За последний год Испания достигла беспрецедентного уровня цен на жилье для продажи и аренды. В первом случае средняя цена дошла до отметки 2271 евро/м2, а во втором – превысила 13 евро/м2 в месяц. Портал Idealista, проанализировав экономическую ситуацию, спрос и предложение на жилье, а также поведение сделок и национального ипотечного рынка, подвел итоги испанского рынка недвижимости за 2024 год.
В прошлом году испанская экономика продемонстрировала уверенный рост – в четвертом квартале она выросла на 3,5% в годовом исчислении. Показатели занятости улучшились: уровень безработицы снизился до 10,6%, а число официальных работников составило 21,86 млн человек. Эти данные укрепляют потребление и закрепляют благоприятные условия для спроса на жилье, равно как и привлекательность побережья для иностранцев – в основном из Северной Европы.
Согласно прогнозам Национального института статистики (INE), до 2039 года ежегодно будет создаваться около 246 000 новых домохозяйств, что означает их увеличение почти на 3,7 миллиона. В основном они будут сосредоточены в столице и ее окрестностях, на побережье Средиземного моря и на обоих архипелагах.
В настоящее время в Испании ощущается нехватка жилья, что не позволяет справиться с этим увеличением числа домохозяйств. Наряду с ростом спроса это означает, что цены на него высоки как никогда, из-за чего многие семьи лишены возможности приобретения жилья в собственность и вынуждены прибегать к аренде, предложение которой находится на рекордно низком уровне.
В 2024 году доля усилий для оплаты аренды выросла и составляет в среднем 36%, тогда как эксперты предупреждают, что расходы на жилье не должны превышать одной трети дохода семьи. В провинции Малага данный показатель равен 54%, на Балеарских островах – 47%, а в провинции Барселона – 44%.
Между тем на рынке купли-продажи рост был меньше – с 22 до 23%, что на 13 пунктов ниже арендных усилий, в основном благодаря сдерживанию процентных ставок и, соответственно, ипотечных платежей в последние месяцы. Здесь лидируют Балеары (46%), Малага (43%) и Санта-Крус-де-Тенерифе (37%).
Между тем, жилищный фонд Испании является старым: в среднем его возраст составляет 44 года, а здания имеют средний/низкий сертификат энергетического качества (E или ниже). Для того чтобы иметь в распоряжении более качественный жилой фонд, который можно предлагать на продажу или в аренду, необходимо провести его реконструкцию и модернизацию. Комплексная реконструкция такого типа жилья в среднем повышает его рыночную стоимость на 15-35% в зависимости от числа комнат и местоположения объекта.
Что касается новостроек, то число новых разрешений на строительство, накопленных в 2024 году до третьего квартала, составляет чуть более 107 000, что на 16,5% выше показателя за аналогичный период 2023 года. При таких темпах 2024 год превысит 2023 год и окажется выше порога 2009 года (111 140). Однако это еще очень далеко от 200 000-250 000 единиц жилья, чтобы говорить о стабильности в условиях будущего спроса.
Цена на продаваемое жилье достигла своего максимума в декабре 2024 года, когда она установилась на отметке 2271 евро/м2, что на 11,2% выше, чем в тот же период 2023 года, и на 20,3% выше, чем в 2022 году. Между тем, давление спроса на сокращающееся предложение растет.
С другой стороны, число сделок купли-продажи увеличилось к третьему кварталу 2024 года на 9,5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, составив более 515 800 операций – лишь на 5,1% ниже пика 2022 года. Из них 8,4% пришлось на новостройки, а их цена на 18% превысила стоимость подержанного жилья. За год 1 кв.м. нового жилья подорожал на 4,2%, а подержанного – на 6%.
Число ипотечных кредитов, взятых до октября 2024 года, увеличилось на 9,2% по сравнению с 2023 годом. Средняя сумма также увеличилась – на 7,3% до более чем 150 500 евро. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой составляют 62,6% от общего числа, хотя их удельный вес все еще далек от рекордных максимумов, зафиксированных летом 2022 года.
На рынке аренды значительный рост спроса в сочетании с дефицитом предложения привел к существенному повышению арендной платы. Средняя цена за квадратный метр арендуемого жилья в Испании составила 13,55 евро/м2 в месяц, что на 11,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Отчасти нехватка традиционного арендного жилья на рынке объясняется увеличением доли сезонной аренды, которая все чаще составляет более 13% от общего объема на портале, начиная с середины 2024 года.
Что касается инвестиций в покупку жилья для сдачи в аренду, то в конце 2024 года, как и в прошлом году, валовая доходность составила 7,16% на национальном уровне, хотя она по-прежнему является одной из самых высоких за последнее время. Эта доходность увеличилась на фоне стремительного роста арендных ставок.
