Покупка жилья – особенно первого и основного – одно из самых важных решений в жизни. Понимание того, как осуществляется оплата сделки, позволит избежать неожиданных сюрпризов. Современные реалии диктуют новые правила, и список способов оплаты год от года расширяется. Испания – страна, открытая для всего нового. Пожалуй, ее можно поставить на первое место в Европе по объему электронного документооборота и предоставлению гражданам удаленного доступа к административным ресурсам. Не стоит на месте и рынок недвижимости: список способов оплаты сделок постоянно расширяется, и испанские нотариусы, стремясь идти в ногу со временем, готовы наряду с консервативными способами оплаты рассматривать оплату криптовалютой, иностранной валютой и некоторые другие.
Рассмотрим, какие существуют самые надежные и удобные способы оплаты при покупке недвижимости в Испании в 2025 году.
Банковский чек
Первый и самый распространенный способ – это именной банковский чек. Этот метод считается максимально надежным, т.к. банк гарантирует наличие средств, и одновременно максимально безопасным для обеих сторон. Поскольку чек выписывается на имя продавца, только это лицо сможет его обналичить. Более того, банковский чек полностью соответствует требованиям по предотвращению отмывания денежных средств. В качестве плательщика по чеку указывается тот банк, где у эмитента открыт счет.
Сроки предъявления банковского чека к оплате: 15 дней с даты выписки для чеков, выданных и подлежащих оплате в Испании; 20 дней для чеков, выданных в других странах ЕС; 60 дней для чеков, выданных в третьих странах.
Банковский перевод
Второй популярный способ – банковский перевод. Если мы говорим о стандартном переводе, важно выполнить его заблаговременно, чтобы средства поступили на счет продавца к моменту подписания договора купли-продажи, т.к. нотариус потребует подтверждение оплаты. Как правило, стандартный банковский перевод внутри Испании занимает 1 рабочий день. С недавнего времени многие испанские банки стали предоставляют услугу бесплатных моментальных переводов, поэтому расчет по сделкам стал возможен прямо перед подписанием купчей.
Если банковский перевод осуществляется со счета покупателя в другой европейской стране, также не возникнет никаких сложностей. Внутри ЕС действует как система стандартных переводов, так и система моментальных переводов. В некоторых случаях нотариус может потребовать документ, подтверждающий источник происхождения средств: сбережения, продажа другой недвижимости, ипотечный кредит в иностранном банке и т.д.
Вексель
Третьим способом, используемым достаточно редко, служат векселя. Этот гибкий финансовый инструмент позволяет отсрочить платеж (если стороны пришли к соглашению). Существует риск, что у покупателя не будет средств на счете к моменту наступления срока оплаты, поэтому оплата векселями не пользуется большой популярностью.
Криптовалюта
Четвертым способом, все еще нечасто используемым, но постепенно набирающим популярность, является оплата недвижимости в Испании криптовалютой. Как правило, это биткоины, но также Ethereum, DeepOnion, Cardano, токены и другие криптовалюты. Технология блокчейн использует криптографическую систему, которая исключает возможность дублирования или подделки каждой операции, а также позволяет сохранить анонимность.
Однако при подписании сделки у нотариуса купля-продажа должна быть зарегистрирована в евро, так как биткоин не регулируется ни одним центральным банком. Следовательно, даже если сделка совершается в биткоинах, в договоре должна быть указана эквивалентная сумма в евро. Также необходимо заранее установить точную дату сделки, поскольку из-за волатильности биткоина его стоимость может существенно меняться даже в краткосрочной перспективе. В момент подписания купчей в присутствии нотариуса перевод биткоинов осуществляется мгновенно.
Следует быть готовым к тому, что покупателю потребуется подтвердить законное происхождение своих биткоинов, чтобы избежать обвинений в отмывании денежных средств. Если нотариус сочтет происхождение криптовалюты сомнительным, он обязан уведомить налоговое управление.
Оплата рублями
Купить недвижимость в Испании за рубли – возможно ли? Такой вопрос часто всплывает на форумах и в группах в соцсетях. Такой вариант действительно существует, но важно учитывать ряд нюансов. Напомним, что для граждан России, не являющихся налоговыми резидентами в Испании, установлен лимит на остаток на банковском счете – 100.000 €. Таким образом, даже если имеется счет в испанском банке, средств для покупки недвижимости может не хватить. Ситуация усложняется, если счета нет вообще. В этом случае следует рассматривать покупку недвижимости на стадии строительства с рассрочкой платежей. Многие крупные компании-застройщики принимают платежи не только из испанских банков, но и работают с зарубежными: платежи должны направляться из российского банка на счет застройщика в испанском банке в счет будущей покупки. Т.к. ситуация постоянно меняется, необходимо отслеживать, какие из российских банков в данный момент времени делают международные переводы в европейские банки.
Второй вариант – это купля-продажа объекта на вторичном рынке, когда продавец и покупатель приходят к соглашению провести расчет рублями. В этом случае на этапе подготовки сделки важно найти нотариуса, который согласится заверить подобную сделку и даст список требуемых документов. В частности, потребуется совместная декларация сторон о проведенной полной оплате и банковская квитанция с указанием суммы и даты перевода средств.
В испанской нотариальной купчей будет указана цена сделки по официальному курсу на день оплаты. И все налоги и расходы, связанные со сделкой, будут рассчитываться в евро и уплачиваться обеими сторонами на месте в Испании.
При подписании купчей в присутствии нотариуса стороны могут присутствовать лично, либо направить своих официальных представителей. В последнем случае необходима доверенность: либо оформленная в консульстве Испании, либо оформленная у российского нотариуса с последующим апостилированием и переводом на испанский язык через присяжного переводчика.
Жилищный обмен
Если стороны договариваются обменяться недвижимостью, испанский нотариус оформляет договор мены – contrato de permuta. Сделка может проходить как без доплаты (permuta pura), так и с доплатой (permuta mixta). Важно на момент сделки зафиксировать цену каждого объекта, а также представить документ об отсутствии ограничений и обременений. В Испании таким документом служит выписка из Реестра собственности – Nota simple informativa. На основании договора мены будут произведены соответствующие записи в Реестре собственности.
Как и при традиционной сделке, обеим сторонам необходимо будет оплатить налог на передачу собственности (ITP), гербовый налог (IAJD), муниципальный налог на прирост стоимости земель городского назначения (Plusvalía), гонорар нотариуса и регистрационную пошлину.
