Прогноз DWS щодо прибутковості
Німецька керуюча компанія DWS, яка є підрозділом Deutsche Bank, прогнозує період зростання інвестицій у нерухомість. Після падіння прибутковості, зафіксованого у 2024 році на глобальному рівні, у перші три квартали минулого року вона зросла на 4%, і ця тенденція прискориться в решті поточного десятиліття.
За розрахунками DWS, середня річна чиста прибутковість збільшиться до 7,5% упродовж наступних п’яти років, чому сприятимуть зростання орендної плати та вища прибутковість якісних активів. Однак при цьому виключається однорідна поведінка як за містами, так і за секторами.
Міста й сектори з найбільшим потенціалом
Попри загальне відновлення, місцеві відмінності будуть досить помітними. Зокрема, Маямі, Атланта, Нашвілл, Берлін, Мадрид, Лондон, Сеул, Сідней і Брисбен вирізняються як ринки, що досягнуть найвищої прибутковості в найближчі п’ять років, тоді як Нью-Йорк, Париж і Токіо пропонуватимуть вибірковіші можливості.
Житловий та промисловий сектори залишаються бажаними на світовому рівні, хоча певні сфери офісної та комерційної нерухомості також становлять стратегічні можливості. Наприклад, вирізняються роздрібна торгівля в США та офісна нерухомість у Північній Азії або Сіднеї.
Дефіцит пропозиції та стратегії управління
На думку представників німецької керуючої компанії, одним із ключових чинників, що стимулюють ринок нерухомості, є дефіцит пропозиції, який призвів до того, що в багатьох містах зареєстровано рекордні орендні ставки як на житло, так і на офіси. Спільною рисою майже всіх ринків є те, що в останні роки відбулося значне скорочення девелоперської діяльності. Через ризики, переоцінку та різке зростання витрат на будівництво забудовники зіткнулися з труднощами під час запуску нових проєктів, що призвело до зростаючого дефіциту нового будівництва та прогнозу значно меншої пропозиції в найближчі роки з відповідною перспективою дефіциту.
Цей контекст може сприяти активнішим стратегіям управління – таким як повторна здача в оренду, реконструкція та розвиток з метою підтримки вищої прибутковості з поправкою на ризик, особливо в тих містах і секторах, де дефіцит пропозиції збігається зі стабільним рівнем попиту.
Структурні чинники: демографія, геополітика й технології
Як вважають аналітики DWS, трьома основними чинниками, які впливатимуть на довгострокові інвестиційні стратегії, є демографія, геополітика і технології, що виходять за межі циклічності. На думку керуючої компанії, вони перетворилися на “структурні зміни” і трансформують способи інвестування та розвитку активів.
Що стосується демографічних тенденцій, то вони змінюють попит у багатьох секторах, але особливо у сфері житла. У цьому сенсі міграція після пандемії та глобальна мобільність стимулюють зростання в містах так званого “Сонячного поясу” в США (південна частина країни), а також у великих населених пунктах Європи та мегаполісах Австралії. До цього додається старіння населення, яке стимулює попит на житло для літніх людей і послуги, пов’язані зі здоров’ям і добробутом, а також збільшення кількості іноземних студентів і “цифрових кочівників”.
У DWS також стверджують, що глобальна митна політика і торговельні обмеження впливають на логістику та виробництво, викликаючи зростання інтересу до стратегічних міських активів, рентабельних виробничих центрів і ключових об’єктів логістики по обидва боки Атлантики.
І нарешті, технології змінюють попит на офісні та промислові приміщення. Зокрема, штучний інтелект і автоматизація знижують потребу в офісах, але збільшують попит на центральні та високоякісні приміщення в глобальних технологічних центрах. Отже, офіси пропонують можливості для інвестицій, спрямованих на репозиціювання, тоді як у промисловому секторі ставка робиться на сучасні приміщення, пристосовані для електронної комерції та виробництва з використанням передових технологій.
Зрештою, успіх в інвестиціях у нерухомість залежатиме від стабільних активів, стратегічно розташованих і готових до демографічних, технологічних та геополітичних тенденцій, які виходять за межі традиційних економічних циклів.
