 дней – срок, которые дается клиенту на принятие взвешенного решения.

Банковские комиссионные за досрочное погашение ипотеки и право на эмбарго

Система взимания комиссионных за досрочное погашение ипотечного кредита в Испании была унифицирована и на сегодняшний день выглядит следующим образом:

• Для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой – 0,25% с 1-го по 3-ий год или 0,15% с 1-го по 5-ый год (по соглашению сторон) и 0% начиная с 4-го или 6-го года.
• Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой – 2% с 1-го по 10-й год и 1,5% начиная с 11-го года.

Аналогичным образом была унифицирована система выхода банков на эмбарго в случае непогашения ипотеки.

Инициирование процедуры эмбарго со стороны банка возможно, если имеет место хотя бы одно из этих двух обстоятельств:

• Кредит находится в первой половине срока, и долг клиента составил 12 месяцев, либо достиг 3% от общей суммы выданного ипотечного кредита;
• Кредит находится во второй половине срока, и долг клиента составил 12 месяцев, либо достиг 7% от общей суммы выданного ипотечного кредита

Ипотека в Испании в иностранной валюте

Это еще одно интересное нововведение, пришедшее на испанский ипотечный рынок с введением нового закона. В настоящее время принято считать, что если валюта займа (в Испании – евро) отличается от валюты страны, где заемщик проживает постоянно, или от валюты, в которой он получает доход и хранит большую часть активов, то кредит такому заемщику выдается в иностранной валюте.

Это нововведение коснулось всех заемщиков, живущих и/или получающих доход за пределами еврозоны. Закон наделяет таких заемщиков дополнительными правами, а именно:

• Конвертировать долг в валюту своего дохода/активов;
• Конвертировать долг в валюту страны постоянного места жительства на момент подписания ипотечного договора;
• Конвертировать долг в валюту страны постоянного места жительства на момент конвертации.

Стоит ли говорить, что испанским банкам категорически не понравилась перспектива принимать на себя дополнительные валютные риски, и многие отказались работать с заемщиками из-за пределов еврозоны. Многие, но не все. Некоторые банки (например, Banco Sabadell) продолжают выдавать ипотечные кредиты клиентам, получающих доход в иных валютах. Но и проверку проводят более тщательно, и документов требуют не в пример больше, чем с местных граждан.

Типы ипотечных процентных ставок в Испании в 2022 году

Ипотечные кредиты в Испании выдаются с тремя типами процентных ставок:

• Плавающей (о ней мы упоминали выше). Плавающая ставка подвержена рыночным колебаниям. Обычно она самая низкая из предлагаемых банком, но и рисков в ней заложено больше. В основном плавающие ставки в Испании привязываются к EURIBOR, а раньше можно было встретить привязку и к LIBOR. Сейчас плавающие ставки находятся на рекордно низком уровне, но как долго продлится такое положение дел, никто прогнозировать не берется.
• Фиксированной. Такие ставки не пересматриваются и действуют в течение всего срока погашения ипотечного кредита. Фиксированная ставка всегда выше плавающей (банки закладывают в нее потенциально недополученную прибыль в случае роста рынка), но, одновременно, она самая надежная и понятная: что бы ни происходило на рынке, заемщик всегда будет выплачивать банку фиксированную ежемесячную квоту. Что интересно, испанские банки зачастую сами настаивают на выборе фиксированной процентной ставки, а в случае заемщиков-нерезидентов это вообще может стать обязательным условием.
• Смешанной. Это комбинация первых двух ставок. На первоначальном этапе (как правило, это 10 лет) ипотечный кредит погашается по фиксированной ставке, а далее до полного погашения – с применением плавающей ставки.

При выборе кредита также следует обращать внимание на два параметра – TIE и TAE. Эти аббревиатуры всегда стоят рядом с процентными ставками:

• Tasa Anual Equivalente (TAE) – это эффективная процентная ставка. Она показывает, во сколько реально обойдется ипотечный кредит с учетом дополнительных расходов в виде комиссионных банка, страховок, каких-то дополнительных платежей. Как правило, большая часть расходов приходится на первый год, когда оформляется ипотека.
• Tipo de Interés Nominal (TIN) – это номинальная процентная ставка. Она является чистой ставкой по кредиту без учета дополнительных финансовых продуктов и расходов.

Условия ипотеки в Испании в 2022 году

У каждого банка на сайте опубликовано несколько ипотечных программ с подробной раскладкой действующих льгот и бонусов. В среднем кредиты выдаются на срок до 30-35 лет (либо до достижения заемщиком возраста 75-80 лет). Объем финансирования составляет от 60 до 80% либо от цены купли-продажи, либо от оценочной стоимости (к расчету принимается наименьшая сумма).

На максимальный объем финансирования можно рассчитывать, если приобретается первое жилье, которое должно стать основным для заемщика, либо жилье от банка. Есть и особые молодежные программы: Banco Santander, например, предлагает до 95% финансирования клиентам моложе 36 лет, покупающим свое первое жилье, а Bankinter – до 90% на срок до 40 лет.

Итоговые условия, сроки, объемы и ставки всегда рассчитываются индивидуально по итогам собеседования с потенциальным заемщиком и анализа его экономического положения. Если приобретается второе жилье, третье и т.д., то срок погашения кредита будет короче, а объем финансирования меньше. В любом случае, ежемесячная квота по ипотеке не должна превысить 40% от получаемого дохода.

