- Последний опубликованный индекс INE за II квартал 2026 года показывает рост цен на жилье на 12,2% год к году. Вторичное жилье подорожало на 12,9%, новостройки – на 7,4%.
- Коста-Бланка привлекает разнообразием локаций и объектов; Коста-дель-Соль – спросом на аренду и сегментом люкс; север страны – более умеренными ценами и другим климатом.
- Доходность от аренды 4–6% – ориентировочный валовый показатель. Он не учитывает расходы, налоги, простой объекта и затраты на покупку.
- До сделки нужно проверить разрешенное использование объекта, местные правила краткосрочной аренды, расходы на покупку и потенциальный спрос.
Содержание:
Рынок недвижимости Испании в 2026 году
Буквально пару лет назад инвесторы еще спрашивали: «А не поздно ли заходить в Испанию?» В 2026 году вопрос звучит уже иначе: «В каком регионе покупать, пока цены не ушли еще выше?» Рынок испанской недвижимости растет уже больше десяти лет подряд. Это не означает, что цены будут повышаться без перерывов: на динамику влияют состояние экономики, доступность ипотеки, предложение и спрос. При этом рынок сталкивается со структурным дефицитом жилья: строят меньше, чем требуется, а число желающих жить у Средиземного моря или переехать в Испанию по работе остается высоким.
По последним опубликованным данным Национального института статистики Испании, во II квартале 2026 года индекс цен на жилье вырос на 12,2% год к году. Вторичное жилье подорожало на 12,9%, новостройки – на 7,4%. В I квартале общий рост составлял 12,9%, а вторичное жилье также дорожало быстрее новостроек. Одна из причин роста – недостаток предложения относительно спроса. Для инвестора это означает, что рынок сохраняет потенциал, но найти объект по подходящей цене становится сложнее.
Дальше разберем три направления, которые в 2026 году выглядят особенно интересно: Коста-Бланку, Коста-дель-Соль и север страны. У каждого региона своя логика, риски и аудитория покупателей, поэтому универсального совета «покупайте именно здесь» не будет.
Коста-Бланка: не только Аликанте и пляжи
Коста-Бланка давно перестала быть местом, где покупают квартирку на пенсию. Это один из динамичных рынков страны: недвижимость здесь выбирают не только британцы и скандинавы, но и молодые семьи, а также люди, работающие удаленно и ценящие развитую инфраструктуру, а не только вид на море.
Что особенно любопытно: покупатели все больше внимания уделяют энергоэффективности. По исследованию Банка Испании, более высокая энергоэффективность связана с более высокой стоимостью жилья: для наиболее эффективных объектов средняя разница с наименее эффективными достигала 9,7%. Это усредненный результат исследования сделок по всей Испании за 2015–2022 годы, а не гарантированная надбавка к цене любой виллы класса A. На итоговую стоимость влияют также местоположение, возраст здания, качество строительства и другие характеристики.
Фото: Veja / Shutterstock.com
Энергоэффективность важна и для будущих расходов на жилье. Качественная теплоизоляция, аэротермальные системы и солнечные панели могут снизить потребление энергии, а значит, сделать объект привлекательнее для части покупателей и арендаторов. Однако класс энергоэффективности сам по себе не гарантирует более быструю перепродажу или высокую доходность от аренды.
Для инвестора это означает, что при сравнении новостроек стоит учитывать не только цену покупки, но и ожидаемые расходы на отопление, охлаждение и освещение. NZEB – сокращение от Nearly Zero-Energy Building – обозначает здание с очень высокой энергоэффективностью и почти нулевой или очень низкой потребностью в энергии. Значительная часть необходимой энергии должна покрываться за счет возобновляемых источников. Это не обязательно означает, что здание полностью обеспечивает себя энергией самостоятельно: конкретные характеристики нужно проверять в документации проекта.
Отдельная тема – участки под собственное строительство. На Коста-Бланке еще можно найти землю по более умеренным ценам в районах, расположенных в стороне от самых известных курортов. В августе 2026 года средние цены предложения на жилье составляли 4 183 €/м2 в Хавее и 4 509 €/м2 в Морайре. Это данные объявлений idealista, а не статистика цен закрытых сделок.
Строительство виллы с последующей продажей может дать больший потенциал доходности, чем покупка готового дома, но одновременно требует больше капитала, времени и участия местных специалистов. Перед покупкой земли необходимо проверить градостроительный статус участка, разрешенные параметры застройки, наличие коммуникаций, стоимость проекта и сроки получения лицензий. Это стратегия не для новичка без местного юриста и архитектора.
