Усе про іпотеку в Іспанії у 2022 році

Іпотека в Іспанії завдяки низьким відсотковим ставкам і прозорим умовам не втрачає своєї популярності у 2022 році. Не приховуватимемо, в останні роки оформити іпотечний кредит в іспанських банках стало дещо складніше: банки пильніше перевіряють економічне становище позичальника, вимагають надати великий пакет документів, перевіряють і перепровіряють зазначені відомості та всіляко випробовують терпіння громадян, які до них звернулися. І все ж попит на іпотеку в Іспанії у 2022 році не падає, оскільки для більшої частини молоді та молодих сімей це єдиний шанс обзавестися власним житлом.

Щороку іспанські банки розробляють нові пільгові або бонусні іпотечні програми. Насамперед вони спрямовані на клієнтів, які планують купити своє перше житло, на молодих позичальників, а також на покупців, націлених на придбання нерухомості від банку.

Також усі великі банки розробляють системи лояльності та заохочень у вигляді зниження відсоткової ставки за купівлю додаткових банківських продуктів, прив’язку доходів і витрат до банківського рахунку, участь у приватних пенсійних та інвестиційних планах.

Розглянемо всі питання, що стосуються отримання іпотеки в Іспанії у 2022 році, а також вкажемо чинні відсоткові ставки провідних комерційних банків.

Вибір банку для отримання іпотеки в Іспанії у 2022 році

Позичальник має повну свободу у виборі банку-кредитора, причому як на підготовчому етапі, так і в разі вже оформленої іпотеки. У будь-який момент клієнт може запросити суброгацію, тобто переведення залишку боргу до іншого банку. У цьому разі відбувається підписання нового іпотечного договору та одночасне закриття початкової іпотеки.

Перший банк при суброгації стягне з клієнта, що йде, комісійні: якщо перехід до нового банку трапився в перші три роки, комісія становитиме 0,15% від залишку суми іпотеки; в наступні роки – 0%.

Новий іпотечний закон, ухвалений у 2019 році, заборонив іспанським банкам включати до іпотечних договорів обтяжливі або обмежувальні умови щодо позичальників. Це призвело до того, що всі угоди за участю банків стали абсолютно прозорими та практично уніфікованими.

На сторожі захисту прав клієнта нині стоять і нотаріуси (іпотечні договори завжди засвідчуються нотаріально), які зобов’язані не лише перевіряти чистоту угод, а й у кожному випадку проводити з позичальником попередню співбесіду. На співбесіді нотаріус з’ясовує, чи розуміє клієнт повністю й цілком умови угоди, а також чи зрозумілі йому права й обов’язки сторін.

Звісно, така турбота про клієнта має й зворотний бік: угоди, що передбачають отримання іпотечного кредиту, наразі затягуються на два місяці й більше.

Cláusula suelo, страховки та інші додаткові фінансові продукти

“Cláusula suelo” – особлива умова, якою полюбляли зловживати іспанські банки до ухвалення нового іпотечного закону. Це особливий пункт договору, в якому обумовлювався мінімальний розмір плаваючої відсоткової ставки, нижче за який вона опускатися не могла. Плаваюча ставка прив’язується до певного індикатора (нижче ми зупинимося на цьому моменті докладніше), найчастіше – до EURIBOR.

Математично це виглядає так: Х% + EURIBOR, де “Х” – фіксована частина формули, а “EURIBOR” – змінна. Раніше банки мали право зафіксувати в іпотечному договорі обмеження: як би не знижувався EURIBOR, підсумкова плаваюча відсоткова ставка не могла бути нижчою за певний показник. Нині банки не вправі встановлювати такі обмеження. Таким чином, EURIBOR може знижуватися до будь-якого значення, а слідом за ним без жодних обмежень має знижуватися і відсоткова ставка за іпотекою.

Як правило, банки роблять перерахунок один раз на 6 або 12 місяців. У липні 2022 року середнє значення індикатора склало 0,992%. Найнижчий його показник було зафіксовано в січні 2021 року, і він склав -0,505%.
Що стосується страховок та інших фінансових продуктів, то банк не вправі нав’язувати їх клієнтові. При цьому ніщо не заважає банку відмовити в кредиті неуступливому позичальнику. У цьому питанні доведеться лавірувати й рахувати вигоду: страховки, дебетові та кредитні картки, приватні пенсійні плани, прив’язка зарплати до рахунку – усе це може бути винагороджене зниженням іпотечної ставки на кілька пунктів, у певних випадках і в певних банках – більш ніж на 1%.

