Податки в Іспанії для нерезидентів у 2026 році: повний посібник з IRNR, нерухомості та інвестицій

TL;DR:

• Нерезиденти сплачують податки з доходів, джерело яких перебуває в Іспанії.
• Головний податок для іноземних власників: IRNR.
• Навіть порожня нерухомість може створювати зобов’язання через умовний дохід.
• Під час оренди, продажу об’єкта та володіння великими активами діють окремі правила.
• Перед купівлею важливо заздалегідь оцінити податкове навантаження та структуру володіння.

Податки в Іспанії для нерезидентів

Іспанія сьогодні впевнено лідирує серед європейських напрямів для інвестицій у нерухомість, сезонного проживання та довгострокового планування. Сонячне узбережжя, динамічний ринок і різноманітність об’єктів приваблюють інвесторів з усього світу. При цьому багато покупців спочатку недооцінюють податкові наслідки. Поширена хибна думка: “Я не податковий резидент, отже, і податків майже немає”. Реальність суттєво відрізняється.

Нерезиденти зобов’язані сплачувати податки з усіх доходів, джерело яких перебуває на території Іспанії. Більше того, в окремих випадках зобов’язання виникають навіть без реального надходження грошей. Грамотне розуміння цих правил допомагає мінімізувати ризики, уникнути штрафів і оптимізувати загальне податкове навантаження під час володіння, оренди чи продажу майна.

Плануєте купівлю нерухомості в Іспанії?
Alegria Premium допоможе підібрати об’єкт і заздалегідь оцінити майбутні витрати на володіння.
Переглянути каталог нерухомості

Визначення статусу податкового нерезидента

Податкове резидентство в Іспанії не прив’язане безпосередньо до виду посвідки на проживання, паспорта чи кількості днів перебування формально. Основні критерії:

• Фактичне перебування в країні менше 183 днів протягом календарного року.
• Центр життєвих і економічних інтересів (сім’я, основні активи, робота) розташований за межами Іспанії.
• Основне податкове резидентство оформлено в іншій юрисдикції.

Попри нерезидентний статус, будь-які іспанські джерела доходу автоматично створюють податкові зобов’язання перед місцевою владою.

IRNR: ключовий податок для іноземних власників

Головний інструмент оподаткування нерезидентів: податок на доходи нерезидентів (IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Він поширюється на широкий спектр доходів:

• Орендні платежі від нерухомості.
• Прибуток від продажу об’єктів.
• Винагороди за роботу або підприємницьку діяльність в Іспанії.
• Дивіденди від іспанських компаній.
• Відсотки за банківськими вкладами та іншими фінансовими інструментами.
• Роялті.
• Окремі види пенсій.
• Умовний дохід від володіння житловою нерухомістю.

Умовний дохід: чому потрібно платити за порожню квартиру

Одна з найчастіших і найдорожчих помилок: упевненість, що нерухомість, яка не використовується, не створює податкових зобов’язань. Іспанське законодавство виходить із того, що власність сама по собі створює потенційну економічну вигоду, тому запроваджується поняття Renta Imputada (умовний дохід).

Розрахунок бази:

• 1,1% від кадастрової вартості, якщо її актуалізовано протягом останніх 10 років.
• 2% за застарілої оцінки.

Актуальні ставки IRNR (2026):

• 19% для податкових резидентів ЄС і ЄЕЗ.
• 24% для резидентів решти країн.

Практичний приклад: Кадастрова вартість апартаментів становить 150 000 € (коефіцієнт 1,1%). Умовна база = 1 650 €.

• За статусу резидента ЄС/ЄЕЗ: податок ≈ 314 € на рік.
• Для резидентів третіх країн: ≈ 396 € на рік.

Це не податок на нерухомість як такий, а скромний щорічний збір з умовного доходу. Для більшості об’єктів сума залишається цілком керованою, але ігнорувати її не можна: пеня та штрафи швидко збільшують підсумкові витрати.

