Дефицит земли и бюрократические препятствия
Одним из ключевых моментов проблемы дефицита доступного жилья, который оценивается по отношению к существующему спросу в 700 000 единиц, является отсутствие земли, подходящей для немедленного строительства. При этом Испания располагает около 255 миллионов квадратных метров земельных участков, пригодных для застройки, на которых в течение следующих 30 лет можно построить не менее 1,8 миллиона жилых объектов. Однако строительству препятствуют бюрократические проблемы – такие как чрезмерное количество отчетов для утверждения любой процедуры или медлительность в ответе государственных органов.
Чтобы владелец земельного участка мог преобразовать его в готовый к застройке, из длинного списка процедур следует выделить утверждение муниципалитетом и соответствующим автономным сообществом плана секторизации, частичного плана или специального плана (в зависимости от состояния преобразования земельного участка), для чего обычно требуются сотни отчетов от таких органов как:
- гидрографические конфедерации,
- электроэнергетические компании,
- Главное управление автомобильных дорог,
- Главное управление побережья и моря,
- железнодорожный оператор (Adif),
- оператор аэропортов (Aena),
- а также целый ряд экологических организаций, которые могут задержать или даже сорвать проект.
Хуже всего то, что все эти отчеты нельзя обрабатывать одновременно, а некоторые из них – только после получения одобрения других.
Потенциал застройки и региональные различия
Нехватка сырья для строительства жилья является проблемой, которая в равной степени затрагивает всех участников рынка, от владельцев до застройщиков и различных государственных органов. Согласно отчету «Рынок недвижимости в Испании: три ключа к снижению напряженности», подготовленному OBS Business School, это не проблема площади, поскольку в Испании достаточно земли для строительства – даже в таких городах как Мадрид, – но не все необходимые для этого формальности выполнены.
Например, если в провинциях Толедо или Альмерия все эти земли были бы задействованы, это привело бы к переизбытку предложения жилья, который рынок смог бы поглотить только через 30 лет. В других регионах – таких как Мадрид, Наварра, Балеарские острова, Кантабрия, провинции Барселона, Аликанте, Бискайя и Гипускоа все эти земли могут быть исчерпаны менее чем за 15 лет, что является очень коротким сроком с точки зрения муниципального городского планирования.
Ограничения роста Мадрида и Барселоны
Несмотря на все вышесказанное, следует отметить, что есть города, где расширение и рост очень ограничены или невозможны. Например, Мадрид может «растянуться» на юго-восток как в случае с новыми застройками в:
- Вальдекаррос
- Беррокалес
- Лос-Серрос
- Аихонес
на север, с новостройками в Мадриде Нуэво Норте, или даже на восток, когда начнет функционировать Нуэва-Сентралидад-дель-Эсте – район, который будет создан на землях, предназначенных для размещения Олимпийской деревни. В целом, в ближайшие годы планируется построить более 150 000 жилых объектов в новых районах. В свою очередь, Барселона ограничена географическими особенностями, которые препятствуют расширению; это:
- Средиземное море,
- реки Бесос и Льобрегат,
- а также горы с природным парком Кольсерола.
Согласно расчетам, проведенным на основе данных Министерства жилищного строительства и городского развития, десять самых густонаселенных городов Испании имеют потенциал для строительства около 1,85 миллиона жилых объектов, более 2/3 из которых приходятся на Мурсию и Мадрид. Напротив, Валенсия и Барселона вместе взятые имеют возможности для строительства около 40 000 квартир, и многие из них будут построены в очень долгосрочной перспективе.
Судебные риски и сроки преобразования земли
В целом, любое изменение в области градостроительства в рамках планирования и управления земельными ресурсами имеет нормативный статус, который полностью теряет силу при наличии каких-либо недостатков, пусть даже самых незначительных, которые невозможно исправить. Тогда любой гражданин или ассоциация, обнаружив это, может легко оспорить его в суде, что в случае успеха обязывает администрацию отменить изменение и начать всю работу сначала. Например, генеральный план Боадилья-дель-Монте был аннулирован в 2017 году из-за отсутствия отчета о «гендерном воздействии».
Эта жесткость нормативных требований приводит к тому, что сроки преобразования земли под застройку в городскую территорию занимают несколько десятилетий. Как отмечается в отчете, опубликованном в 2024 году Ассоциацией застройщиков и строителей Испании (APCE) и консалтинговой компанией Colliers, создание района может занять как минимум десять лет.
Это произошло с Эль-Каньявералем в Мадриде, где в 2003 году был утвержден частичный план, а первые лицензии на возведение зданий были получены только в 2012 году. В случае района Ла-Сагрера в Барселоне план городского благоустройства был одобрен в 2007 году, а соответствующие работы не были начаты до 2024 года.
Предлагаемое решение
Решение, предложенное всеми участниками процесса, заключается в реформе земельного законодательства, чтобы положить конец парадоксу, когда из-за отсутствия одного единственного документа может сорваться градостроительное планирование нового района, который обеспечит жильем тысячи людей.
Читайте также: Испании необходимо удвоить объемы строительства жилья. Актуальные предложения смотрите в каталоге новостроек в Испании и разделе элитную недвижимость в Испании.