Витрати на оформлення іпотеки в Іспанії у 2022 році

І в цьому питанні іпотечний закон захищає інтереси клієнтів: практично всі витрати мають брати на себе банки, а на плечі клієнта лягає лише мала їх частка.

Під час оформлення іпотеки в Іспанії клієнт оплачує роботу оцінювача (незалежна оцінка об’єкта перед отриманням іпотечного кредиту – обов’язкова процедура), а потім – свою копію нотаріально засвідченого іпотечного договору. До речі, оціночна вартість може відрізнятися від ціни угоди як у більший, так і в менший бік.
Усі інші витрати оплачує банк-кредитор, а саме:

• Гонорар нотаріуса, який засвідчує іпотечний договір.
• Свою копію нотаріально засвідченого іпотечного договору.
• Гербовий збір (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD).
• Послуги управителя, під чиїм керівництвом і контролем відбувається оформлення іпотеки.
• Державне мито за реєстрацію іпотечного договору в Реєстрі власності.
• Участь нотаріуса в процедурі оформлення іпотеки в Іспанії у 2022 році

Як ми відповіли вище, нотаріусові відведено важливу роль у процесі оформлення іпотеки. По-перше, він звіряє пакет документів, наданих банком, із пакетом документів, що є в клієнта, на предмет ідентичності іпотечних умов – розбіжностей бути не повинно. По-друге, проводить із клієнтом попередню співбесіду, про що ми писали вище. По-третє, реєструє іпотечний договір. Між співбесідою та підписанням за законом має минути не менше 10 днів – строк, який надається клієнтові на ухвалення зваженого рішення.

Банківські комісії за дострокове погашення іпотеки та право на звернення стягнення

Систему стягнення комісій за дострокове погашення іпотечного кредиту в Іспанії було уніфіковано, і на сьогодні вона виглядає так:

• Для іпотечних кредитів із плаваючою відсотковою ставкою – 0,25% з 1-го по 3-й рік або 0,15% з 1-го по 5-й рік (за згодою сторін) і 0% починаючи з 4-го або 6-го року.
• Для іпотечних кредитів із фіксованою відсотковою ставкою – 2% з 1-го по 10-й рік і 1,5% починаючи з 11-го року.

Подібним чином було уніфіковано і систему звернення банків до стягнення (embargo) у разі непогашення іпотеки.

Ініціювання процедури стягнення з боку банку можливе, якщо має місце хоча б одна з цих двох обставин:

• Кредит перебуває в першій половині строку, і борг клієнта склав 12 місяців або досяг 3% від загальної суми виданого іпотечного кредиту;
• Кредит перебуває в другій половині строку, і борг клієнта склав 12 місяців або досяг 7% від загальної суми виданого іпотечного кредиту

Іпотека в Іспанії в іноземній валюті

Це ще одне цікаве нововведення, що прийшло на іспанський іпотечний ринок із запровадженням нового закону. Нині вважається, що якщо валюта позики (в Іспанії – євро) відрізняється від валюти країни, де позичальник постійно проживає, або від валюти, в якій він отримує дохід і зберігає більшу частину активів, то кредит такому позичальникові видається в іноземній валюті.

Це нововведення торкнулося всіх позичальників, які живуть та/або отримують дохід за межами єврозони. Закон наділяє таких позичальників додатковими правами, а саме:

• Конвертувати борг у валюту свого доходу/активів;
• Конвертувати борг у валюту країни постійного місця проживання на момент підписання іпотечного договору;
• Конвертувати борг у валюту країни постійного місця проживання на момент конвертації.

Чи варто казати, що іспанським банкам категорично не сподобалася перспектива брати на себе додаткові валютні ризики, і багато хто відмовився працювати з позичальниками з-за меж єврозони. Багато, але не всі. Деякі банки (наприклад, Banco Sabadell) продовжують видавати іпотечні кредити клієнтам, які отримують дохід в інших валютах. Але й перевірку проводять ретельнішу, і документів вимагають значно більше, ніж у місцевих громадян.

