Багато інвесторів роблять ставку на ринок нерухомості, щоб захистити свої заощадження від інфляції. Згідно з нещодавнім дослідженням порталу Idealista, в Іспанії купівля квартири для подальшої здачі в оренду приносить середній дохід близько 7,2% річних, але є міста, де цей показник вищий.
Така висока дохідність порівняно з іншими активами робить іспанський ринок нерухомості дуже привабливим для дрібних і великих інвесторів. В умовах зростаючої інфляції житло виступає в ролі “щита” для багатьох громадян, які прагнуть захистити свої заощадження від втрати купівельної спроможності. Зростання цін на споживчі товари підвищило сприйняття житла як безпечної та стабільної інвестиції, стимулюючи зростання попиту – особливо в мегаполісах і середніх містах.
Помітно змінився й профіль покупця: 40% угод мотивовані пошуком фінансової безпеки порівняно з 25% роком раніше. Житло залишається надійним варіантом для багатьох сімей і дрібних інвесторів в умовах нестабільності фінансового ринку.
Іпотека
Поліпшення умов банківського фінансування після останнього зниження процентних ставок Європейським центральним банком також сприяло зростанню попиту з боку інвесторів. Проте значна частина операцій такого роду оплачується без залучення іпотечного кредитування. Згідно з останніми даними Національного інституту статистики, у період з січня по листопад 2024 року 34% угод з продажу житла було оплачено одразу й повністю.
Великі інвестори
Прихильність іспанському ринку нерухомості простежується і серед великих інвесторів. Згідно з опитуванням, проведеним компанією Savills серед міжнародних фондів із загальним обсягом активів понад 800 000 мільйонів євро, Іспанія є найпривабливішим напрямом Європи, випереджаючи Велику Британію та Францію.
Столиці провінцій
Серед столиць іспанських провінцій найпривабливішою з погляду інвестицій у житло виглядає Мурсія з річною дохідністю 7,6%. За нею йдуть Уельва (7,5%), Хаен (7,4%), Льєйда (7,3%), Авіла та Кастельйон (7,2% в обох випадках).
Валова рентабельність інвестицій у житло безпосередньо пов’язана з цінами продажу й оренди на одному й тому самому ринку. У містах, де рентабельність вища, купівля вигідніша за оренду. Ці цифри означають, що багато інвесторів звернули свій погляд на приміські райони та середні міста, де вартість квадратного метра залишається конкурентоспроможною.
Нерухомість вартістю від 200 000 до 300 000 € й середньої площі (від 70 до 100 м²) користується найбільшим попитом завдяки балансу між вартістю та рентабельністю.
Найменше на здачі в оренду можна заробити в Сан-Себастьяні (3,8%), Кадісі (4,5%), Пальмі (4,6%), Ла-Коруньї (4,7%) і Памплоні (4,8%). Це ринки з традиційно високими цінами продажу житла, а Сан-Себастьян до того ж є найдорожчим містом Іспанії – 5 681 €/м² за даними Idealista. Таким чином, у цих містах зв’язок між двома ринками тісніший, оскільки в багатьох випадках орендна плата має нижчу стелю, ніж ціни продажу.
Тим часом у двох головних столицях країни, Мадриді та Барселоні, дохідність становить 5% і 6% відповідно. Величезний попит порівняно зі скромною пропозицією призвів до напруження на ринках в обох містах. У результаті валова дохідність у цих містах залишається стабільною, хоча й з невеликим підвищенням через високу орендну плату.
Проблеми на ринку оренди
Інвестиції в житло з метою його здачі в оренду на папері виглядають хорошим варіантом, проте експерти попереджають, що крім умов кожного ринку існують аспекти, які можуть зашкодити операціям. Зокрема, вони згадують правову незахищеність, породжену останніми заходами щодо оренди – такими як мораторій на виселення людей, які належать до “найуразливіших верств населення”, обмеження підвищення орендної плати або її граничні розміри, які було встановлено “Законом про житло” для районів із напруженою ситуацією.
Експерти сходяться на тому, що всі інтервенціоністські заходи негативно впливають на ринок нерухомості. По-перше, вони перешкоджають інвестиціям, усуваючи правову визначеність, що, у свою чергу, скорочує пропозицію, підвищує ціни та породжує паралельний чорний ринок. По-друге, відсутність гарантій від несплат і дефіцит пропозиції призводять до виключення найслабших профілів, роблячи оренду дедалі ексклюзивнішою. Зрештою охочих продовжувати інвестувати в цей актив стає дедалі менше, тому що захист інвесторів видається явно недостатнім.
Зіткнувшись із такою ситуацією, багато власників почали шукати альтернативи звичайній оренді, щоб уникнути обмежень і отримати вищий прибуток. Так, в останні роки різко зросли обсяги тимчасової, туристичної та кімнатної оренди. Проте ці види оренди також перебувають під пильною увагою уряду, і на початку року було створено обов’язковий реєстр для контролю за ними. Щодо туристичних квартир готується податковий штраф.
Рішення для багатьох інвесторів полягає в тому, щоб залишити ринок оренди й обрати іншу стратегію: “фліпінг”. Зараз вони дедалі більше схиляються до моделі buy-to-let, яка переживає вдалий момент, особливо в Мадриді.
Дохідність від оренди в столиці Іспанії становить близько 5%, а при здачі нерухомості в центральному районі сягає 24%. Такі інвестиції потребують великих витрат, оскільки крім купівлі необхідно провести реконструкцію. Щоб задовольнити потребу в капіталі, проводяться спільні угоди, коли кілька інвесторів об’єднуються для здійснення однієї й тієї самої операції. Проте ці зусилля себе виправдовують, оскільки вкладення окуповуються за короткий термін.
