Ипотека в Испании для россиян была и остается одним из самых привлекательных финансовых продуктов. Привлекательность обеспечивают низкие процентные ставки, а также допустимый объем финансирования (до 60% от цены купли-продажи или оценочной стоимости объекта).
Ипотека в Испании для россиян после 2019 года
Несколько усложнил процедуру получения кредита новый ипотечный закон, действующий в Испании с 2019 года и максимально защищающий права заемщика. Камнем преткновения стало положение о кредитах, выдаваемых в иностранной валюте. К таким кредитам после вступления в силу закона стали относиться те, что подпадают под одно из нижеприведенных условий:
- Сумма займа выражена в валюте, отличной от валюты европейской страны, чьим резидентом является заемщик;
- Сумма займа выражена в валюте, отличной от той, в которой заемщик имеет основную часть активов или получает основной доход.
Заемщику, чей кредит подпадает под определение кредита, выданного в иностранной валюте, разрешается конвертировать долг либо в валюту, в которой представлена основная часть его активов, либо в валюту страны его резиденции (на момент получения кредита или на момент конвертации).
Испанские банки, не горящие желанием получить запрос от заемщика-россиянина на конвертацию долга в рубли, понять можно. Поэтому многие банки отказались от работы с российскими гражданами в сфере ипотечного кредитования. Но ряд банков, посчитав для себя приемлемым валютный риск, продолжил работу с россиянами (например, банки Sabadell и Santander).
Также отметим, что россиянам по-прежнему проще получить ипотеку в Испании, чем самим испанцам: как резиденты, так и нерезиденты Испании при оформлении ипотеки в испанском банке не обязаны ни назначать поручителей, ни оформлять в залог другое свое имущество. Банки оценивают благонадежность заемщика по его кредитной, финансовой и трудовой истории.
На стороне заемщика выступают и нотариусы. Если раньше, до принятия нового закона, нотариальное оформление ипотечного договора происходило в один шаг, то сейчас обе стороны должны посетить нотариуса минимум дважды.
Нотариус проверяет все условия кредита, следит, чтобы договор не содержал кабальных и противоречащих законодательству условий, проводит собеседование с заемщиком, чтобы убедиться, что последний четко понимает все условия сделки, а также права и обязанности сторон, и лишь после этого дает согласие на нотариальное оформление документов.
С момента начала переговоров с банком о предоставлении кредита до момента подписания ипотечного договора в присутствии нотариуса может пройти от 1,5 до 3 месяцев
Ипотека в Испании для россиян: условия
Поговорим об условиях по ипотеке в Испании для россиян. Каждый испанский банк вправе устанавливать собственные условия кредитования иностранных граждан. Вся необходимая информация публикуется на сайтах банков и регулярно обновляется. Как правило, процентные ставки и сроки предоставления кредитов в различных банках не сильно отличаются.
Чтобы заинтересовать клиента, банки предлагают целую систему бонусов. Новый ипотечный закон запретил банкам навязывать клиентам дополнительные финансовые продукты. Т.е. в настоящее время банк не может обязать заемщика заключить договор страхования жилья или жизни именно с ним, либо открыть частный пенсионный план, долгосрочный депозит и т.д. Но банк может поощрить лояльность заемщика, уменьшив процентную ставку по ипотеке на несколько пунктов за каждую приобретенную дополнительную услугу. Таким образом поощряется покупка через банк-кредитор страховых полисов, частных пенсионных планов, привязка заработной платы (в случае резидентов) или налогов к счету.
Определенный объем дополнительный финансовых продуктов, купленных у банка, позволяет не платить комиссию за обслуживание счета.
Процентные ставки по ипотеке в Испании для россиян
Каковы ставки по ипотеке в Испании для россиян? Как правило, ипотечные кредиты иностранным гражданам-нерезидентам оформляются с фиксированной процентной ставкой. В отличии от кредитов с плавающей процентной ставкой (обычно она привязывается к индикаторной ставке EURIBOR), кредиты с фиксированной ставкой не бывают подвержены колебаниям рынка и не требуют регулярного перерасчета квот. Заемщик с первого дня знает точную сумму долга и размер ежемесячных выплат на весь срок действия кредита. Фиксированные процентные ставки всегда выше плавающих на момент получения кредита – это плата за стабильность и независимость от реального положения дел на рынке.