Коста-дель-Соль: аренда и новые правила игры
Коста-дель-Соль, особенно провинция Малага, остается одним из направлений для инвесторов, которые рассматривают не только рост цены объекта, но и потенциальный доход от аренды. Спрос на долгосрочную аренду во многих локациях превышает доступное предложение. Это касается не только Марбельи с виллами за несколько миллионов, но и более доступных районов Фуэнхиролы и Бенальмадены, где живут иностранные резиденты и местные специалисты.
В августе 2026 года средняя цена предложения составляла 3 330 €/м2 в районе Centro Ciudad в Фуэнхироле и 3 417 €/м2 в районе Arroyo de la Miel в Бенальмадене. Для сопоставления важно брать одинаковые периоды и типы объектов: средняя цена в городе может существенно отличаться от цены в конкретном районе.
Фото: Traveller70 / Shutterstock.com
Валовая доходность в диапазоне 4–6% годовых для квартиры с удачным расположением – например, в пешей доступности от моря или рядом с удобным транспортом до Малаги – может служить ориентиром для первичного расчета. Это не гарантированная доходность и не показатель, рассчитанный по всем закрытым сделкам. Обычно такой ориентир получают, сопоставляя цены предложения на продажу и аренду. Он не учитывает налоги, расходы на покупку и содержание, ремонт, периоды простоя, управление объектом и другие затраты. Чистая доходность будет ниже.
Есть и нюанс, о котором важно помнить тем, кто рассматривает краткосрочную туристическую аренду. В Испании действует единая регистрация краткосрочной аренды: для размещения объекта на онлайн-платформах требуется регистрационный номер. Эта процедура не заменяет туристические лицензии и другие разрешения, которые могут требоваться на региональном и муниципальном уровнях. Кроме того, правила могут зависеть от решения сообщества собственников и конкретного муниципалитета.
В Малаге в 2026 году действовали дополнительные ограничения на новые объекты туристического размещения. Это не означает, что одинаковые правила действуют по всей Коста-дель-Соль: перед покупкой нужно уточнить нормы именно в том муниципалитете и районе, где находится объект. В некоторых зонах получение новых разрешений ограничено или приостановлено. Долгосрочная аренда может быть более предсказуемой альтернативой, но ее доходность также зависит от цены покупки, спроса, расходов и характеристик жилья.
В сегменте люкс цены заметно отличаются даже в пределах одного региона. В августе 2026 года средние цены предложения составляли 7 521 €/м2 в Пуэрто-Банусе, 8 336 €/м2 в районе Нагуэлес – Золотая Миля и 4 344 €/м2 в Сотогранде-Коста. Эти цифры относятся к ценам в объявлениях idealista за август 2026 года.
Объекты в дорогих локациях могут быть устойчивее к отдельным колебаниям рынка, но не застрахованы от коррекции. Ликвидность и цена при перепродаже зависят от состояния объекта, его характеристик, цены покупки и спроса. Не стоит считать, что сегмент люкс автоматически гарантирует сохранность капитала или быструю продажу.
Север Испании: недооцененный вариант?
А вот здесь начинается самое интересное. Север Испании пока реже оказывается в центре внимания иностранных инвесторов, чем средиземноморское побережье. Страна Басков, Астурия и Галисия отличаются более прохладным климатом, зелеными пейзажами, гастрономией и развитой инфраструктурой. Эти регионы могут подойти покупателям, которым важен другой образ жизни, а не только пляжный отдых.
Сан-Себастьян – один из самых дорогих рынков страны. В августе 2026 года средняя цена предложения в городе составляла 6 680 €/м2. Город привлекает состоятельных покупателей атмосферой, качеством городской среды и расположением, но высокая цена входа требует особенно тщательного расчета.
В Бильбао средняя цена предложения в тот же период составляла 4 201 €/м2. Город развивался как деловой и культурный центр, однако утверждение о прямом влиянии переезда технологических компаний на спрос на жилье следует оценивать осторожно: динамика зависит от конкретных отраслей и районов.
Овьедо и Хихон в Астурии, а также города Галисии, например Ла-Корунья, могут стать альтернативой более дорогим прибрежным рынкам. В августе 2026 года средние цены предложения составляли 2 373 €/м2 в Овьедо, 2 696 €/м2 в Хихоне и 3 239 €/м2 в Ла-Корунье. Это цены предложения из базы idealista, а не средние цены сделок. Иностранные покупатели присутствуют на этих рынках, но их доля и активность различаются в зависимости от города и типа жилья.
