Рост цен на жилье и сложности с доступом к его покупке и аренде вызывают определенные опасения относительно риска возникновения нового «пузыря» на рынке недвижимости. Однако такой сценарий не только был отвергнут Банком Испании, но и опровергнут Ассоциацией оценщиков, различными экспертами по недвижимости и экономистами.
Исследование: общего «пузыря» нет, но локальные напряжения возможны
В проведенном ими исследовании утверждается, что Испания не находится на пороге возникновения «пузыря», подобного тому, что был в 2008 году, хотя и отмечается, что в некоторых конкретных точках страны действительно существуют напряженные ситуации. В документе указано, что во втором квартале 2025 года цены на жилье выросли чуть более чем на 10% в годовом исчислении, а ипотечные расходы на приобретение жилья уже приближаются к уровням 2006-2007 годов.
Почему роста цен недостаточно для «пузыря»
Несмотря на то, что темпы роста превышают показатели предыдущих лет и увеличиваются затраты на ипотеку, 66% оценочных компаний и 75% внешних экспертов сходятся во мнении, что это обусловлено платежеспособным спросом, более осторожным профилем покупателей по сравнению с периодом до 2008 года и гораздо более строгими условиями финансирования. Однако они признают, что давление на цены особенно заметно на побережьях, где высок спрос со стороны иностранных покупателей.
Спекулятивные факторы и региональная специфика
Кроме того, они отмечают спекулятивную динамику, связанную с арендой туристического жилья и инвестициями с целью получения прибыли. Эти ситуации показывают, что риск образования «пузыря» может быть региональным и специфическим, но не общенациональным.
Аренда: рекордные уровни и краткосрочные перспективы
Еще один вывод заключается в том, что давление на рынке аренды в краткосрочной перспективе сохранится. По данным портала Idealista, средняя арендная плата в сентябре составила 14,5 евро/м2 в месяц (+10,9% в годовом исчислении). В последнем квартале средний показатель по рынку в целом снизился на 1,3%, хотя в нескольких провинциальных столицах были зафиксированы рекордные значения.
Данные показывают, что рост арендной платы имел место во всех автономных сообществах, а также во всех провинциальных столицах, где цены выше, чем год назад. Среди них выделяются:
Эти города демонстрируют самые высокие показатели за всю историю наблюдений.
Прогноз динамики арендных ставок
Все эксперты утверждают, что в ближайшие кварталы арендная плата будет продолжать расти. Никто не ожидает значительной коррекции в краткосрочной перспективе, хотя некоторые предвидят определенное замедление текущего темпа роста. В целом они прогнозируют ежегодный рост арендной платы на 9-15% из-за дефицита предложения и перехода спроса с покупки на аренду.
Структурные причины текущей ситуации
Среди наиболее часто упоминаемых причин, объясняющих эту ситуацию, называются структурный дефицит предложения, переход спроса с покупки на аренду и давление со стороны туристической аренды, которая конкурирует с жильем для постоянного проживания. Кроме того, давление на рынке аренды больше не ограничивается только крупными столицами; теперь оно распространяется на средние города и районы, где спрос на покупку не может быть реализован из-за отсутствия доступа к финансированию.
Факторы давления на цены продажи
Исследование также подтверждает, что существует ряд факторов, которые будут продолжать оказывать давление на цены на жилье, выставленное на продажу. Например, инвесторы, иностранные покупатели и частные лица с высоким финансовым потенциалом имеют возможность приобретать недвижимость без привлечения ипотечного кредитования, что дает им конкурентное преимущество перед молодежью или семьями со средним доходом.
Строительство: восстановление пока преждевременно
С другой стороны, рост числа новых строительных проектов по-прежнему недостаточен для удовлетворения текущего спроса. Только 23% опрошенных специалистов в области недвижимости сходятся во мнении, что можно говорить о стабильном восстановлении строительной деятельности, в то время как 77% считают это преждевременным. Дело в том, что сектор страдает от высоких затрат на строительство, которые с 2019 года выросли на 40%, и нехватки квалифицированной рабочей силы.
Региональные центры напряжения
Еще одним источником напряженности в сфере жилья является высокий спрос со стороны иностранцев в таких регионах как Балеарские и Канарские острова, провинции Аликанте и Малага, а также автономное сообщество Мадрид.
Что может улучшить доступ к жилью
Что касается возможных решений, которые помогли бы облегчить доступ к жилью, практически все эксперты отмечают, что ключом к решению проблемы является увеличение доступного предложения с помощью различных формул. В частности, это строительство нового жилья, предназначенного для сдачи в аренду, мобилизация пустующего жилого фонда, укрепление правовой безопасности для арендодателей и стимулирование государственно-частного партнерства. Большинство экспертов отвергают общее регулирование, хотя некоторые из них выступают за смешанные меры – такие как краткосрочные регулирования или ограничения на туристическую аренду.
Роль кредита и другие структурные факторы
До 92% экспертов исключают, что кредит является критическим фактором для разблокирования доступа к жилью, и обращают внимание на другие структурные факторы – такие как земля, затраты на строительство и нехватка государственного жилья, которые они считают краеугольным камнем жилищной политики.
Необходимость адресной поддержки
Большинство оценщиков считают необходимым усилить государственную поддержку посредством гарантий, субсидий или специальных ипотечных кредитов для молодежи. С другой стороны, эксперты призывают к разработке специальной кредитной политики, которая будет поддерживать как средних и мелких застройщиков, так и покупателей первого жилья.
