Сделки с недвижимостью на вторичном рынке в Испании облагаются налогом на передачу права собственности – ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales). В этой статье мы рассмотрим, как рассчитывается налог при покупке жилья и кто является плательщиком.
Что из себя представляет налог на передачу права собственности в Испании
Налог на передачу права собственности (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales) – это налог, который взимается при покупке подержанного жилья, автомобилей и/или при увеличении уставного капитала компаний. Сумма налога перечисляется в налоговую администрацию того региона (автономного сообщества), на территории которого совершается коммерческая сделка с движимым или недвижимым имуществом.
Налог на передачу права собственности в Испании относится к косвенным налогам и служит собирательным названием для трех разных налогов: налога на возмездные имущественные сделки (transacciones patrimoniales onerosas – TPO), налога на корпоративные операции (operaciones societarias – OS) и налога на документированные юридические акты (actos jurídicos documentados – ADJ).
Какие сделки облагаются налогом на передачу права собственности в Испании?
Налог на передачу права собственности в Испании затрагивает следующие виды сделок:
- Купля-продажа вторичного жилья: когда приобретается подержанное жилье на вторичном рынке, а участниками сделки выступают частные лица, сделка облагается налогом на передачу права собственности (ITP), а не НДС.
- Аренда жилья, включая сезонную аренду (например, квартиры для студентов).
- Купля-продажа подержанных автомобилей между частными лицами, за исключением случаев, когда автомобиль приобретается для последующей перепродажи.
- Некоторые корпоративные операции, проводимые компаниями.
Как рассчитывается налог на передачу права собственности в Испании?
Каждое автономное сообщество в Испании вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки, вычеты и льготы. Поэтому сделка с недвижимостью на условные 100.000 € в Бискайе и Каталонии будет сильно отличаться в части начисленной суммы налога. В среднем ставка налога на передачу прав собственности колеблется от 4 до 11%.
Также следует помнить о том, что в Испании несколько лет назад была введена новая категория – Valor de Referencia, представляющая из себя некий условный показатель рыночной стоимости объекта, рассчитываемый на основе статистических данных и регулярно пересматриваемый. Чтобы узнать Valor de Referencia конкретного объекта, необходимо запросить соответствующий сертификат в кадастре.
Если цена сделки купли-продажи оказывается ниже показателя рыночной стоимости, налог на передачу права собственности в Испании будет рассчитан от Valor de Referencia. И наоборот, если цена сделки купли-продажи будет выше показателя рыночной стоимости, налог будет рассчитан от цены сделки. Т.е. в целях налогообложения всегда будет браться наибольшая из двух сумм. Поэтому в настоящее время невозможно уклониться от уплаты налога путем искусственного занижения цены сделки в купчей.
Когда и кем уплачивается налог на передачу права собственности в Испании?
Покупатель, приобретающий недвижимость на вторичном рынке у частного лица, для расчета по налогу использует декларацию формы 600. Рассчитать сумму налога к уплате можно заранее, зная цену сделки, значение Valor de Referencia и действующие в автономии ставки.
На уплату налога дается 30 дней с момента подписания нотариальной купчей. Нарушение сроков чревато штрафом со стороны налоговой.
В случае купли-продажи недвижимости плательщиком налога выступает покупатель, в случае аренды – арендатор (во многих автономиях действует льгота по налогу в случае аренды жилья для постоянного проживания).
В каких случаях налог на передачу права собственности в Испании не платится?
В определенных ситуациях физическое лицо или компания освобождаются от уплаты налога на передачу права собственности в Испании. Например:
- Передача имущества между супругами или зарегистрированными сожителями, причем, как в случае развода, так и при разделе имущества в действующем браке.
- При наследовании и дарении действующее законодательство предусматривает в определенных обстоятельствах полное освобождение или снижение ставки налога на передачу права собственности.
- Передача имущества или прав в качестве компенсационных выплат по решению суда.
Если приобретается новое жилье от застройщика, то налог на передачу права собственности также не платится, т.к. в этом случае происходит начисление НДС по ставке 10%. В случае покупки от застройщика коммерческого помещения НДС будет начислен по ставке 21%. Гаражные места и кладовки могут облагаться НДС как по ставке 10%, так и по ставке 21% – в зависимости от количества и включения или невключения их в основную купчую.
Если недвижимость покупается на вторичном рынке, но одной из сторон сделки выступает юридическое лицо, возможны разные варианты. В любом случае, потребуется предварительная налоговая консультация.
