Купівля житла – особливо першого й основного – одне з найважливіших рішень у житті. Розуміння того, як здійснюється оплата угоди, дозволить уникнути несподіваних сюрпризів. Сучасні реалії диктують нові правила, і перелік способів оплати з року в рік розширюється. Іспанія – країна, відкрита до всього нового. Мабуть, її можна поставити на перше місце в Європі за обсягом електронного документообігу та наданням громадянам віддаленого доступу до адміністративних ресурсів. Ринок нерухомості також не стоїть на місці: перелік способів оплати угод постійно розширюється, і іспанські нотаріуси, прагнучи йти в ногу з часом, готові поряд із консервативними способами оплати розглядати оплату криптовалютою, іноземною валютою та деякі інші.
Розглянемо, які існують найнадійніші та найзручніші способи оплати під час купівлі нерухомості в Іспанії у 2025 році.
Банківський чек
Перший і найпоширеніший спосіб – це іменний банківський чек. Цей метод вважається максимально надійним, оскільки банк гарантує наявність коштів, і водночас максимально безпечним для обох сторін. Оскільки чек виписується на ім’я продавця, лише ця особа зможе отримати за ним готівку. Більше того, банківський чек повністю відповідає вимогам щодо запобігання відмиванню коштів. Як платник за чеком зазначається той банк, де в емітента відкрито рахунок.
Строки пред’явлення банківського чека до оплати: 15 днів з дати виписки для чеків, виданих і таких, що підлягають оплаті в Іспанії; 20 днів для чеків, виданих в інших країнах ЄС; 60 днів для чеків, виданих у третіх країнах.
Банківський переказ
Другий популярний спосіб – банківський переказ. Якщо ми говоримо про стандартний переказ, важливо виконати його заздалегідь, щоб кошти надійшли на рахунок продавця до моменту підписання договору купівлі-продажу, оскільки нотаріус вимагатиме підтвердження оплати. Як правило, стандартний банківський переказ усередині Іспанії займає 1 робочий день. Нещодавно багато іспанських банків почали надавати послугу безкоштовних миттєвих переказів, тому розрахунок за угодами став можливим прямо перед підписанням договору у нотаріуса.
Якщо банківський переказ здійснюється з рахунку покупця в іншій європейській країні, також не виникне жодних труднощів. Усередині ЄС діє як система стандартних переказів, так і система миттєвих переказів. У деяких випадках нотаріус може вимагати документ, що підтверджує джерело походження коштів: заощадження, продаж іншої нерухомості, іпотечний кредит в іноземному банку тощо.
Вексель
Третім способом, який використовується досить рідко, слугують векселі. Цей гнучкий фінансовий інструмент дозволяє відстрочити платіж (якщо сторони дійшли згоди). Існує ризик, що в покупця не буде коштів на рахунку до моменту настання терміну оплати, тому оплата векселями не користується великою популярністю.
Криптовалюта
Четвертим способом, який усе ще використовується нечасто, але поступово набирає популярності, є оплата нерухомості в Іспанії криптовалютою. Як правило, це біткоїни, а також Ethereum, DeepOnion, Cardano, токени та інші криптовалюти. Технологія блокчейн використовує криптографічну систему, яка виключає можливість дублювання чи підробки кожної операції, а також дозволяє зберегти анонімність.
Проте під час підписання угоди у нотаріуса купівля-продаж має бути зареєстрована в євро, оскільки біткоїн не регулюється жодним центральним банком. Отже, навіть якщо угода здійснюється в біткоїнах, у договорі має бути зазначена еквівалентна сума в євро. Також необхідно заздалегідь установити точну дату угоди, оскільки через волатильність біткоїна його вартість може істотно змінюватися навіть у короткостроковій перспективі. У момент підписання договору в присутності нотаріуса переказ біткоїнів здійснюється миттєво.
Слід бути готовим до того, що покупцеві потрібно буде підтвердити законне походження своїх біткоїнів, щоб уникнути звинувачень у відмиванні коштів. Якщо нотаріус визнає походження криптовалюти сумнівним, він зобов’язаний повідомити податкове управління.
Оплата рублями
Купити нерухомість в Іспанії за рублі – чи можливо? Таке питання часто спливає на форумах і в групах у соцмережах. Такий варіант справді існує, але важливо враховувати низку нюансів. Нагадаємо, що для громадян Росії, які не є податковими резидентами в Іспанії, встановлено ліміт на залишок на банківському рахунку – 100 000 €. Таким чином, навіть якщо є рахунок в іспанському банку, коштів для купівлі нерухомості може не вистачити. Ситуація ускладнюється, якщо рахунку немає взагалі. У цьому випадку слід розглядати купівлю нерухомості на етапі будівництва з розстрочкою платежів. Багато великих компаній-забудовників приймають платежі не лише з іспанських банків, а й працюють із зарубіжними: платежі мають надходити з російського банку на рахунок забудовника в іспанському банку в рахунок майбутньої купівлі. Оскільки ситуація постійно змінюється, необхідно відстежувати, які з російських банків у цей момент здійснюють міжнародні перекази до європейських банків.
Другий варіант – це купівля-продаж об’єкта на вторинному ринку, коли продавець і покупець доходять згоди провести розрахунок рублями. У цьому випадку на етапі підготовки угоди важливо знайти нотаріуса, який погодиться засвідчити таку угоду та надасть перелік необхідних документів. Зокрема, знадобляться спільна декларація сторін про проведену повну оплату та банківська квитанція із зазначенням суми й дати переказу коштів.
В іспанському нотаріальному договорі купівлі-продажу буде вказано ціну угоди за офіційним курсом на день оплати. І всі податки та витрати, пов’язані з угодою, розраховуватимуться в євро та сплачуватимуться обома сторонами на місці в Іспанії.
Під час підписання договору в присутності нотаріуса сторони можуть бути присутні особисто або направити своїх офіційних представників. В останньому випадку необхідна довіреність: або оформлена в консульстві Іспанії, або оформлена в російського нотаріуса з подальшим апостилюванням і перекладом іспанською мовою через присяжного перекладача.
Обмін житлом
Якщо сторони домовляються обмінятися нерухомістю, іспанський нотаріус оформляє договір міни – contrato de permuta. Угода може проходити як без доплати (permuta pura), так і з доплатою (permuta mixta). Важливо на момент угоди зафіксувати ціну кожного об’єкта, а також надати документ про відсутність обмежень і обтяжень. В Іспанії таким документом слугує витяг із Реєстру власності – Nota simple informativa. На підставі договору міни будуть зроблені відповідні записи в Реєстрі власності.
Як і під час традиційної угоди, обом сторонам необхідно буде сплатити податок на передачу майна (ITP), гербовий збір (AJD), муніципальний податок на приріст вартості земель міського призначення (plusvalía), гонорар нотаріуса та реєстраційний збір.