И, как мы заметили выше, чем больше дополнительных финансовых продуктов у банка будет куплено, тем ниже ставку предложит банк. Тот же Banco Santander предлагает до 1,10% бонусов (сюда входит привязка доходов к счету, использование кредитных карт, покупка страховок, получение энергетического сертификата и проч.).

Оформление ипотеки в Испании требует открытия расчетного счета (cuenta corriente), с которого будут списываться ежемесячные квоты, страховки, комиссионные, а также прочие расходы и налоги. Обслуживание счета может быть как платным, так и бесплатным – в зависимости от политики банка и действующих условий.

Что касается документов, то каждый банк требует отдельный пакет. В любом случае, он должен включать документы финансового характера (справки о зарплате, выписки с банковских счетов с движениями по этим счетам, налоговые декларации), личного характера (удостоверения личности, паспорта, свидетельства о браке и/или рождении детей), договор резерва с указанием данных продавца и покупателя, цены и условий сделки, а также заключение независимого оценщика.

Действующие ставки по ипотеке в Испании в 2022 году

Рассмотрим действующие ставки ведущих испанских банков на конец лета 2022 года:

Плавающая ставка:

• Banco Santander – от 1,87% TIN в течение первых 6 месяцев и EURIBOR + 1,87%, начиная с 7-го месяца (т.е. перерасчет раз в полугодие). С учетом максимальных бонусов — EURIBOR + 0,77%, начиная с 7-го месяца.
• BBVA – от 0,89% TIN в течение первого года и EURIBOR + 1,79%, начиная со второго года (т.е. перерасчет раз в год). С учетом максимальных бонусов — EURIBOR + 0,79%, начиная со второго года.
• Banco Sabadell – от 2,55% TIN в течение первого года и EURIBOR + 1,75%, начиная со второго года (т.е. перерасчет раз в год). С учетом максимальных бонусов – от 1,55% TIN в течение первого года и EURIBOR + 0,75%, начиная со второго года.
• Bankinter – от 2,55% TIN в течение первого года и EURIBOR + 2,05%, начиная со второго года (т.е. перерасчет раз в год). С учетом максимальных бонусов – от 1,25% TIN в течение первого года и EURIBOR + 0,75%, начиная со второго года.
• ING – от 1,75% TIN в течение первого года и EURIBOR + 1,59%, начиная со второго года (т.е. перерасчет раз в год). С учетом максимальных бонусов – от 0,95% TIN в течение первого года и EURIBOR + 0,79%, начиная со второго года.

Фиксированная ставка:

• Banco Santander – от 2,81% TIN в течение первых 6 месяцев и 3,81%, начиная с 7-го месяца (т.е. перерасчет раз в полугодие). С учетом максимальных бонусов – 2,71%, начиная с 7-го месяца.
• CaixaBank – от 2,70% TIN без бонусов и от 1,70% TIN с бонусами на срок до 15 лет; от 2,85% TIN без бонусов и от 1,85% TIN с бонусами на срок до 20 лет; от 2,95% TIN без бонусов и от 1,95% TIN с бонусами на срок до 30 лет.
• BBVA – от 2,95% TIN без бонусов в течение первых 6 месяцев и от 1,95% TIN с бонусами на срок до 15 лет.
• Banco Sabadell – от 3,35% TIN без бонусов в течение первых 6 месяцев и от 2,35% TIN с бонусами на срок до 30 лет.
• Bankinter – от 4,10% TIN без бонусов и от 2,80% TIN с бонусами на срок до 10 лет; от 4,15% TIN без бонусов и от 2,85% TIN с бонусами на срок до 15 лет; от 4,20% TIN без бонусов и от 2,90% TIN с бонусами на срок до 20 лет; от 4,25% TIN без бонусов и от 2,95% TIN с бонусами на срок до 25 лет; от 4,30% TIN без бонусов и от 3,00% TIN с бонусами на срок до 30 лет.
• ING – от 3,79% TIN без бонусов и от 2,99% TIN с бонусами на срок до 25 лет.

Смешанная ставка:

• Banco Santander – 2,20% % TIN в течение первых 6 месяцев и 2,10% (с бонусами) или 3,20% (без бонусов), начиная с 7-го месяца и по 9-ый год включительно. Весь оставшийся срок ипотеки по ставкам от EURIBOR + 0,77% (с бонусами) или EURIBOR + 1,87% (без бонусов).
• Bankinter – если первый период с фиксированной ставкой устанавливается на 10 лет, то от 4,10% TIN без бонусов и от 2,80% TIN с бонусами в течение этого срока, а затем до погашения от EURIBOR + 2,05% (без бонусов) или EURIBOR + 0,75% (с бонусами); если первый период с фиксированной ставкой устанавливается на 15 лет, то от 4,20% TIN без бонусов и от 2,90% TIN с бонусами в течение этого срока, а затем до погашения от EURIBOR + 2,05% (без бонусов) или EURIBOR + 0,75% (с бонусами); если первый период с фиксированной ставкой устанавливается на 20 лет, то от 4,25% TIN без бонусов и от 2,95% TIN с бонусами в течение этого срока, а затем до погашения от EURIBOR + 2,05% (без бонусов) или EURIBOR + 0,75% (с бонусами).
• ING – от 3,45% TIN без бонусов и от 2,65% TIN с бонусами в течение первых 10 лет, а затем до окончания срока кредита от EURIBOR + 1,59% (без бонусов) или EURIBOR + 0,79% (с бонусами).