Комунідад в Іспанії: що це таке? Що потрібно знати власнику нерухомості

Комунідад в Іспанії (спільнота власників) – це об’єднання всіх власників квартир і нежитлових приміщень, розташованих в одній будівлі або житловому комплексі, що мають спільні зони користування, створене для спільного управління, обслуговування та вирішення питань, пов’язаних зі спільним майном і спільними інтересами всіх власників. Окрім квартир, житлові комплекси можуть також включати бунгало (квартири на першому або верхньому поверсі в малоповерхових будинках), таунхауси, котеджі та вілли, тобто всі можливі типи житла.

Під елементами спільного користування розуміються сходи, під’їзди, ліфти, солярії на даху, зелені та паркові зони, басейни, дитячі й спортивні майданчики, приміщення для коворкінгу, фасади, електрощитові тощо – тобто будь-який комплекс додаткових послуг, що потребують регулярного обслуговування, доступ до яких мають виключно члени комунідаду або представники сервісних і комунальних служб.

Частка участі кожного власника виражається у вигляді коефіцієнта, призначеного його квартирі або приміщенню в загальному обсязі майна комплексу, прийнятому за 100%. Згідно з цим коефіцієнтом розраховується внесок, який усі власники зобов’язані перераховувати на потреби комунідаду. Відмова від використання будь-якої послуги чи сервісу не звільняє власника від сплати внеску й не дає змоги зменшити його розмір. Частки участі прописуються в установчих документах комунідаду, а також зазначаються в нотаріальних договорах купівлі-продажу.

Найголовніше, що необхідно знати власнику, – усі будівлі, багатоквартирні або окремі будинки, що мають спільні зони, повинні керуватися, з одного боку, положеннями Закону про горизонтальну власність, зокрема статтею 9, а з іншого – власними статутами спільноти та муніципальними нормативами.

Статут комунідаду повинен містити:

• Правила використання спільних зон;
• Внески власників і їх сплату;
• Процедури скликання та проведення загальних зборів;
• Правила й норми спільного проживання.

Функції комунідаду в Іспанії

Комунідад в Іспанії виконує різні функції, щоб забезпечити належне функціонування та утримання житлового комплексу. Серед найважливіших функцій можна виділити такі:

1. Управління. Комунідад бере на себе організаційні функції та забезпечує управління обслуговуванням, до якого входять прибирання, вирішення технічних завдань, забезпечення безпеки, страхування нерухомості тощо. Усе вищеперелічене передбачає залучення сторонніх підрядників, складання бюджетів, ведення обліку, складання звітності щодо витрат.
2. Скликання та проведення чергових і позачергових загальних зборів власників. Комунідад зобов’язаний скликати в установленому законом порядку й проводити регулярні збори власників. Ці збори виступають основним органом ухвалення рішень, дають можливість обговорювати питання порядку денного, затверджувати кошториси, встановлювати чи змінювати правила внутрішнього розпорядку та проживання, обирати й переобирати президента та багато іншого. Рішення, ухвалені на загальних зборах власників, обов’язкові для виконання всіма власниками, незалежно від факту присутності й голосування.
3. Юридичне представництво. Комунідад в Іспанії виступає як юридичний представник власників перед третіми особами та офіційними органами, захищаючи їхні інтереси й права в різних правових чи адміністративних питаннях, пов’язаних із володінням нерухомістю. Також комунідад бере участь у вирішенні конфліктів між власниками, виступаючи посередником.

Структура комунідаду в Іспанії

Вищим органом управління комунідаду є загальні збори власників. Саме вони відповідають за ухвалення рішень із найважливіших питань, що стосуються всіх справ комунідаду. Скликання й проведення зборів є обов’язковим і здійснюється на регулярній основі: як правило, раз на рік. Однак за потреби можуть скликатися позачергові збори.

На зборах обговорюються питання різного характеру: затвердження річного бюджету, проведення ремонтних робіт, обрання президента, внесення змін до статуту, підвищення/зниження внесків, будь-які інші організаційні питання та проблеми, що виникають. Власники, які мають борг за внесками комунідаду, до голосування на загальних зборах не допускаються.

