Іпотека в Іспанії для росіян була і залишається одним із найпривабливіших фінансових продуктів. Привабливість забезпечують низькі відсоткові ставки, а також допустимий обсяг фінансування (до 60% від ціни купівлі-продажу або оціночної вартості об’єкта).
Іпотека в Іспанії для росіян після 2019 року
Дещо ускладнив процедуру отримання кредиту новий іпотечний закон, що діє в Іспанії з 2019 року і максимально захищає права позичальника. Каменем спотикання стало положення про кредити, що видаються в іноземній валюті. До таких кредитів після набрання законом чинності стали належати ті, що підпадають під одну з наведених нижче умов:
- Сума позики виражена у валюті, відмінній від валюти європейської країни, резидентом якої є позичальник;
- Сума позики виражена у валюті, відмінній від тієї, в якій позичальник має основну частину активів або отримує основний дохід.
Позичальникові, чий кредит підпадає під визначення кредиту, виданого в іноземній валюті, дозволяється конвертувати борг або у валюту, в якій представлена основна частина його активів, або у валюту країни його резиденції (на момент отримання кредиту або на момент конвертації).
Іспанські банки, які не прагнуть отримати від позичальника-росіянина запит на конвертацію боргу в рублі, зрозуміти можна. Тому багато банків відмовилися від роботи з громадянами Росії у сфері іпотечного кредитування. Але низка банків, вважаючи валютний ризик для себе прийнятним, продовжила роботу з росіянами (наприклад, банки Sabadell і Santander).
Також зазначимо, що росіянам, як і раніше, простіше отримати іпотеку в Іспанії, ніж самим іспанцям: і резиденти, і нерезиденти Іспанії при оформленні іпотеки в іспанському банку не зобов’язані ні призначати поручителів, ні оформлювати в заставу інше своє майно. Банки оцінюють благонадійність позичальника за його кредитною, фінансовою та трудовою історією.
На боці позичальника виступають і нотаріуси. Якщо раніше, до ухвалення нового закону, нотаріальне оформлення іпотечного договору відбувалося в один крок, то тепер обидві сторони повинні відвідати нотаріуса щонайменше двічі.
Нотаріус перевіряє всі умови кредиту, стежить, щоб договір не містив кабальних і таких, що суперечать законодавству, умов, проводить співбесіду з позичальником, щоб переконатися, що останній чітко розуміє всі умови угоди, а також права й обов’язки сторін, і лише після цього дає згоду на нотаріальне оформлення документів.
З моменту початку переговорів з банком про надання кредиту до моменту підписання іпотечного договору в присутності нотаріуса може минути від 1,5 до 3 місяців
Іпотека в Іспанії для росіян: умови
Поговоримо про умови іпотеки в Іспанії для росіян. Кожен іспанський банк має право встановлювати власні умови кредитування іноземних громадян. Уся необхідна інформація публікується на сайтах банків і регулярно оновлюється. Як правило, відсоткові ставки і терміни надання кредитів у різних банках не надто відрізняються.
Щоб зацікавити клієнта, банки пропонують цілу систему бонусів. Новий іпотечний закон заборонив банкам нав’язувати клієнтам додаткові фінансові продукти. Тобто нині банк не може зобов’язати позичальника укласти договір страхування житла або життя саме з ним, чи відкрити приватний пенсійний план, довгостроковий депозит тощо. Але банк може заохотити лояльність позичальника, зменшивши відсоткову ставку за іпотекою на кілька пунктів за кожну придбану додаткову послугу. Таким чином заохочується купівля через банк-кредитор страхових полісів, приватних пенсійних планів, прив’язка заробітної плати (у разі резидентів) або податків до рахунку.
Певний обсяг додаткових фінансових продуктів, куплених у банку, дає змогу не платити комісію за обслуговування рахунку.
Відсоткові ставки за іпотекою в Іспанії для росіян
Які ставки за іпотекою в Іспанії для росіян? Як правило, іпотечні кредити іноземним громадянам-нерезидентам оформляються з фіксованою відсотковою ставкою. На відміну від кредитів із плаваючою відсотковою ставкою (зазвичай вона прив’язується до індикаторної ставки EURIBOR), кредити з фіксованою ставкою не підпадають під коливання ринку і не потребують регулярного перерахунку платежів. Позичальник з першого дня знає точну суму боргу і розмір щомісячних виплат на весь термін дії кредиту. Фіксовані відсоткові ставки завжди вищі за плаваючі на момент отримання кредиту – це плата за стабільність і незалежність від реального стану справ на ринку.