Более низкая конкуренция за отдельные объекты может открыть интересные возможности, но не гарантирует роста стоимости. Запуск деловых и технологических проектов, включая инвестиции в цифровую инфраструктуру, способен поддержать спрос в отдельных локациях; влияние таких проектов на рынок жилья нужно оценивать по конкретному городу и срокам реализации.
Климатический фактор тоже может влиять на выбор места для жизни. На фоне жаркого и засушливого лета на юге мягкий атлантический климат севера привлекает часть покупателей, рассматривающих жилье для постоянного проживания или длительного пребывания. Но это скорее индивидуальный фактор выбора, чем гарантия инвестиционного роста на горизонте 10–15 лет.
О чем важно помнить до подписания договора
Каким бы привлекательным ни казался регион, к бюджету нужно подходить трезво. На дополнительные расходы – налоги, нотариуса, регистрацию и юридическое сопровождение – обычно закладывают около 10–13% сверх стоимости недвижимости. Это ориентировочный диапазон: итоговая сумма зависит от автономного сообщества, типа объекта и того, покупаете ли вы новостройку или жилье на вторичном рынке. При растущих ценах расходы в евро тоже увеличиваются, поэтому считать их «на глазок» не стоит.
Иностранные покупатели формируют заметную долю испанского рынка, но состав покупателей меняется. По данным Регистраторов за II квартал 2026 года, на иностранных покупателей пришлось 15,98% сделок с жильем. Среди них наибольшую долю составляли граждане Великобритании – 6,99%, Нидерландов – 6,94%, Германии – 6,11%, Марокко – 6,09% и Румынии – 5,70%. Данные о составе покупателей подтверждают международный характер рынка, но сами по себе не гарантируют ликвидность конкретного объекта при перепродаже.
И последнее: выбирайте регион не по средней статистике, а под собственную стратегию. Если ваша цель – потенциальный доход от аренды и понятные правила, изучите конкретные города и виды аренды на Коста-дель-Соль. Если вы ищете разные типы недвижимости и локаций, присмотритесь к Коста-Бланке. Если горизонт инвестиций длинный и вам интересны рынки за пределами самых популярных курортов, изучите города севера Испании – с учетом спроса, ликвидности и расходов именно в выбранной локации.
Мы в Alegria каждый день видим, как меняются эти рынки изнутри: по реальным сделкам, обращениям клиентов и просмотрам объектов. Если после статьи у вас осталось больше вопросов, чем ответов, это нормально: испанский рынок неоднороден, и универсального рецепта здесь нет. Расскажите нам, какая у вас цель – аренда, переезд, сохранение капитала или все сразу, – и мы обсудим, какой регион и объект имеет смысл рассматривать именно под вашу задачу. Без рекламных обещаний и призывов «покупать сейчас, иначе завтра будет поздно». Иногда разумнее подождать подходящий объект, чем торопиться с первым вариантом.
Больше материалов о рынке и покупке недвижимости в Испании – в блоге Alegria Premium.
Частые вопросы об инвестициях в недвижимость Испании
Какие регионы Испании рассматриваются в статье для инвестиций?
В статье сравниваются Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и север Испании. У каждого направления своя динамика цен, спрос и риски, поэтому выбор зависит от стратегии и конкретного объекта.
Что означает доходность от аренды в 4–6%?
Это ориентировочная валовая доходность, которую рассчитывают по цене объекта и предполагаемому доходу от аренды. Она не учитывает налоги, расходы на покупку и содержание, простой жилья, ремонт и управление объектом. Фактический результат может быть ниже.
Можно ли в 2026 году сдавать жилье туристам?
Это зависит от объекта, автономного сообщества, муниципалитета и правил сообщества собственников. Для размещения краткосрочной аренды на онлайн-платформах требуется регистрационный номер, но он не заменяет другие разрешения и лицензии, если они необходимы.
На сколько процентов нужно увеличить бюджет на покупку жилья?
В статье приведен ориентир около 10–13% сверх цены объекта на налоги и сопутствующие расходы. Точная сумма зависит от автономного сообщества, типа недвижимости и того, покупаете ли вы новостройку или жилье на вторичном рынке.
Что означают цены за квадратный метр, приведенные в статье?
Это цены предложения из отчетов idealista за август 2026 года. Они отражают цены в объявлениях, а не среднюю стоимость завершенных сделок.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией. Цены, условия аренды и правила использования недвижимости могут меняться; перед покупкой проверяйте данные по конкретному объекту и муниципалитету.
