Сдача квартиры в аренду в Испании, с одной стороны, на первоначальном этапе не представляет особых сложностей для владельца, но с другой стороны, способна в будущем доставить ему немало хлопот. Давайте разберемся с видами аренды и подводными камнями.
Сдача квартиры в аренду в Испании на долгий срок
Начнем с долгосрочной аренды жилья. Сдача квартиры в аренду в Испании на долгий срок регулируется Законом о городской аренде. И важно понимать, что этот закон максимально защищает права арендатора. Поэтому прежде, чем заключать договор долгосрочной аренды, рекомендуем проконсультироваться с юристом или доверенным риэлтором, чтобы получить четкое представление о правах и обязанностях сторон, а также оценить возможные риски.
Начнем с того, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 5 лет, если владельцем недвижимости выступает физическое лицо, и 7 лет, если юридическое. Даже если первоначальный договор аренды был заключен на один год, он подлежит автоматическому продлению, если только сам арендатор не выразит желание его прервать. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор лишь в исключительных случаях, с обязательным предварительным уведомлением арендатора о своих намерениях и с выплатой компенсации.
По истечении установленных 5 или 7 лет, если арендодатель не уведомил арендатора за четыре месяца до истечения срока о намерении не продлевать договор, произойдет очередное автоматическое продление на 3 года.
В отличие от арендодателя, арендатор в Испании не ограничен столь жесткими сроками: после первых шести месяцев аренды он вправе расторгнуть договор в любое время. Единственное, что от него требуется, так это уведомить арендодателя о своем решении минимум за один месяц.
Казалось бы, ничего особо страшного, и один постоянный благонадежный арендатор лучше, чем частая смена жильцов. Но вот тут-то и начинаются подводные камни. Ключевое слово – «благонадежный». Если экономическое положение арендатора ухудшится, если он перестанет выплачивать арендную плату, выселять его придется через суд. А это процесс долгий и затратный, т.к. требует участия адвоката, прокурора, и может длиться от полугода до нескольких лет.
Ситуация усугубляется текущей ситуацией в стране, связанной с санитарным кризисом, и временным мораторием на выселение неплательщиков. Если совместно с арендатором проживают несовершеннолетние дети, ситуация еще более усложняется.
Хотим заострить внимание арендаторов на важном моменте: как бы ни развивались события, даже если ситуация складывается не в вашу пользу, ни в коем случае нельзя заниматься самоуправство. Нельзя ни заходить в жилье, ни менять замки, ни выселять арендаторов самостоятельно, ни отключать коммунальные услуги – все это будет расценено полицией как противоправные действия.
В случае возникновения любого конфликта действовать можно лишь в официальном порядке через адвоката и/или суд. При этом рекомендуется обращаться к адвокату незамедлительно, сразу, как только возникла задолженность по арендной плате. Чем раньше арендодатель начнет решать проблему, тем меньшая сумма долга накопится за коммунальные услуги, и тем быстрее он сможет освободить свою собственность от недобросовестных арендаторов.
Чтобы хоть как-то подстраховаться, необходимо серьезно подойти к выбору арендатора: проверить его документы, историю трудовой деятельности, заработную плату, попытаться оценить стабильность его экономического положения на перспективу. Нелишним будет заключить страховку от неблагонадежных арендаторов. Помимо обычного страхового залога законодательство позволяет требовать от арендатора дополнительные гарантии в виде банковского аваля.
Сдача квартиры в аренду в Испании на долгий срок не требует оформления каких-либо разрешений или лицензий. Если жилье сдается с парковочным местом и/или кладовкой, это должно быть отражено в договоре аренды.
Арендодателю необходимо будет заплатить налог от сдачи в аренду в Испании квартиры или дома: резиденты обязаны отразить полученный доход в декларации IRPF (декларации по налогу на доходы физических лиц), а нерезиденты – в декларации IRNR (декларации по налогу на доходы нерезидентов).
Сдача квартиры в аренду в Испании на короткий срок (туристическая аренда)
Сдача квартиры в аренду в Испании на короткий срок (туристическая аренда) представляет для владельца квартиры или дома меньший риск, но при этом сопровождается бóльшими хлопотами.
Сдача квартиры в аренду в Испании на короткий срок требует обязательного оформления туристической лицензии. Без этой лицензии сдача жилья будет считаться нелегальной со всеми вытекающими последствиями в виде штрафов со стороны налоговых органов. Суммы штрафов немаленькие, от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч евро. Более того, без лицензии невозможно будет разместить объявление на таких крупных порталах как airbnb, booking и проч.
Выдача туристических лицензий регулируется муниципалитетами на местах. На сайтах мэрий можно найти актуальную информацию о требованиях, сроках и процедуре оформления туристической лицензии. В некоторых регионах выдача лицензий была приостановлена несколько лет назад. К ним относятся, например, Майорка и Барселона.
Туристическая лицензия привязывается к объекту недвижимости и носит бессрочный характер. Соответственно, цены на дома и квартиры, имеющие лицензию и продающиеся на вторичном рынке, намного выше цен объектов, этой лицензии не имеющих.
Как правило, сдача квартиры в аренду в Испании на короткий срок представляет меньший риск для собственника, т.к. пребывание арендаторов ограничено сроками действия договора, рамками отпусков, авиабилетами и т.д. Любое нарушение сроков выезда необходимо решать либо через портал, через который размещалось объявление и производилась оплата, либо через вызов полиции. Важно, чтобы сдача квартиры в аренду в Испании происходила легально, с уплатой налогов и при условии наличия лицензии, о которой мы говорили выше.
Нередко арендаторы, приехавшие в отпуск в Испанию, выражают намерение остаться и перевести договорные отношения в формат долгосрочных. В этом случае арендодателю придется оценить все возможные риски, о которых мы писали в предыдущем пункте.
Сдача квартиры в аренду в Испании по сезонам
Существует еще один вид аренды жилья в Испании – сезонная аренда. Это те случаи, когда жилье сдается не на весь год, но и не на короткий срок. Часто сезонная аренда привязывается к школьному году, например, к периоду с сентября по июнь. Как и в первых двух случаях, необходимо будет оплатить налог от сдачи в аренду в Испании квартиры или дома.
Договоры сезонной аренды в Испании не подлежат автоматическому продлению, как в случае долгосрочной. Кроме того, они в большей степени регулируются условиями, отраженными в самом договоре. Если говорить о законодательной базе, то сезонная аренда в Испании регулируется также Законом о городской аренде, но при этом к объекту применяются нормы, действующие в отношении коммерческих помещений, сдаваемых в аренду.
В случае сезонной аренды в Испании очень важно грамотно составить договор и закрепить в нем права, обязанности и ответственность сторон. Без помощи профессионального юриста в этом вопросе не обойтись.
Наши профессионалы, специализирующиеся аренде недвижимости в Испании, с удовольствием ответсят на все ваши вопросы и помогут вам сдать квартиру в аренду в Испании на самых выгодных для вас условиях.
