Здавання квартири в оренду в Іспанії, з одного боку, на початковому етапі не становить особливих складнощів для власника, але з іншого боку, може в майбутньому завдати йому чимало клопоту. Розберімося з видами оренди та підводними каменями.
Здавання квартири в оренду в Іспанії на довгий строк
Почнімо з довгострокової оренди житла. Здавання квартири в оренду в Іспанії на довгий строк регулюється Законом про міську оренду. І важливо розуміти, що цей закон максимально захищає права орендаря. Тому перш ніж укладати договір довгострокової оренди, радимо проконсультуватися з юристом або довіреним рієлтором, щоб чітко уявляти права й обов’язки сторін, а також оцінити можливі ризики.
Почнемо з того, що мінімальний строк довгострокової оренди в Іспанії становить 5 років, якщо власником нерухомості виступає фізична особа, і 7 років, якщо юридична. Навіть якщо первинний договір оренди було укладено на один рік, він підлягає автоматичному продовженню, якщо тільки сам орендар не висловить бажання його перервати. Орендодавець має право достроково розірвати договір лише у виняткових випадках, з обов’язковим попереднім повідомленням орендаря про свої наміри та виплатою компенсації.
Після спливу встановлених 5 або 7 років, якщо орендодавець не повідомив орендаря за чотири місяці до закінчення строку про намір не продовжувати договір, відбудеться чергове автоматичне продовження на 3 роки.
На відміну від орендодавця, орендар в Іспанії не обмежений такими жорсткими строками: після перших шести місяців оренди він має право розірвати договір у будь-який час. Єдине, що від нього вимагається, – повідомити орендодавця про своє рішення щонайменше за один місяць.
Здавалося б, нічого особливо страшного, і один постійний надійний орендар кращий за часту зміну мешканців. Але ось тут-то й починаються підводні камені. Ключове слово – “надійний”. Якщо економічне становище орендаря погіршиться, якщо він перестане сплачувати орендну плату, виселяти його доведеться через суд. А це процес довгий і витратний, оскільки потребує участі адвоката, прокурора, і може тривати від півроку до кількох років.
Ситуацію ускладнює нинішнє становище в країні, пов’язане із санітарною кризою, та тимчасовий мораторій на виселення неплатників. Якщо разом з орендарем проживають неповнолітні діти, ситуація ще більше ускладнюється.
Хочемо привернути увагу орендодавців до важливого моменту: як би не розвивалися події, навіть якщо ситуація складається не на вашу користь, у жодному разі не можна займатися самоуправством. Не можна ні заходити в житло, ні змінювати замки, ні виселяти орендарів самостійно, ні відключати комунальні послуги – усе це буде розцінено поліцією як протиправні дії.
У разі виникнення будь-якого конфлікту діяти можна лише в офіційному порядку через адвоката та/або суд. При цьому рекомендується звертатися до адвоката негайно, одразу, як тільки виникла заборгованість з орендної плати. Що раніше орендодавець почне вирішувати проблему, то меншою буде сума боргу, що накопичиться за комунальні послуги, і то швидше він зможе звільнити своє майно від недобросовісних орендарів.
Щоб хоч якось застрахуватися, необхідно серйозно підійти до вибору орендаря: перевірити його документи, історію трудової діяльності, заробітну плату, спробувати оцінити стабільність його економічного становища на перспективу. Не зайвим буде укласти страховку від недобросовісних орендарів. Крім звичайного гарантійного депозиту, законодавство дозволяє вимагати від орендаря додаткові гарантії у вигляді банківського авалю.
Здавання квартири в оренду в Іспанії на довгий строк не потребує оформлення жодних дозволів чи ліцензій. Якщо житло здається з паркомісцем та/або коморою, це має бути відображено в договорі оренди.
Орендодавцеві необхідно буде сплатити податок від здавання в оренду в Іспанії квартири чи будинку: резиденти зобов’язані відобразити отриманий дохід у декларації IRPF (декларації з податку на доходи фізичних осіб), а нерезиденти – у декларації IRNR (декларації з податку на доходи нерезидентів).
Здавання квартири в оренду в Іспанії на короткий строк (туристична оренда)
Здавання квартири в оренду в Іспанії на короткий строк (туристична оренда) становить для власника квартири чи будинку менший ризик, але при цьому супроводжується більшим клопотом.
Здавання квартири в оренду в Іспанії на короткий строк вимагає обов’язкового оформлення туристичної ліцензії. Без цієї ліцензії здавання житла вважатиметься нелегальним з усіма наслідками у вигляді штрафів з боку податкових органів. Суми штрафів немалі, від кількох тисяч до кількох сотень тисяч євро. Більше того, без ліцензії неможливо буде розмістити оголошення на таких великих порталах, як Airbnb, Booking тощо.
Видача туристичних ліцензій регулюється муніципалітетами на місцях. На сайтах мерій можна знайти актуальну інформацію про вимоги, терміни та процедуру оформлення туристичної ліцензії. У деяких регіонах видачу ліцензій було призупинено кілька років тому. До них належать, наприклад, Майорка та Барселона.
Туристична ліцензія прив’язується до об’єкта нерухомості та має безстроковий характер. Відповідно, ціни на будинки та квартири, що мають ліцензію й продаються на вторинному ринку, набагато вищі за ціни об’єктів, які цієї ліцензії не мають.
Як правило, здавання квартири в оренду в Іспанії на короткий строк становить менший ризик для власника, оскільки перебування орендарів обмежене строками дії договору, рамками відпусток, авіаквитками тощо. Будь-яке порушення термінів виїзду необхідно вирішувати або через портал, через який розміщувалося оголошення й здійснювалася оплата, або через виклик поліції. Важливо, щоб здавання квартири в оренду в Іспанії відбувалося легально, зі сплатою податків і за умови наявності ліцензії, про яку ми говорили вище.
Нерідко орендарі, які приїхали у відпустку до Іспанії, висловлюють намір залишитися й перевести договірні відносини у формат довгострокових. У цьому разі орендодавцеві доведеться оцінити всі можливі ризики, про які ми писали в попередньому пункті.
Здавання квартири в оренду в Іспанії за сезонами
Існує ще один вид оренди житла в Іспанії – сезонна оренда. Це ті випадки, коли житло здається не на весь рік, але й не на короткий термін. Часто сезонна оренда прив’язується до навчального року, наприклад, до періоду з вересня по червень. Як і в перших двох випадках, необхідно буде сплатити податок від здавання в оренду в Іспанії квартири чи будинку.
Договори сезонної оренди в Іспанії не підлягають автоматичному продовженню, як у випадку довгострокової. Крім того, вони значною мірою регулюються умовами, відображеними в самому договорі. Якщо говорити про законодавчу базу, то сезонна оренда в Іспанії регулюється також Законом про міську оренду, але при цьому до об’єкта застосовуються норми, що діють щодо комерційних приміщень, які здаються в оренду.
У випадку сезонної оренди в Іспанії дуже важливо грамотно скласти договір і закріпити в ньому права, обов’язки та відповідальність сторін. Без допомоги професійного юриста в цьому питанні не обійтися.
Наші професіонали, які спеціалізуються на оренді нерухомості в Іспанії, із задоволенням відповідять на всі ваші запитання та допоможуть вам здати квартиру в оренду в Іспанії на найвигідніших для вас умовах.
