Щоразу більше інвесторів замислюються про вихід на ринок житлової нерухомості на узбережжях Іспанії. Окрім можливості користуватися житлом як “другим житлом”, вони прагнуть отримати економічну вигоду від його здачі в оренду.
Це дуже поширена практика, оскільки сприятлива кон’юнктура в туризмі та гнучкість, яку принесла з собою віддалена робота, посилюють попит на оренду в цих районах. Торік Іспанія побила рекорди, прийнявши понад 95 мільйонів іноземних туристів, а прогнози на цей рік вказують, що може бути перевищено позначку в 100 мільйонів гостей з-за кордону, згідно з даними Всесвітньої ради з подорожей і туризму (WTTC).
За таких умов придбання житла в багатьох приморських муніципалітетах із метою здачі його в оренду приносить дохідність, значно вищу за середню по Іспанії (6,5% станом на червень). Загалом останніми роками ринок нерухомості став прихистком від зростаючої інфляції та способом отримання набагато привабливішого прибутку, ніж інші активи, як-от 10-річні державні облігації (3,2%).
Як вважають у компанії Century 21, житло біля моря може бути більш схильним до впливу економічних циклів і певної сезонності в оренді, але воно зберігає привабливість як надійний актив і засіб збереження заощаджень. Такі чинники, як дефіцит землі під забудову, рівень розвитку інфраструктури та сильна позиція Іспанії як туристичного напрямку, сприяють підтриманню цін у середньостроковій перспективі. Проте слід мати на увазі, що ліквідність, тобто можливість перепродажу, може бути нижчою, ніж в активів, розташованих у центрі великих столиць, особливо у випадку житла з дуже специфічними характеристиками.
Де на узбережжі розташована найрентабельніша нерухомість?
На думку представників компанії Solvia, одним із найпомітніших аспектів цього сегмента є те, що пропозиція дуже різноманітна. Нинішня ситуація показує широкий спектр можливостей: від ексклюзивних районів, орієнтованих на інвесторів із вищою купівельною спроможністю, до напрямків, що розвиваються, з перспективами зростання вартості в середньо- та довгостроковій перспективі. У будь-якому разі розташування залишається ключовим чинником, що визначає як динаміку цін, так і інтерес інвесторів.
Найяскравішим прикладом є Адра в провінції Альмерія, яка в червні стала найприбутковішим приморським муніципалітетом із показником 13,7%. До першої десятки також увійшли Сан-Хав’єр у Мурсії (10,0%), Ла-Лінеа-де-ла-Консепсьйон у Кадісі (9,4%), Масаррон у Мурсії (9,3%), Ларедо в Кантабрії (9,2%), Л’Оспіталет-де-Льобрегат у Барселоні (8,8%), Феррол і Рібейра в Ла-Корунье (по 8,7%), а також Сагунто у Валенсії (8,5%) і Бадалона в Барселоні (8,3%).
Часто в умовах насичення ринку та стриманішої дохідності у великих містах інвестори звертаються до вторинних ринків, де тиск цін на купівлю ще не досяг свого піку, але існує постійний попит на оренду (у багатьох випадках витіснений із сусідніх міст у пошуках доступніших цін). Приморські муніципалітети приваблюють такого роду інвестиції, спричиняючи зростання цін, але все ще сумісне з високою дохідністю.
Загалом за підсумками першого півріччя дохідність вище за середню по країні продемонстрували 22 міста. Слід зазначити, що за останній рік це число значно знизилося, оскільки у 2024 році цей бар’єр подолали 34 населені пункти. У звіті наголошується, що 81% приморських муніципалітетів знизили свою дохідність за останній рік через подорожчання житла на ринку купівлі. У перші місяці року ціни зросли більш ніж на 10% у річному вимірі, а в травні піднялися на 15%.
Найменш прибуткові прибережні міста
Найменш прибутковими містами є Сан-Себастьян у провінції Гіпускоа (3,3%) і Кальпе у провінції Аліканте (3,7%). Обидва мають одну спільну рису: нині на ринку купівлі-продажу спостерігається набагато більший тиск, ніж на ринку оренди.
