Комунидад в Испании: что это такое? Что нужно знать собственнику недвижимости

Комунидад в Испании (сообщество собственников) – это объединение всех владельцев квартир и нежилых помещений, расположенных в одном здании или жилом комплексе, имеющих общие зоны пользования, созданное для совместного управления, обслуживания и решения вопросов, связанных с общим имуществом и общими интересами всех собственников. Помимо квартир жилые комплексы также могут включать бунгало, таунхаусы, коттеджи и виллы, т.е. все возможные типы жилья.

Под элементами общего пользования подразумеваются лестницы, подъезды, лифты, солярии, зеленые и парковые зоны, бассейны, детские и спортивные площадки, помещения для коворкинка, фасады, электрощитовые и т.д. – т.е. любой комплекс дополнительных услуг, требующих регулярного обслуживания, доступ к которому имеют исключительно члены комунидада или представители сервисных и коммунальных служб.

Доля участия каждого собственника выражается в виде коэффициента, назначенного его квартире или помещению в общем объеме имущества комплекса, принятого за 100%. Согласно этому коэффициенту рассчитывается квота, которую все собственники обязаны перечислять на нужды комунидада. Отказ от использования какой-либо услуги или сервиса не освобождает собственника от уплаты квоты и не позволяет уменьшить ее размер. Доли участия прописываются в учредительных документах комунидада, а также указываются в нотариальных купчих.

Самое главное, что необходимо знать собственнику, – все здания, многоквартирные дома или отдельные дома, имеющие общие зоны, должны руководствоваться, с одной стороны, положениями Закона о горизонтальной собственности, в частности, статьей 9, а с другой – собственными уставами сообщества и муниципальными нормативами.

Устав комунидада должен включать:

• Правила использования общих зон;
• Квоты собственников и их оплату;
• Процедуры созыва и проведения общих собраний;
• Правила и нормы совместного проживания.

Функции комунидада в Испании

Комунидад в Испании выполняет различные функции, чтобы обеспечить надлежащее функционирование и содержание жилого комплекса. Среди наиболее важных функций можно выделить следующие:

1. Управление. Комунидад принимает на себя организационные функции и обеспечивает управление обслуживанием, в которое входит уборка, решение технических задач, обеспечение безопасности, страхование недвижимости и проч. Все вышеперечисленное подразумевает привлечение сторонних подрядчиков, составление бюджетов, ведение учета, составление отчетности по расходам.
2. Созыв и проведение очередных и внеочередных общих собраний собственников. Комунидад обязан созывать в установленном законом порядке и проводить регулярные собрания собственников. Данные собрания выступают основным органом принятия решений, предоставляют возможность обсуждать вопросы, стоящие на повестке дня, утверждать сметы, устанавливать или изменять правила внутреннего распорядка и проживания, избирать и переизбирать президента и многое другое. Решения, принятые на общем собрании собственников, обязательны для исполнения всеми собственниками, независимо от факта присутствия и голосования.
3. Юридическое представительство. Комунидад в Испании выступает в качестве юридического представителя собственников перед третьими лицами и официальными органами, защищая их интересы и права в различных правовых или административных вопросах, связанных с владением недвижимостью. Также комунидад принимает участие в разрешении конфликтов между собственниками, выступая посредником.

Структура комунидада в Испании

Высшим органом управления комунидада является общее собрание собственников. Именно оно отвечает за принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся всех дел комунидада. Созыв и проведение собраний является обязательным и осуществляется на регулярной основе: как правило, один раз в год. Однако при необходимости могут созываться внеочередные собрания.

На собраниях обсуждаются вопросы различного характера: утверждение ежегодного бюджета, проведение ремонтных работ, избрание президента, внесение изменений в устав, повышение/понижение квот, любые иные организационные вопросы и возникающие проблемы. Собственники, имеющие долг по квотам комунидада, к голосованию на общих собраниях не допускаются.