Типи іпотечних відсоткових ставок в Іспанії у 2022 році

Іпотечні кредити в Іспанії видаються з трьома типами відсоткових ставок:

• Плаваюча (про неї ми згадували вище). Плаваюча ставка схильна до ринкових коливань. Зазвичай вона найнижча з тих, що пропонує банк, але й ризиків у ній закладено більше. Здебільшого плаваючі ставки в Іспанії прив’язуються до EURIBOR, а раніше можна було зустріти прив’язку і до LIBOR. Нині плаваючі ставки перебувають на рекордно низькому рівні, але як довго триватиме такий стан справ, ніхто прогнозувати не береться.
• Фіксована. Такі ставки не переглядаються й діють протягом усього строку погашення іпотечного кредиту. Фіксована ставка завжди вища за плаваючу (банки закладають у неї потенційно недоотриманий прибуток у разі зростання ринку), але водночас вона найнадійніша й найзрозуміліша: що б не відбувалося на ринку, позичальник завжди виплачуватиме банку фіксований щомісячний платіж. Цікаво, що іспанські банки нерідко самі наполягають на виборі фіксованої відсоткової ставки, а у випадку позичальників-нерезидентів це взагалі може стати обов’язковою умовою.
• Змішана. Це комбінація перших двох ставок. На початковому етапі (як правило, це 10 років) іпотечний кредит погашається за фіксованою ставкою, а далі до повного погашення – із застосуванням плаваючої ставки.

Обираючи кредит, слід також звертати увагу на два параметри – TIN і TAE. Ці абревіатури завжди стоять поруч із відсотковими ставками:

• Tasa Anual Equivalente (TAE) – це ефективна відсоткова ставка. Вона показує, у скільки реально обійдеться іпотечний кредит з урахуванням додаткових витрат у вигляді комісійних банку, страховок, будь-яких додаткових платежів. Як правило, більша частина витрат припадає на перший рік, коли оформляється іпотека.
• Tipo de Interés Nominal (TIN) – це номінальна відсоткова ставка. Вона є чистою ставкою за кредитом без урахування додаткових фінансових продуктів і витрат.

Умови іпотеки в Іспанії у 2022 році

У кожного банку на сайті опубліковано кілька іпотечних програм з детальною розкладкою чинних пільг і бонусів. У середньому кредити видаються на строк до 30-35 років (або до досягнення позичальником віку 75-80 років). Обсяг фінансування становить від 60 до 80% або від ціни купівлі-продажу, або від оціночної вартості (до розрахунку береться найменша сума).

На максимальний обсяг фінансування можна розраховувати, якщо купується перше житло, яке має стати основним для позичальника, або житло від банку. Є й особливі молодіжні програми: Banco Santander, наприклад, пропонує до 95% фінансування клієнтам молодше 36 років, які купують своє перше житло, а Bankinter – до 90% на строк до 40 років.

Підсумкові умови, строки, обсяги та ставки завжди розраховуються індивідуально за підсумками співбесіди з потенційним позичальником та аналізу його економічного становища. Якщо купується друге житло, третє тощо, то строк погашення кредиту буде коротшим, а обсяг фінансування меншим. У будь-якому разі щомісячний платіж за іпотекою не повинен перевищувати 40% від отримуваного доходу.

І, як ми зазначили вище, чим більше додаткових фінансових продуктів буде куплено в банку, тим нижчу ставку запропонує банк. Той самий Banco Santander пропонує до 1,10% бонусів (сюди входять прив’язка доходів до рахунку, використання кредитних карток, купівля страховок, отримання енергетичного сертифіката тощо).

Оформлення іпотеки в Іспанії потребує відкриття розрахункового рахунку (cuenta corriente), з якого списуватимуться щомісячні платежі, страховки, комісійні, а також інші витрати й податки. Обслуговування рахунку може бути як платним, так і безкоштовним – залежно від політики банку та чинних умов.

Що стосується документів, то кожен банк вимагає окремий пакет. У будь-якому разі він має включати документи фінансового характеру (довідки про зарплату, виписки з банківських рахунків з рухом коштів за цими рахунками, податкові декларації), особистого характеру (посвідчення особи, паспорти, свідоцтва про шлюб та/або народження дітей), договір резерву із зазначенням даних продавця та покупця, ціни й умов угоди, а також висновок незалежного оцінювача.