Резидентів країни іспанські банки кредитують за фіксованими ставками від 1,5 до 4,15% річних на термін від 10 до 30 років і на суму від 60 до 80% від ціни угоди або оціночної вартості об’єкта. Нерезиденти можуть оформити іпотеку в Іспанії на жорсткіших умовах: ліміт фінансування становить 50-60%, а ставки збільшуються на 2-4%.
При купівлі нової нерухомості або об’єкта на вторинному ринку росіяни мають повну свободу у виборі банку-кредитора. Рекомендуємо звертатися із заявкою не лише в різні банки, а й у різні відділення одного банку. Попри те що рішення про видачу кредиту ухвалюється в головному офісі, думка і намір директора конкретного відділення має велике значення.
При купівлі банківської нерухомості простір для маневру звужується до одного банку, на чийому балансі перебуває об’єкт, що сподобався.
Як оформляється іпотека в Іспанії для росіян
Процедура оформлення іпотеки в Іспанії для росіян починається з проведення попередніх переговорів з банком. Якщо обидві сторони доходять згоди, майбутньому позичальникові видається сертифікат, у якому на певний термін фіксуються умови фінансування: сума, терміни, ставки, додаткові умови. Цей термін відводиться клієнтові на підготовку пакета документів, який надалі подається до головного офісу банку для ухвалення остаточного рішення щодо видачі іпотечного кредиту.
Нагадуємо, що всі іноземні документи потребують перекладу іспанською мовою. В Іспанії офіційним перекладом документів займаються присяжні перекладачі (Traductores jurados). Вимоги до оформлення документів у різних банках можуть відрізнятися, тому необхідно заздалегідь уточнити всі нюанси.
Пакет документів включає:
- Чинний закордонний паспорт.
- Сертифікат NIE (оформляється заздалегідь у поліції або консульстві Іспанії на підставі договору бронювання).
- Договір бронювання об’єкта нерухомості із зазначенням усіх основних параметрів угоди: суми бронювання, ціни купівлі-продажу об’єкта, особистих даних продавця і покупця, термінів нотаріального оформлення договору купівлі-продажу.
- Фінансові документи: декларації 2-НДФЛ (за повний попередній рік і поточний) або 3-НДФЛ.
- Банківські довідки або сертифікати, що містять відомості про рух коштів на рахунку за останні півроку-рік, а також кінцеве сальдо.
- Довідка з місця роботи, установчі документи або документ, що підтверджує реєстрацію як індивідуального підприємця, які відображають характер трудової діяльності та джерело доходів.
- Довідка з Національного бюро кредитних історій.
- Інші документи, здатні підтвердити стабільність і легальність доходів позичальника.
- Висновок незалежної компанії про оцінку ринкової вартості об’єкта (Informe de tasación).
- Будь-які інші документи, які банк вважатиме за потрібне запросити.
При ухваленні рішення банк враховуватиме ціну купівлі-продажу, зазначену в договорі бронювання, і оціночну вартість об’єкта, зазначену у висновку оцінювача. Підсумкова сума фінансування (наприклад, 60%) розраховуватиметься від меншої з цих двох сум.
Якщо головний офіс банку схвалює видачу іпотечного кредиту позичальникові-росіянину, в справу вступає нотаріус. Нотаріус перевіряє, що банк і позичальник мають ідентичні пакети документів, що позичальник ознайомлений з усіма умовами іпотеки і чітко їх розуміє, що сторони знають свої права й обов’язки.
Після проведення співбесіди призначається день для підписання нотаріального іпотечного договору. Зазвичай нотаріальний договір купівлі-продажу та іпотечний договір підписуються одночасно в присутності нотаріуса.
Новий іпотечний закон зобов’язав банки брати на себе більшу частину податків і витрат, оскільки саме банки є вигодонабувачами в угоді. Позичальник зі свого боку зобов’язаний оплатити послуги незалежної компанії, що проводить оцінку ринкової вартості об’єкта, а також свій примірник іпотечного договору. І, звісно ж, усі витрати, пов’язані з відкриттям рахунку, купівлею страхових полісів, підготовкою та перекладом документів іспанською мовою.