Президент комунидада выбирается из числа собственников посредством голосования или жеребьевки и является его представителем. В его функции входит созыв и председательство на общих собраниях собственников, контроль за выполнением принятых решений, юридическое представление интересов комунидада перед третьими лицами, а также проверка соблюдения правил проживания, внутреннего регламента и норм устава. Наличие президента является обязательным.

Кроме того, в помощь президенту может быть выбран вице-президент, однако это уже не является обязательным. Как правило, и тот и другой выполняют свои функции на безвозмездной основе, хотя общему собранию собственников не возбраняется принять решение о выплате гонорара из общего бюджета комунидада.

Помимо президента и вице-президента комунидад должен иметь секретаря и управляющего: их функции могут быть приняты на себя самим президентом, другим членом комунидада, либо переданы сторонним специалистам.

Сторонней организацией, не являющейся часть комунидада, но активно с ним взаимодействующей, является управляющая компания, нанимаемая для решения административных и управленческих задач. Среди таких задач: подготовка бюджетов, управление доходами и расходами сообщества, ведение реестра должников по квотам комунидада, заключение договоров с подрядчиками, оформление субсидий, а также выполнение многих других обязанностей. Управляющая компания также выступает в роли консультанта сообщества по юридическим и техническим вопросам.

Права и обязанности собственников

Комунидад в целом и каждый собственник в частности обязаны:

• Соблюдать порядок и поддерживать зоны общего пользования и общее имущество в надлежащем состоянии.
• Выполнять необходимые работы по поддержанию и ремонту здания.
• Предоставлять доступ подрядчикам для выполнения ремонтных работ.
• Вовремя и в полном объеме вносить платежи – квоты комунидада.
• Занимать должность президента комунидада в порядке очереди или по решению общего собрания.
• При смене владельца недвижимости уведомлять комунидад о передаче права собственности.
• Соблюдать нормы устава в части установки дополнительного оборудования на балконах, лоджиях, внешних фасадах и в солярии (кондиционеры, спутниковые тарелки, маркизы, изгороди и т.п.), проведения шумных работ, нарушения тишины, сдачи недвижимости в краткосрочную туристическую аренду и любые другие нормы.

Каждый собственник имеет право:

• Пользоваться общими территориями, соблюдая установленные правила.
• Участвовать в выборах президента и вицепрезидента, а также занимать руководящие должности.
• Участвовать в общих собраниях комунидада, выражать свое мнение и голосовать по рассматриваемым вопросам.
• Сохраняют все права на принадлежащее ему имущество, соблюдая при этом права и интересы комунидада.

Общие собрания жильцов созываются как минимум раз в год, хотя могут проводиться и внеочередные собрания, если их созыва потребует четверть от общего числа собственников. Все должностные лица сообщества переизбираются ежегодно.

Для принятия решений на общем собрании требуется различное большинство голосов в зависимости от рассматриваемого вопроса. Решения, требующие единогласного «за» всех присутствующих собственников, включают утверждение или изменение норматив, содержащихся в учредительном документе или уставе комунидада.

Для большинства прочих решений (установка лифта, наем или увольнение консьержа, охраны, запрет или ограничение туристической аренды и т.д.) достаточно, чтобы «за» проголосовало 3/5 присутствующих. В то же время «за» простого большинства (51%) будет достаточно в вопросах, касающихся проведения работ для облегчения доступа людям с ограниченными возможностями.

Неисполнение обязанностей со стороны собственника

В случае невыполнения установленных обязанностей кем-либо из собственников созывается внеочередное общее собрание для принятия решения о проведении необходимых процедур для начала судебного разбирательства.

Этапы процесса следующие:

1. Подача искового заявления с приложением документов, подтверждающих требования о выполнении обязательств, а также решения общего собрания.
2. Подача ходатайства о применении временных мер для прекращения действий, противоречащих правилам сообщества.
3. Вызов в суд ответчика – собственника или арендатора.
4. Получение судебного решения, которое может предписать прекратить действия, нарушающие нормы, назначить компенсацию за нанесенный ущерб и даже лишить права пользования жилым или нежилым помещением.