Резидентов страны испанские банки кредитуют по фиксированным ставкам от 1,5 до 4,15% годовых на срок от 10 до 30 лет и на сумму от 60 до 80% от цены сделки или оценочной стоимости объекта. Нерезиденты могут оформить ипотеку в Испании на более жестких условиях: лимит финансирования составляет 50-60%, а ставки увеличиваются на 2-4%.
При покупке новой недвижимости или объекта на вторичном рынке россияне обладают полной свободой в выборе банка-кредитора. Рекомендуем обращаться с заявкой не только в разные банки, но и в разные отделения одного банка. Несмотря на то, что решение о выдачи кредита принимается в головном офисе, мнение и намерение директора конкретного отделения имеет большое значение.
При покупке банковской недвижимости пространство для маневра сужается до одного банка, на чьем балансе находится понравившийся объект.
Как оформляется ипотека в Испании для россиян
Процедура оформления ипотеки в Испании для россиян начинается с проведения предварительных переговоров с банком. Если обе стороны приходят к соглашению, будущему заемщику выдается сертификат, в котором на определенный срок фиксируются условия финансирования: сумма, сроки, ставки, дополнительные условия. Этот срок отводится клиенту на подготовку пакета документов, который в дальнейшем представляется в головной офис банка для вынесения окончательного решения по выдаче ипотечного кредита.
Напоминаем, что все иностранные документы требуют перевода на испанский язык. В Испании официальным переводом документов занимаются присяжные переводчики (Traductores jurados). Требования к оформлению документов в разных банках могут отличаться, поэтому необходимо уточнить заранее все нюансы.
Пакет документов включает в себя:
- Действующий загранпаспорт.
- Сертификат NIE (оформляется заранее в полиции или консульстве Испании на основании договора резерва).
- Договор резерва объекта недвижимости с указанием всех основных параметров сделки: суммы резерва, цены купли-продажи объекта, личные данные продавца и покупателя, сроки нотариального оформления купчей.
- Финансовые документы: декларации 2-НДФЛ (за полный предыдущий год и текущий) или 3-НДФЛ.
- Банковские справки или сертификаты, включающие сведения о движении по счету за последние полгода-год, а также конечное сальдо.
- Справка с места работы, уставные документы или документ, подтверждающий регистрацию в качестве ИП, отражающие характер трудовой деятельности и источник доходов.
- Справка из Национального бюро кредитных историй.
- Прочие документы, способные подтвердить стабильность и легальность доходов заемщика.
- Заключение независимой компании об оценке рыночной стоимости объекта (Informe de tasación).
- Любые иные документы, которые банк сочтет необходимым запросить.
При принятии решения банк будет учитывать цену купли-продажи, указанную в договоре резерва, и оценочную стоимость объекта, указанную в заключении оценщика. Итоговая сумма финансирования (например, 60%) будет рассчитываться от меньшей из этих двух сумм.
Если головной офис банка одобряет выдачу ипотечного кредита заемщику-россиянину, в дело вступает нотариус. Нотариус проверяет, что банк и заемщик располагают идентичными пакетами документов, что заемщик ознакомлен со всеми условиями ипотеки и четко их понимает, что стороны знают свои права и обязанности.
После проведения собеседования назначается день для подписания нотариального ипотечного договора. Обычно нотариальная купчая и ипотечный договор подписываются одновременно в присутствии нотариуса.
Новый ипотечный закон обязал банки брать на себя бóльшую часть налогов и расходов, т.к. именно банки являются выгодополучателями в сделке. Заемщик со своей стороны обязан оплатить услуги независимой компании, проводящей оценку рыночной стоимости объекта, а также свой экземпляр ипотечного договора. И, конечно же, все расходы, связанные с открытием счета, покупкой страховых полисов, подготовкой и переводом документов на испанский язык.
