Вторичное жилье или новостройки ˗ что выгоднее покупать в 2025 году?

В Испании практически в каждом населенном пункте в продаже имеется вторичное жилье и новостройки – есть из чего выбрать. И когда мы начинаем искать недвижимость для покупки, сразу же встает вопрос: что выгоднее покупать в 2025 году? Новую недвижимость от застройщика? Жилье со вторых рук? Готовое к немедленному заселению или под ремонт?
Сравнивая варианты, стоит учитывать не только цену продажи, но и многие сопутствующие факторы: дополнительные расходы на покупку, местоположение, состояние, энергоэффективность, перспективы, рентабельность и многое другое. Покупка вторичного жилья может оказаться выгодной лишь на момент сделки, покупка новостройки – в долгосрочной перспективе. Рассмотрим оба варианта с разных сторон.

Ключевые различия между новостройкой и вторичным жильем в Испании

Новое жилье (Vivienda de Obra Nueva) – это недвижимость, приобретаемая непосредственно у застройщика или строительной компании, которая никогда ранее не была заселена. Такие дома и квартиры обычно строятся с использованием современных материалов и технологий и в соответствии с актуальными строительными нормативами, что обеспечивает более высокую энергоэффективность и улучшенные коммуникации. Кроме того, при покупке нового жилья в Испании нередко имеется возможность выбрать некоторые элементы строительства и/или отделки еще на стадии работ: например, планировку помещений, отделочные материалы, элементы декора, дополнительное оборудование и проч.

Вторичное жилье (Vivienda de Segunda Mano) – это недвижимость, которая уже имела одного или нескольких владельцев. Такие объекты, продаваемые на вторичном рынке, могут значительно отличаться друг от друга по возрасту и состоянию. Их главное преимущество заключается в том, что они расположены в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой. Однако иногда такие квартиры и дома требуют косметического или капитального ремонта, либо имеют обременения.

Существует несколько отличий между новостройками и вторичным жильем, которые касаются как цены, так и расположения:

Покупка новостройки в Испании: за и против

К преимуществам покупки новостройки в Испании отнесем следующие:

• Первый владелец. Покупая новое жилье, вы становитесь его первым владельцем. Это означает, что все в доме абсолютно новое – от электропроводки до отделки. Вам не нужно беспокоиться о ремонтах, переоборудовании или исправлении дефектов, что позволяет наслаждаться новым домом с первого дня без дополнительных затрат и неудобств.
• Повышенная энергоэффективность. Новое жилье в Испании должно соответствовать требованиям Технического кодекса строительства (CTE), который устанавливает строгие требования к энергоэффективности. Новостройка – это всегда лучшие теплоизоляция и шумоизоляция, самые эффективные системы отопления и кондиционирования, солнечные панели, система электротермии и многое другое. Как следствие – низкие счета за воду и электроэнергию.
• Лучшее качество материалов и современные отделочные работы. В современных новостройках используются передовые строительные технологии и материалы, обеспечивающие долговечность и высокий уровень комфорта. Современные отделочные материалы не только эстетичны, но и требуют минимального ухода, экономя время и деньги владельца.
• Возможность персонализации на этапе строительства. Одним из ключевых преимуществ покупки жилья на стадии строительства является возможность выбора материалов, цветов, а иногда даже планировки помещений. Это позволяет сразу адаптировать жилье под ваш вкус и потребности.
• Гарантии от застройщика. Новое жилье включает 10-летнюю гарантию на саму конструкцию, 3-летнюю гарантию на инженерные системы и 1 год гарантии на отделочные работы.

К недостаткам покупки новостройки в Испании отнесем следующие:

• Более высокая стоимость. Одним из главных минусов новостроек в Испании является их высокая цена за квадратный метр. Поскольку такие дома и комплексы строятся с использованием дорогих современных материалов и технологий, их себестоимость обычно значительно выше, чем у объектов старого жилого фонда.
• Расположение. Новостройки часто располагаются в развивающихся районах, удаленных от центра города, пляжей, основных объектов инфраструктуры и сервисных служб. Если для вас важно жить в центральной части города в шаговой доступности от торговых, образовательных, развлекательных и других объектов, этот фактор может стать серьезным недостатком.
• Длительное ожидание. Если вы покупаете жилье на этапе строительства, вам придется ждать определенное время до заселения. Процесс строительства может занять несколько лет, а возможные задержки в сдаче объекта могут еще больше затянуть срок ожидания.

