Многие инвесторы делают ставку на рынок недвижимости, чтобы защитить свои сбережения от инфляции. Согласно недавнему исследованию портала Idealista, в Испании покупка квартиры для последующей сдачи в аренду приносит средний доход порядка 7,2% годовых, но есть города, где этот показатель выше.
Такая высокая доходность по сравнению с другими активами делает испанский рынок недвижимости очень привлекательным для мелких и крупных инвесторов. В условиях растущей инфляции жилье выступает в роли «щита» для многих граждан, стремящихся защитить свои сбережения от потери покупательной способности. Рост цен на потребительские товары повысил восприятие жилья как безопасной и стабильной инвестиции, стимулируя рост спроса – особенно в мегаполисах и средних городах.
Заметно изменился и профиль покупателя: 40% сделок мотивированы поиском финансовой безопасности по сравнению с 25% годом ранее. Жилье остается надежным вариантом для многих семей и мелких инвесторов в условиях нестабильности финансового рынка.
Ипотека
Улучшение условий банковского финансирования после последнего снижения процентных ставок Европейским центральным банком также способствовало росту спроса со стороны инвесторов. Однако значительная часть операций подобного рода оплачивается без привлечения ипотечного кредитования. Согласно последним данным Национального института статистики, в период с января по ноябрь 2024 года 34% сделок по продаже жилья были оплачены сразу, целиком и полностью.
Крупные инвесторы
Приверженность испанскому рынку недвижимости прослеживается и среди крупных инвесторов. Согласно опросу, проведенному компанией Savills среди международных фондов с общим объемом активов более 800 000 миллионов евро, Испания является наиболее привлекательным направлением Европы, опережая Великобританию и Францию.
Столицы провинций
Среди столиц испанских провинций наиболее привлекательной с точки зрения инвестиций в жилье выглядит Мурсия с годовой доходностью 7,6%. За ней следуют Уэльва (7,5%), Хаэн (7,4%), Лерида (7,3%), Авила и Кастельон (7,2% в обоих случаях).
Валовая рентабельность инвестиций в жилье напрямую связана с ценами продажи и аренды на одном и том же рынке. В городах, где рентабельность выше, покупка выгоднее аренды. Эти цифры означают, что многие инвесторы обратили свой взор на пригородные районы и средние города, где стоимость квадратного метра остается конкурентоспособной.
Недвижимость стоимостью от 200 000 до 300 000 евро и средней площади (от 70 до 100 м2) пользуется наибольшим спросом благодаря балансу между стоимостью и рентабельностью.
Меньше всего на сдаче в аренду можно заработать в Сан-Себастьяне (3,8%), Кадисе (4,5%), Пальме (4,6%), Ла-Корунье (4,7%) и Памплоне (4,8%). Это рынки с традиционно высокими ценами продажи жилья, а Сан-Себастьян к тому же является самым дорогим городом Испании – 5 681 евро/м2, согласно данным Idealista. Таким образом, в этих городах связь между двумя рынками более тесная, поскольку во многих случаях арендная плата имеет более низкий потолок, чем цены продажи.
Между тем, в двух главных столицах страны, Мадриде и Барселоне, доходность составляет 5% и 6% соответственно. Огромный спрос по сравнению со скудным предложением привел к напряжению на рынках в обоих городах. В результате валовая доходность в этих городах остается стабильной, хотя и с небольшим повышением в связи с высокой арендной платой.
Проблемы на рынке аренды
Инвестиции в жилье с целью его сдачи в аренду на бумаге выглядят хорошим вариантом, однако эксперты предупреждают, что помимо условий каждого рынка существуют аспекты, которые могут повредить операции. В частности, они упоминают правовую незащищенность, порожденную последними мерами в отношении аренды — такими как мораторий на выселение людей, относящихся к «наиболее уязвимым слоям населения», ограничение повышения арендной платы или ее предельные размеры, которые были установлены «Законом о жилье» для районов с напряженной ситуацией.
Эксперты сходятся в том, что все интервенционистские меры оказывают негативное влияние на рынок недвижимости. Во-первых, они препятствуют инвестициям, устраняя правовую определенность, что, в свою очередь, сокращает предложение, повышает цены и порождает параллельный черный рынок. Во-вторых, отсутствие гарантий от неплатежей и дефицит предложения приводят к исключению самых слабых профилей, делая аренду все более эксклюзивной. В итоге желающих продолжать инвестировать в этот актив становится все меньше, потому что защита инвесторов представляется явно недостаточной.
Столкнувшись с такой ситуацией, многие собственники стали искать альтернативы обычной аренде, чтобы избежать ограничений и получить более высокую прибыль. Так, в последние годы резко возросли объемы временной, туристической и комнатной аренды. Однако эти виды аренды также находятся под пристальным вниманием правительства, и в начале года был создан обязательный реестр для контроля за ними. В случае с туристическими квартирами готовится налоговый штраф.
Решение для многих инвесторов заключается в том, чтобы оставить рынок аренды и выбрать другую стратегию: «флиппинг». Сейчас они все больше склоняются к модели buy-to-let, которая переживает удачный момент, особенно в Мадриде.
Доходность от аренды в столице Испании составляет около 5%, а при сдаче недвижимости в центральном районе она достигает 24%. Такие инвестиции требуют больших затрат, поскольку помимо покупки необходимо провести реконструкцию. Чтобы удовлетворить потребность в капитале, проводятся совместные сделки, когда несколько инвесторов объединяются для осуществления одной и той же операции. Однако эти усилия себя оправдывают, так как вложения окупаются за короткий срок.
