Нехватка предложения как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды жилья на протяжении многих лет приводит к резкому росту цен. В связи с этим возникает вопрос: что дороже, покупка нового или подержанного жилья?
Согласно отчету «Vivienda de Obra Nueva 2025», подготовленному оценочной компанией Tinsa, теоретическая финансовая нагрузка, связанная с покупкой жилья в новостройке, составляет 49% от среднего располагаемого дохода семьи. Это значение, считающееся критическим, заметно превышает средний показатель, который оценивается в 36%.
В 2024 году средняя цена одного квадратного метра в испанских новостройках достигла 2528 евро по сравнению с 1750 евро на рынке вторичного жилья, что представляет собой разницу в 44%. За последний год цены на новое жилье выросли на 4,7% в реальном выражении и на 7,6% с учетом инфляции. В случае «вторички» эти показатели составили 1,2% и 4% соответственно.
С момента достижения максимальных значений в 2008 году номинальная стоимость нового жилья увеличилась на 10%. Однако с поправкой на инфляцию цена снизилась на 21%, что отражает реальную потерю покупательной способности в этом секторе.
В отчете Tinsa также подчеркивается, что теоретические затраты на приобретение нового жилья превышали порог в 35% от располагаемого дохода во всех автономных сообществах за исключением Ла-Риохи. Кроме того, в таких регионах как Балеарские острова, Андалусия, Эстремадура, Мадрид и Каталония они были больше 50%.
Согласно отчету портала Idealistа, в первом квартале 2025 года доля дохода семьи, необходимая для покупки жилья, выросла до 23%. Хотя эта цифра остается ниже затрат, необходимых для аренды (36%), доступ к собственности также стал дороже из-за недостатка предложения и стабильного роста цен.
Затраты на покупку превышают рекомендованные экспертами 30% в столицах четырех провинций: Пальме (41%), Сан-Себастьяне (36%), Мадриде (35%) и Малаге (35%). Барселона находится на грани (30%), в то время как другие города – такие как Аликанте (28%), Валенсия и Кадис (25%) – демонстрируют более умеренные показатели. В свою очередь, столицами с наименьшими затратами на покупку являются Хаэн (10%), Лерида, Паленсия и Теруэль (все – по 12%).
По данным исследования Tinsa, самые высокие цены на новую жилую недвижимость наблюдаются в Барселоне, Сан-Себастьяне, Мадриде, Бильбао и Пальме, а также в менее населенных городах – таких как Марбелья и Бенидорм. В реальном выражении цены на новостройки в Малаге и Бенидорме были на 2% выше максимумов «пузыря» на рынке недвижимости, а в номинальном выражении – на 24,4% и 19% соответственно. В столицах новое жилье стоит на 13-59% дороже, чем вторичное, а во второстепенных муниципалитетах – на 4-89%.
Усилия домохозяйств, необходимые для покупки, превысили 35% дохода почти во всех населенных пунктах, проанализированных Tinsa, и оказались больше 65% в таких городах как Барселона, Кадис, Малага, Мадрид, Бенидорм, Марбелья, Ориуэла и Торревьеха.
В окрестностях Мадрида самые высокие цены (даже выше, чем в столице) были зафиксированы в Посуэло-де-Аларкон и Алькобендас. Наибольший рост цен в годовом исчислении имел место в Парле (19,5%), Алькобендас (15,8%), Алькорконе (14,5%) и Косладе (13,5%).
В свою очередь, ни в одном пригороде Барселоны средняя цена не превышает зарегистрированную в столице (4968 евро/м2), хотя Кастельдефельс и Манреса продемонстрировали значительный рост – на 24,5% и 16,2% соответственно. В нескольких муниципалитетах затраты на покупку превышают 50% располагаемого дохода, а в столице Каталонии – 70%.
Цена нового жилья обычно выше, чем вторичного, из-за совокупности структурных, технических и рыночных факторов.
- Стоимость строительства. Строительство нового жилья требует значительных инвестиций в рабочую силу, материалы, цены на которые в последние годы заметно выросли, и выполнения ряда административных процедур. Получение лицензий, соблюдение градостроительных норм и современных технических требований увеличивают конечную стоимость продукта.
- Высокое качество и отделка. Новостройки отличаются более современной отделкой, использованием высококачественных материалов и лучшими характеристиками в плане тепло- и звукоизоляции, долговечности и дизайна.
- Энергоэффективность. Новые здания строятся в соответствии с более строгими стандартами энергоэффективности, как того требуют европейские нормы. Это приводит к снижению энергопотребления, хотя и предполагает более высокие начальные инвестиции для застройщика и, как следствие, более высокую цену для покупателя.
- Индивидуальный дизайн. Одним из преимуществ, наиболее ценимых покупателями новостроек, является возможность индивидуализировать некоторые детали жилья. Например, в новостройках часто есть возможность выбрать отделку, планировку и материалы, что может повлечь за собой дополнительные расходы.
- Нехватка предложения. Рынок новостроек имеет ограниченное предложение – особенно в урбанизированных районах, где земля, готовая к застройке, является дефицитом. На реализацию и завершение проекта может уйти до 20 лет. Эта нехватка предложения на фоне устойчивого спроса оказывает давление на рост цен.