Також низькою дохідністю характеризуються Фуенхірола в Малазі (4%), Денія в Аліканте (4%), Коніль-де-ла-Фронтера в Кадісі (4%), Марбелья в Малазі (4%), Гечо у Біскайї (4%), Понтеведра (4%), Сітжес у Барселоні (4,2%), Альмуньєкар у Гранаді (4,3%), Пальма та Кальвія на Балеарських островах (по 4,4%), Рінкон-де-ла-Вікторія в Малазі (4,4%), Віго в Понтеведрі (4,5%), Оріуела в Аліканте (4,5%) і Бенікасім у Кастельйоні (4,5%).
Усі ці райони користуються великим попитом і в багатьох випадках зазнають сильного тиску як з боку іспанських, так і іноземних покупців. Більшість із цих населених пунктів вважаються престижними або завдяки своїй туристичній привабливості, або через свій ексклюзивний характер, або через те, що вони є усталеними місцями для придбання “другого житла”.
До найяскравіших прикладів можна віднести Сан-Себастьян (6 784 €/м²), Марбелью (5 262 €/м²), Сітжес (5 617 €/м²), Пальму (4 909 €/м²), де квадратний метр є одним із найдорожчих в Іспанії. За таких високих цін купівлі валова дохідність від оренди низька. На цих ринках вартість активів частіше пов’язана з майновою складовою й орієнтована на довгострокову переоцінку.
За провінціями
У 22 приморських муніципалітетах Іспанії дохідність житла перевищує середній показник по країні. Цифри показують значну географічну концентрацію, адже 60% цих напрямків розташовані в чотирьох провінціях. Перше місце посідає Кадіс із чотирма містами: Ла-Лінеа-де-ла-Консепсьйон (9,4%), Альхесірас (7,7%), Санлукар-де-Баррамеда (7,5%) та Ель-Пуерто-де-Санта-Марія (6,6%).
За цим регіоном іде Альмерія з трьома муніципалітетами, серед яких вирізняється Адра (13,7%) як найрентабельніший у країні. Компанію йому складають Гарруча (7,3%) і Рокетас-де-Мар (6,8%). У провінції Барселона це Л’Оспіталет-де-Льобрегат (8,8%), Бадалона (8,3%) і Матаро (7,7%), а у Валенсії – Сагунто (8,5%), Кульєра (7,7%) і Гандія (7,6%).
Довгострокова чи туристична оренда?
Дослідження Fotocasa аналізує рентабельність купівлі житла та здачі його в довгострокову оренду. Проте правда й те, що багато покупців, які вирішують вийти на ринок нерухомості на узбережжі, зазвичай поєднують оренду постійного житла (стабільнішу, оскільки вона, як правило, передбачає договори строком понад один рік) з іншими періодами, коли вони обирають сезонну оренду (яка вимагає більше формальностей через часту зміну орендарів, але також дає вищу дохідність).
Досі зміна моделі оренди була простою й не підлягала особливому регулюванню. Проте нова обов’язкова реєстрація для туристичної та сезонної оренди, що набула чинності 1 липня, може завадити цій формулі. Нова процедура передбачає суворіший контроль і вимагає наявності реєстраційного номера для здійснення цього виду діяльності.
Без цього обов’язкового номера вважається, що власник діє поза законом, не може розміщувати пропозиції на цифрових платформах, таких як Booking і Airbnb, і, крім того, ризикує зіткнутися із серйозними санкціями. Щоб отримати цей реєстраційний номер, необхідно мати туристичну ліцензію та дотримуватися спеціальних правил, установлених для кожного місця.
За даними Іспанської федерації асоціацій туристичного житла та апартаментів (Fevitur), ці вимоги можуть виключити 70% об’єктів нерухомості, власники яких подають заявку на реєстрацію. Цей захід, схоже, уже дає свої результати: у 2024 році нерухомість для туристичних цілей купували 6% інвесторів, а у 2025 році цей показник скоротився до 3%. Такий спад інтересу інвесторів зумовлений зміною сприйняття, спричиненою дедалі обмежувальнішим нормативним середовищем, у якому процвітають штрафні заходи; крім того, він може сильніше вплинути на приморські райони, тісно пов’язані з туризмом.