Президент комунідаду обирається з-поміж власників шляхом голосування або жеребкування й є його представником. До його функцій входить скликання та головування на загальних зборах власників, контроль за виконанням ухвалених рішень, юридичне представлення інтересів комунідаду перед третіми особами, а також перевірка дотримання правил проживання, внутрішнього регламенту та норм статуту. Наявність президента є обов’язковою.

Крім того, на допомогу президентові може бути обрано віцепрезидента, однак це вже не є обов’язковим. Як правило, і той, і інший виконують свої функції на безоплатній основі, хоча загальним зборам власників не заборонено ухвалити рішення про виплату гонорару із загального бюджету комунідаду.

Крім президента та віцепрезидента, комунідад повинен мати секретаря й управителя: їхні функції може взяти на себе сам президент, інший член комунідаду, або ж їх може бути передано стороннім фахівцям.

Сторонньою організацією, яка не є частиною комунідаду, але активно з ним взаємодіє, є керуюча компанія, яку наймають для вирішення адміністративних і управлінських завдань. Серед таких завдань: підготовка бюджетів, управління доходами та витратами спільноти, ведення реєстру боржників за внесками комунідаду, укладення договорів із підрядниками, оформлення субсидій, а також виконання багатьох інших обов’язків. Керуюча компанія також виступає в ролі консультанта спільноти з юридичних і технічних питань.

Права й обов’язки власників

Комунідад загалом і кожен власник зокрема зобов’язані:

• Дотримуватися порядку та підтримувати зони спільного користування й спільне майно в належному стані.
• Виконувати необхідні роботи з підтримання та ремонту будівлі.
• Надавати доступ підрядникам для виконання ремонтних робіт.
• Вчасно й у повному обсязі вносити платежі – внески комунідаду.
• Обіймати посаду президента комунідаду в порядку черги або за рішенням загальних зборів.
• У разі зміни власника нерухомості повідомляти комунідад про передачу права власності.
• Дотримуватися норм статуту щодо встановлення додаткового обладнання на балконах, лоджіях, зовнішніх фасадах і на солярії (кондиціонери, супутникові тарілки, маркізи, огорожі тощо), проведення шумних робіт, порушення тиші, здавання нерухомості в короткострокову туристичну оренду та будь-яких інших норм.

Кожен власник має право:

• Користуватися спільними територіями, дотримуючись встановлених правил.
• Брати участь у виборах президента та віцепрезидента, а також обіймати керівні посади.
• Брати участь у загальних зборах комунідаду, висловлювати свою думку та голосувати з питань, що розглядаються.
• Зберігати всі права на належне йому майно, дотримуючись при цьому прав та інтересів комунідаду.

Загальні збори мешканців скликаються щонайменше раз на рік, хоча можуть проводитися й позачергові збори, якщо їх скликання зажадає чверть від загальної кількості власників. Усі посадові особи спільноти переобираються щороку.

Для ухвалення рішень на загальних зборах потрібна різна більшість голосів залежно від питання, що розглядається. Рішення, які потребують одностайного “за” всіх присутніх власників, включають затвердження або зміну норм, що містяться в установчому документі чи статуті комунідаду.

Для більшості інших рішень (встановлення ліфта, найм чи звільнення консьєржа, охорони, заборона або обмеження туристичної оренди тощо) достатньо, щоб “за” проголосували 3/5 присутніх. Водночас “за” простої більшості (51%) буде достатньо в питаннях, що стосуються проведення робіт для полегшення доступу людям з обмеженими можливостями.

Невиконання обов’язків з боку власника

У разі невиконання встановлених обов’язків ким-небудь із власників скликаються позачергові загальні збори для ухвалення рішення про проведення необхідних процедур для початку судового розгляду.

Етапи процесу такі:

1. Подання позовної заяви з додаванням документів, що підтверджують вимоги про виконання зобов’язань, а також рішення загальних зборів.
2. Подання клопотання про застосування тимчасових заходів для припинення дій, що суперечать правилам спільноти.
3. Виклик до суду відповідача – власника або орендаря.
4. Отримання судового рішення, яке може зобов’язати припинити дії, що порушують норми, призначити компенсацію за завдану шкоду й навіть позбавити права користування житловим або нежитловим приміщенням.