Прогноз DWS по доходности
Немецкая управляющая компания DWS, являющаяся подразделением Deutsche Bank, прогнозирует период роста инвестиций в недвижимость. После падения доходности, зафиксированного в 2024 году на глобальном уровне, в первые три квартала прошлого года она выросла на 4%, и эта тенденция ускорится в оставшейся части текущего десятилетия.
По расчетам DWS, средняя годовая чистая доходность увеличится до 7,5% в течение следующих пяти лет, чему будут способствовать рост арендной платы и более высокая доходность качественных активов. Однако при этом исключается однородное поведение как по городам, так и по секторам.
Города и секторы с наибольшим потенциалом
Несмотря на общее восстановление, местные различия будут весьма заметными. В частности, Майами, Атланта, Нэшвилл, Берлин, Мадрид, Лондон, Сеул, Сидней и Брисбен выделяются как рынки, которые достигнут наиболее высокой доходности в ближайшие пять лет, в то время как Нью-Йорк, Париж и Токио будут предлагать более избирательные возможности.
Жилой и промышленный секторы остаются предпочтительными на мировом уровне, хотя определенные области офисной и коммерческой недвижимости также представляют стратегические возможности. Например, выделяются розничная торговля в США и офисная недвижимость в Северной Азии или Сиднее.
Дефицит предложения и стратегии управления
По мнению представителей немецкой управляющей компании, одним из ключевых факторов, стимулирующих рынок недвижимости, является дефицит предложения, который привел к тому, что во многих городах зарегистрированы рекордные арендные ставки как на жилье, так и на офисы. Общей чертой почти всех рынков является то, что в последние годы произошло значительное сокращение девелоперской деятельности. Из-за рисков, переоценки и резкого роста затрат на строительство застройщики столкнулись с трудностями при запуске новых проектов, что привело к растущему дефициту нового строительства и прогнозу гораздо меньшего предложения в ближайшие годы с соответствующей перспективой дефицита.
Этот контекст может способствовать более активным стратегиям управления – таким как пересдача в аренду, реконструкция и развитие с целью поддержки более высокой доходности с поправкой на риск, особенно в тех городах и секторах, где дефицит предложения совпадает со стабильным уровнем спроса.
Структурные факторы: демография, геополитика и технологии
Как считают аналитики DWS, тремя основными факторами, которые будут влиять на долгосрочные инвестиционные стратегии, являются демография, геополитика и технологии, выходящие за рамки цикличности. По мнению управляющей компании, они превратились в «структурные изменения» и трансформируют способы инвестирования и развития активов.
Что касается демографических тенденций, то они меняют спрос во многих секторах, но особенно в сфере жилья. В этом смысле миграция после пандемии и глобальная мобильность стимулируют рост в городах так называемого «Пояса солнца» в США (южная часть страны), а также в крупных населенных пунктах Европы и мегаполисах Австралии. К этому добавляется старение населения, которое стимулирует спрос на жилье для пожилых людей и услуги, связанные со здоровьем и благополучием, а также увеличение числа иностранных студентов и «цифровых кочевников».
В DWS также утверждают, что глобальная таможенная политика и торговые ограничения влияют на логистику и производство, вызывая растущий интерес к стратегическим городским активам, рентабельным производственным центрам и ключевым объектам логистики по обе стороны Атлантики.
И, наконец, технологии меняют спрос на офисные и промышленные помещения. В частности, искусственный интеллект и автоматизация снижают потребность в офисах, но увеличивают спрос на центральные и высококачественные помещения в глобальных технологических центрах. Таким образом, офисы предлагают возможности для инвестиций, направленных на перепозиционирование, в то время как в промышленном секторе ставка делается на современные помещения, приспособленные для электронной коммерции и производства с использованием передовых технологий.
В итоге успех в инвестициях в недвижимость будет зависеть от стабильных активов, стратегически расположенных и готовых к демографическим, технологическим и геополитическим тенденциям, которые выходят за рамки традиционных экономических циклов.
