Нерухомість в Іспанії у 2022 році й надалі посідає провідні позиції в списку найпопулярніших інвестиційних напрямів. Будівництво, купівля-продаж житлової та комерційної нерухомості, земельних ділянок, придатних під житлову та/або комерційну забудову, а також довгострокова й короткострокова оренда стабільно користуються попитом в іспанських та іноземних інвесторів.
Нерухомість в Іспанії у 2022 році як захисний актив
Нерухомість в Іспанії у 2022 році була й залишається надійним активом. Навіть у розпал криз ринок нерухомості не здатний обвалитися так, як фондові ринки. Тому попит на нерухомість в Іспанії, який трохи просів у 2020 році через локдаун і закриті кордони, повністю виправився у 2021 році та продовжує стрімко зростати у 2022 році.
За даними незалежних експертів і провідних іспанських комерційних банків, у поточному році у великих містах і популярних курортах Іспанії слід очікувати зростання цін на 2-6%. І такі перспективи лише підштовхують інвесторів до швидкого ухвалення рішень.
Один із провідних порталів pisos.com відзначив стрімке зростання попиту на іспанську нерухомість з боку іноземних інвесторів у 2021 році. При цьому іноземці й раніше, і зараз орієнтуються на дорожчу та якіснішу нерухомість.
Якщо порівняти низькоризикові інвестиції, то сектор нерухомості зі стабільним зростанням ціни за квадратний метр і рентабельністю на рівні 5-7% річних явно перевершує рівень дохідності держоблігацій (менше 0,4%) і довгострокових банківських депозитів (менше 0,5%).
Нерухомість в Іспанії була й залишається захисним активом. Привабливості їй додають низькі відсоткові ставки за іпотекою.
Напрями інвестицій у нерухомість в Іспанії у 2022 році
Багато дрібних інвесторів орієнтуються на пасивний дохід, купуючи житлову нерухомість і роблячи ставку на довгострокову оренду. Попит на такий вид оренди значно перевищує пропозицію, насамперед у великих містах. Здати квартиру в оренду набагато швидше, ніж продати.
Та й податкові пільги додають привабливості цьому виду бізнесу: власники-резиденти мають право на 60% пільгу з податку на доходи, отримані від здавання в оренду житлової власності.
Найбільшим попитом користуються квартири з двома та трьома спальнями. За даними статистики, невеликі квартири (студії, апартаменти з 1 спальнею) користуються підвищеним попитом, але ротація орендарів у них також відбувається активніше, що влаштовує далеко не всіх власників. Оренда квартир із 2 і 3 спальнями стабільніша, мешканці в них змінюються рідше. Квартири з 4 і більше спальнями часто винаймають гуртом студенти, тому в них також постійно змінюються мешканці.
Найрентабельнішими стають об’єкти, що поєднують максимум важливих характеристик: якість самого житла, близькість до зупинок громадського транспорту, розташування в районах з хорошою інфраструктурою, поряд з бізнес-центрами, адміністративно-комерційними районами та університетами тощо. Наявність паркомісця є додатковим плюсом.
Великі інвестори впродовж трьох останніх років активно розвивають built to rent: будівництво житлових комплексів під здавання в оренду. Тут ідеться як про стандартне житло, так і про житло для студентів. Нерідко орендарям пропонують опцію “оренда з правом викупу”.
Окремим випадком житлових комплексів є резиденції для літніх людей, у яких, окрім звичайних сервісів житлового комплексу, пропонуються особливі послуги: постійне чергування медперсоналу, обладнання житла кнопками виклику екстреної допомоги, наявність фізіотерапевтичних кабінетів, проведення занять з оздоровчої гімнастики тощо. Багато заможних пенсіонерів прагнуть придбати житло в таких резиденціях, які не мають нічого спільного з будинками для літніх людей, але водночас гарантують цілодобовий медичний нагляд.
Купівля з метою подальшого перепродажу також залишається затребуваною. Іспанський портал нерухомості fotocasa.com називає рентабельність 15-20%: невеликий косметичний ремонт здатний перетворити житло та суттєво підвищити його привабливість, а отже, і вартість. Цей напрям обирають інвестори, які розраховують на короткий інвестиційний цикл і швидший оборот коштів.
Показники рентабельності інвестицій у нерухомість в Іспанії у 2022 році за регіонами
Якщо говорити про міста, що становлять найбільший інтерес для інвесторів з погляду попиту на нерухомість, то перші два місця посядуть Мадрид і Барселона. Слідом за ними йдуть Таррагона та Малага, а далі Льєйда, Толедо та Валенсія. Тут попит традиційно перевищує пропозицію, а гарні об’єкти як на вторинному ринку, так і на ринку оренди розходяться за лічені дні.
Водночас, якщо оцінювати рівень рентабельності, то картина така (дані fotocasa.com за 2021 рік):
- Регіон Мурсія (7,5%),
- Наварра (7,3%),
- Валенсійська громада (7,3%),
- Каталонія (6,6%),
- Канарські острови (6,5%),
- Арагон (6,4%),
- Кастилія-Ла-Манча (6,3%),
- Астурія (6,2%),
- Кантабрія (6,1%),
- Кастилія і Леон (6,1%),
- Андалусія (6,0%),
- Ла-Ріоха (6,0%),
- Естремадура (5,8%),
- Країна Басків (5,5%),
- Галісія (5,5%),
- Мадрид (5,2%),
- Балеарські острови (5,0%).
Окрім Наварри, максимальні показники демонструють найтепліші регіони середземноморського узбережжя, які мають щільну забудову вздовж усієї берегової лінії та користуються величезним попитом як на внутрішньому ринку, так і з боку іноземних інвесторів. У середньому по Іспанії рівень рентабельності житлової нерухомості у 2021 році становив 6,5%.
У масштабах усієї країни найрентабельнішими міськими районами у 2021 році з погляду купівлі нерухомості з подальшим здаванням її в оренду стали два райони Аліканте: Carolinas Bajas (8%) і Pla de Bon Repós (7,8%), два райони Валенсії: Rascanya (8,3%) і L’Olivereta (8,1%), та район Гранади: Almanjáyar (7,9%). Найрентабельнішим районом Мадрида виявився Numancia (7,6%), а в Барселоні пальму першості розділили Provençals del Poblenou і El Raval (5,7%).
