Недвижимость в Испании в 2022 году продолжает занимать лидирующие позиции в списке самых популярных инвестиционных направлений. Строительство, купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков, пригодных под жилую и/или коммерческую застройку, а также долгосрочная и краткосрочная аренда стабильно пользуются спросом у испанских и иностранных инвесторов.
Недвижимость в Испании в 2022 году как актив-убежище
Недвижимость в Испании в 2022 году была и продолжает оставаться надежным активом. Даже в разгар кризисов рынок недвижимости не способен обрушиться так, как фондовые рынки. Поэтому спрос на недвижимость в Испании, чуть просевший в 2020 году из-за локдауна и закрытых границ, полностью выправился в 2021 году и продолжает стремительно расти в 2022 году.
По данным независимых экспертов и ведущих испанских коммерческих банков, в текущем году в крупных городах и популярных курортах Испании стоит ожидать роста цен на 2-6%. И такие перспективы лишь подстегивают инвесторов к быстрому принятию решений.
Один из ведущих порталов pisos.com отметил стремительный рост спроса на испанскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов в 2021 году. При этом иностранцы и раньше, и сейчас ориентируются на более дорогую и качественную недвижимость.
Если мы сравним низкорисковые инвестиции, то сектор недвижимости с его стабильным ростом цены за квадратный метр и рентабельностью на уровне 5-7% годовых явно превосходит уровень доходности гособлигаций (менее 0,4%) и долгосрочных банковских депозитов (менее 0,5%).
Недвижимость в Испании была и остается активом-убежищем. Привлекательности которому добавляют низкие процентные ставки по ипотеке.
Направления инвестиций в недвижимость в Испании в 2022 году
Многие мелкие инвесторы ориентируются на пассивный доход, покупая жилую недвижимость и делая ставку на долгосрочную аренду. Спрос на такой вид аренды намного превышает предложение, и в первую очередь – в крупных городах. Сдать квартиру в аренду – намного быстрее, чем продать.
Да и налоговые льготы добавляют привлекательности этому виду бизнеса: собственники-резиденты получают право на 60% льготу по налогу на доходы, полученные от сдачи в аренду жилой собственности.
Максимальным спросом пользуются двух- и трехспальные квартиры. По данным статистики, небольшие квартиры (студии, апартаменты с 1 спальней) пользуются повышенным спросом, но и ротация арендаторов в них происходит более активно, что устраивает далеко не всех собственников. Аренда квартир с 2 и 3 спальнями более стабильна, смена жильцов в них происходит с меньшей частотой. Квартиры с 4 и более спальнями часто арендуют вскладчину студенты, поэтому в них также постоянно происходит смена жильцов.
Наиболее рентабельными становятся объекты, сочетающие в себе максимум важных характеристик: качество самого жилья, близость к остановкам общественного транспорта, расположение в районах с хорошей инфраструктурой, рядом с бизнес-центрами, административно-коммерческими районами и университетами и т.д. Наличие парковочного места является дополнительным плюсом.
Крупные инвесторы в течение трех последних лет активно развивают built to rent – строительство жилых комплексов под сдачу в аренду. Здесь мы говорим как о стандартном жилье, так и о жилье для студентов. Нередко арендаторам предлагается опция «аренда с правом выкупа».
Частным случаем жилых комплексов выступают резиденции для пожилых людей, в которых, помимо обычных сервисов кондоминиума, предлагаются особые услуги: постоянное дежурство медперсонала, оборудование жилья кнопками вызова экстренной помощи, наличие физиотерапевтических кабинетов, ведение занятий по оздоровительной гимнастике и т.д. Многие состоятельные пенсионеры стремятся приобрести жилье в таких резиденциях, не имеющих ничего общего с домами престарелых, но, в то же время, гарантирующих круглосуточное медицинское наблюдение.
Покупка с целью последующей перепродажи также продолжает пользоваться спросом. Испанский портал недвижимости fotocasa.com говорит о 15-20% рентабельности: небольшой косметический ремонт способен преобразить жилье и существенно повысить его привлекательность, а как следствие, и стоимость. Данное направление выбирают инвесторы, рассчитывающие на короткий инвестиционный цикл и более быстрый оборот средств.
Показатели рентабельности инвестиций в недвижимость в Испании в 2022 году по регионам
Если говорить о городах, представляющих наибольший интерес для инвесторов с точки зрения спроса на недвижимость, то первые два места займут Мадрид и Барселона. Следом за ними идут Таррагона и Малага, и далее – Льейда, Толедо и Валенсия. Здесь спрос традиционно превышает предложение, а хорошие объекты как на вторичном рынке, так и на рынке аренды улетают за считанные дни.
В то же время, если оценивать уровень рентабельности, то картина выглядит следующим образом (данные fotocasa.com на 2021 год):
- Регион Мурсия (7,5%),
- Наварра (7,3%),
- Валенсийское сообщество (7,3%),
- Каталония (6,6%),
- Канары (6,5%),
- Арагон (6,4%),
- Кастилья-Ла-Манча (6,3%),
- Астурия (6,2%),
- Кантабрия (6,1%),
- Кастилья-и-Леон (6,1%),
- Андалусия (6,0%),
- Ла-Риоха (6,0%),
- Эстремадура (5,8%),
- Страна Басков (5,5%),
- Галисия (5,5%),
- Мадрид (5,2%),
- Балеары (5,0%).
Помимо Наварры, максимальные показатели демонстрируют самые теплые регионы Средиземноморского побережья, имеющие плотную застройку вдоль всей береговой линии и пользующиеся огромным спросом как на внутреннем рынке, так и со стороны иностранных инвесторов. В среднем по Испании уровень рентабельности жилой недвижимости в 2021 году составил 6,5%.
В масштабах всей страны самыми рентабельными городскими районами в 2021 году с точки зрения покупки недвижимости с последующей сдачей ее в аренду стали два района Аликанте – Carolinas Bajas (8%) и Pla de Bon Repós (7,8%), два района Валенсии – Rascanya (8,3%) и L’Olivereta (8,1%), и район Гранады – Almanjáyar (7,9%). Самым рентабельным районом Мадрида оказался Numancia (7,6%), а в Барселоне пальму первенства поделили между собой Provençals del Poblenou и El Raval (5,7%).