Покупка вторичного жилья в Испании: за и против

К преимуществам покупки вторичного жилья в Испании отнесем следующие:

• Более низкая цена. Жилье, продаваемое на вторичном рынке, обычно стоит дешевле новостроек, и это может стать решающим фактором для многих покупателей, особенно если бюджет ограничен. Также такие объекты нередко оказываются более выгодными с точки зрения инвестиций: после косметического ремонта их рыночная стоимость может существенно вырасти.
• Расположение. Вторичное жилье, как правило, находится в центральных районах и уже обустроенных городских зонах с развитой инфраструктурой. Здесь есть удобный доступ к остановкам общественного транспорта, магазинам, развлечениям и другим необходимым сервисам.
• Низкие расходы на покупку. Чем ниже цена объекта, тем меньше окажется сумма расходов, связанных со сделкой.
• Быстрое заселение. Одним из главных плюсов является возможность заселиться сразу после покупки. Это большой плюс, если сравнивать вторичное жилье не со сданными в эксплуатацию новостройками, а с проектами в стадии реализации.
• Инвестиционный потенциал. Вторичная недвижимость обладает высоким инвестиционным потенциалом. Покупая жилье по выгодной цене и вкладываясь в его ремонт, можно значительно повысить его рыночную стоимость.

К недостаткам покупки вторичного жилья в Испании отнесем следующие:

• Необходимость ремонта. Вторичное жилье часто требует ремонта – косметического или капитального, что может повлечь за собой значительные дополнительные расходы.
• Низкая энергоэффективность. Старый жилой фонд – это, как правило, устаревшие инженерные системы, изоляционные материалы и электробытовое оборудование и более высокие затраты на отопление и кондиционирование.
• Состояние недвижимости. В случае покупки вторичного жилья существует риск обнаружения скрытых дефектов и износа. Это могут быть структурные проблемы, сырость, плесень, плохая вентиляция, насекомые-вредители и другие неприятные сюрпризы. Поэтому перед покупкой рекомендуется проводить тщательную проверку состояния объекта, желательно, с привлечением инженера-техника.
• Проверка чистоты сделки. Покупка вторичной недвижимости может потребовать более сложной проверки юридического и технического состояния объекта. Необходимо внимательно изучить все документы, включая выписку из реестра собственности, проверить наличие обременений, сертификаты пригодности жилого объекта и энергоэффективности. Этот процесс требует привлечения сторонних специалистов.

Вторичное жилье или новостройки в Испании: сравнение в цифрах

Покупка новостройки в Испании облагается НДС по ставке 10%. Покупка вторичного жилья – налогом на передачу собственности, ставка которого устанавливается на уровне автономного сообщества и в среднем по стране колеблется от 6 до 11%. Кроме того, в каждом случае имеют место дополнительные налоги (например, гербовый налог) и расходы.

Разницу в расходах удобнее оценить на конкретных примерах:

Вариант 1: покупка квартиры в Барселоне стоимостью 150.000 €

Вариант 2: покупка квартиры в Мадриде стоимостью 200.000 €

Вариант 3: покупка квартиры в Кастилии-Ла-Манче стоимостью 200.000 €

На первый взгляд может показаться, что расходы на покупку вторичного жилья в Испании существенно ниже. Однако стоит учитывать, что в случае поиска и покупки квартиры или дома через посредника – независимого риэлтора или агентство недвижимости – сумма расходов увеличивается за счет оплаты их услуги. Комиссия посредника может составлять от 3% от цены сделки. Если объект стоит 200.000 €, речь идет о дополнительных 6.000 €, относимых на расходы.

Таким образом, чтобы принять взвешенное решение, оцените свой бюджет с учетом не только цены объекта, но и всех налогов и дополнительных расходов. Обратите внимание на расположение объекта, соответствует ли оно лично вашему образу жизни, является ли район безопасным. Проведите правовую оценку: наличие всех необходимых лицензий и разрешений у застройщика в случае нового объекта, статус и права продавца и отсутствие обременений и скрытых дефектов в случае вторички. Сделайте расчет налогов и расходов, связанных с владением недвижимостью в Испании, на краткосрочный период. Если жилье покупается с целью сдачи в аренду, оцените спрос и цены на рынке с учетом местоположения и уровня объекта.