Чинні ставки за іпотекою в Іспанії у 2022 році

Розглянемо чинні ставки провідних іспанських банків наприкінці літа 2022 року:

Плаваюча ставка:

• Banco Santander – від 1,87% TIN протягом перших 6 місяців і EURIBOR + 1,87%, починаючи з 7-го місяця (тобто перерахунок раз на півроку). З урахуванням максимальних бонусів – EURIBOR + 0,77%, починаючи з 7-го місяця.
• BBVA – від 0,89% TIN протягом першого року і EURIBOR + 1,79%, починаючи з другого року (тобто перерахунок раз на рік). З урахуванням максимальних бонусів – EURIBOR + 0,79%, починаючи з другого року.
• Banco Sabadell – від 2,55% TIN протягом першого року і EURIBOR + 1,75%, починаючи з другого року (тобто перерахунок раз на рік). З урахуванням максимальних бонусів – від 1,55% TIN протягом першого року і EURIBOR + 0,75%, починаючи з другого року.
• Bankinter – від 2,55% TIN протягом першого року і EURIBOR + 2,05%, починаючи з другого року (тобто перерахунок раз на рік). З урахуванням максимальних бонусів – від 1,25% TIN протягом першого року і EURIBOR + 0,75%, починаючи з другого року.
• ING – від 1,75% TIN протягом першого року і EURIBOR + 1,59%, починаючи з другого року (тобто перерахунок раз на рік). З урахуванням максимальних бонусів – від 0,95% TIN протягом першого року і EURIBOR + 0,79%, починаючи з другого року.

Фіксована ставка:

• Banco Santander – від 2,81% TIN протягом перших 6 місяців і 3,81%, починаючи з 7-го місяця (тобто перерахунок раз на півроку). З урахуванням максимальних бонусів – 2,71%, починаючи з 7-го місяця.
• CaixaBank – від 2,70% TIN без бонусів і від 1,70% TIN з бонусами на строк до 15 років; від 2,85% TIN без бонусів і від 1,85% TIN з бонусами на строк до 20 років; від 2,95% TIN без бонусів і від 1,95% TIN з бонусами на строк до 30 років.
• BBVA – від 2,95% TIN без бонусів протягом перших 6 місяців і від 1,95% TIN з бонусами на строк до 15 років.
• Banco Sabadell – від 3,35% TIN без бонусів протягом перших 6 місяців і від 2,35% TIN з бонусами на строк до 30 років.
• Bankinter – від 4,10% TIN без бонусів і від 2,80% TIN з бонусами на строк до 10 років; від 4,15% TIN без бонусів і від 2,85% TIN з бонусами на строк до 15 років; від 4,20% TIN без бонусів і від 2,90% TIN з бонусами на строк до 20 років; від 4,25% TIN без бонусів і від 2,95% TIN з бонусами на строк до 25 років; від 4,30% TIN без бонусів і від 3,00% TIN з бонусами на строк до 30 років.
• ING – від 3,79% TIN без бонусів і від 2,99% TIN з бонусами на строк до 25 років.

Змішана ставка:

• Banco Santander – 2,20% TIN протягом перших 6 місяців і 2,10% (з бонусами) або 3,20% (без бонусів), починаючи з 7-го місяця і по 9-й рік включно. Весь залишок строку іпотеки – за ставками від EURIBOR + 0,77% (з бонусами) або EURIBOR + 1,87% (без бонусів).
• Bankinter – якщо перший період із фіксованою ставкою встановлюється на 10 років, то від 4,10% TIN без бонусів і від 2,80% TIN з бонусами протягом цього строку, а потім до погашення від EURIBOR + 2,05% (без бонусів) або EURIBOR + 0,75% (з бонусами); якщо перший період із фіксованою ставкою встановлюється на 15 років, то від 4,20% TIN без бонусів і від 2,90% TIN з бонусами протягом цього строку, а потім до погашення від EURIBOR + 2,05% (без бонусів) або EURIBOR + 0,75% (з бонусами); якщо перший період із фіксованою ставкою встановлюється на 20 років, то від 4,25% TIN без бонусів і від 2,95% TIN з бонусами протягом цього строку, а потім до погашення від EURIBOR + 2,05% (без бонусів) або EURIBOR + 0,75% (з бонусами).
• ING – від 3,45% TIN без бонусів і від 2,65% TIN з бонусами протягом перших 10 років, а потім до закінчення строку кредиту від EURIBOR + 1,59% (без бонусів) або EURIBOR + 0,79% (з бонусами).