Оподаткування орендного доходу

Під час здачі об’єкта в оренду правила змінюються:

• Резиденти ЄС/ЄЕЗ: 19% із чистого доходу (дозволені відрахування обґрунтованих витрат: ремонт, комунальні послуги, страхування, агентські комісії).
• Резиденти третіх країн: 24% переважно з валового доходу (відрахування суттєво обмежені).

Корисно за темою: як декларувати доходи від туристичної оренди в Іспанії.

Податок при продажу нерухомості

Прибуток розраховується так: ціна продажу мінус документально підтверджені витрати на придбання та поліпшення. Ставки: 19% (ЄС/ЄЕЗ) або 24% (більшість третіх країн), якщо інше не передбачено міжнародною угодою. На практиці покупець часто утримує 3% від суми угоди як аванс за податком продавця.

Читайте також: як продати нерухомість в Іспанії.

Податок на фінансові доходи

Дивіденди, відсотки за депозитами, доходи від облігацій і акцій також підпадають під IRNR. Ставки можуть бути знижені завдяки міжнародним угодам.

Податок на багатство та місцеві збори

Нерезиденти сплачують податок на багатство (Impuesto sobre el Patrimonio) лише з активів, розташованих в Іспанії. Правила та пороги залежать від конкретної автономної спільноти. За значного обсягу активів може додатково застосовуватися солідарний податок на великі статки.

Окремо існує щорічний муніципальний податок на нерухомість (IBI), обов’язковий для всіх власників (приблизно 0,4-1,1% від кадастрової вартості).

Докладніше: усе про податок на нерухомість IBI в Іспанії.

Порядок звітності

Основний документ: форма Modelo 210. Через неї декларують умовний дохід, орендні надходження, прибуток від продажу та інші види доходів. Терміни подання різняться залежно від типу доходу (для умовного, як правило, до кінця наступного року).

Угоди про уникнення подвійного оподаткування

Іспанія уклала понад 90 міжнародних угод про уникнення подвійного оподаткування. Вони дають змогу:

• уникнути повторної сплати одного й того самого податку;
• зменшити ставки податку на дивіденди, відсотки та роялті;
• визначити, яка країна має право оподатковувати конкретний дохід.

Проте наявність такої угоди не скасовує обов’язку дотримуватися іспанських правил декларування, якщо дохід належить до джерел в Іспанії.

Що стосується Росії: угода з Іспанією про уникнення подвійного оподаткування (УУПО) існує. Проте її дію частково призупинено.

Що сталося: У 2023 році Росія своїм указом заморозила дію ключових статей угоди з країнами, визнаними “недружніми” (зокрема Іспанією).

Як це працює зараз: Обмін податковою інформацією між країнами не здійснюється, а спеціальні пільгові ставки податків на дивіденди, відсотки та роялті, передбачені угодою, не застосовуються.

Типові помилки іноземних інвесторів

• Повне ігнорування умовного доходу щодо порожніх об’єктів.
• Змішування IBI та IRNR.
• Пропуск термінів подання Modelo 210.
• Неправильна оцінка власного податкового статусу.
• Відсутність архіву документів на витрати.
• Невигідне структурування володіння без урахування міжнародних договорів.

Підсумки

Іспанська податкова система для нерезидентів вирізняється прозорістю та передбачуваністю, але містить чимало технічних нюансів. Володіння нерухомістю, орендний бізнес або вихід з інвестиції майже завжди супроводжуються звітністю та платежами.

У 2026 році основне навантаження для більшості іноземних власників припадає на IRNR (зокрема умовний дохід), регулярний IBI та, за великих портфелів, податок на багатство. Своєчасне планування, професійний супровід і уважне ставлення до декларацій дають змогу тримати податкове навантаження під контролем і зосередитися на головному: вигоді від володіння іспанською нерухомістю.

Компанія “Alegría” радить проводити податковий аудит ще на етапі вибору об’єкта, це допомагає уникнути типових підводних каменів і вибудувати ефективну структуру володіння нерухомістю з самого першого дня.

Інформація не є юридичною чи податковою консультацією. Не є публічною офертою.