Інвестиції в нерухомість в Іспанії можна поділити на такі види:
- Інвестиції в житлову нерухомість:
- з метою перепродажу;
- з метою здавання в оренду (довгострокову або короткострокову туристичну).
- Інвестиції в комерційну нерухомість.
Інвестиції в нерухомість в Іспанії з метою перепродажу
Інвестиції в нерухомість в Іспанії з метою перепродажу – варіант, який хороший тим, що не вимагає від власника постійної залученості в процес управління нерухомістю, як відбувається у випадку оренди. Ключовим моментом є пошук і купівля об’єкта за ціною нижчою від ринкової. Такі варіанти регулярно з’являються на вторинному ринку, а також у секторі арештованої банківської нерухомості.
Купуючи вторинний об’єкт, необхідно провести ретельну перевірку його реального статусу, наявних обтяжень і обмежень, а також правоздатності продавця та/або його офіційного представника. В основі заниженої ціни можуть лежати найприродніші причини: термінований продаж через хворобу, поділ спадщини, виїзд на постійне проживання за межі Іспанії тощо. Якщо перевірка покаже, що угода абсолютно законна й прозора, вважайте, що вам пощастило, і ви знайшли вигідний варіант.
Під час купівлі об’єкта “під ремонт” радимо вдатися до послуг технічного фахівця. Архітектор визначить, чи достатньо буде зробити косметичний ремонт, чи потрібне капітальне відновлення житла. Нерідко цілком “убита” за фотографіями квартира, яку власники продають із великою знижкою, після бюджетного косметичного ремонту перетворюється настільки, що дорожчає на 30-50%.
Важливо пам’ятати, що відповідальність за приховані дефекти несе продавець. Але це стосується лише об’єктів, що продаються на вторинному ринку. З банківською нерухомістю справа інакша: покупець купує нерухомість у тому стані, в якому вона перебуває, з усіма явними та прихованими недоліками, і надалі не має права пред’являти банку претензії, що чітко прописується в договорі. Проте одні з найвигідніших за ціною варіантів перебувають саме серед банківських об’єктів.
Під час купівлі нерухомості за ціною нижчою від ринкової потрібно бути готовим до низки додаткових витрат (окрім податків і витрат, безпосередньо пов’язаних з оформленням угоди):
- Можливе донарахування податку на передачу майна. Муніципалітети мають право проводити ревізію та донараховувати податок протягом п’яти років після здійснення угоди. Якщо під час купівлі податок розраховується від ціни угоди, зазначеної в нотаріальному договорі купівлі-продажу, то під час ревізії муніципалітет керується власними критеріями визначення реальної вартості об’єкта, виходячи з кадастрової вартості та системи коефіцієнтів. Щоб убезпечити себе від надмірних вимог муніципалітетів, рекомендується перед купівлею проводити незалежну оцінку нерухомості з метою зафіксувати її реальний стан і ринкову вартість.
- Сплата муніципального податку на приріст вартості землі (plusvalía) під час продажу об’єкта з прибутком.
- Сплата податку на доходи фізичних осіб (IRPF) або податку на доходи нерезидентів (IRNR) під час продажу об’єкта з прибутком.
Інвестиції в нерухомість в Іспанії з метою здавання в оренду
Інвестиції в нерухомість в Іспанії з метою здавання в оренду – один із найвигідніших видів інвестицій. Найпоширенішими видами оренди є довгострокова й короткострокова (туристична). Існує і третій вид – сезонна оренда, розрахована насамперед на викладацький склад, який зазвичай орендує житло з вересня по червень на період роботи в навчальних закладах.
Довгострокова оренда житла в Іспанії приносить невисокий (порівняно з короткостроковою), але стабільний дохід. Однак ризики, пов’язані з довгостроковою орендою, настільки високі, що попит у рази перевищує пропозицію. Чинне законодавство максимально захищає орендаря. Орендодавець же перебуває в практично безправному становищі, причому навіть тоді, коли орендар порушує свої зобов’язання за договором.
Проте якщо власник усе ж віддасть перевагу отриманню доходу від довгострокової оренди, його житло ніколи не простоюватиме. Хорошим варіантом виглядає здавання житла в оренду студентам. По-перше, так менший ризик нарватися на ненадійного орендаря; по-друге, попит на студентське житло в містах, де розташовані великі університети та бізнес-школи, дуже високий.
Інвестиції в нерухомість в Іспанії з метою здавання в короткострокову (туристичну) оренду також передбачають певні ризики, але вже іншого плану. Короткострокова оренда практично не несе ризику зіткнутися з недобросовісними орендарями, яких можна виселити лише через суд. Туристи зазвичай розраховуються з господарями на момент заїзду й виїжджають вчасно. Проте знос туристичного житла, меблів та електропобутової техніки дуже високий. Страховий депозит за можливе псування майна найчастіше не покриває реальну шкоду, і це необхідно мати на увазі під час розрахунку рентабельності.
Рентабельність туристичних апартаментів безпосередньо залежить від їхнього розташування та річної завантаженості. Показник рентабельності становить у середньому від 0 до 7% річних. Нерідко власників влаштовує й 0%. Наприклад, у разі, коли нерухомість узято в іпотеку з розрахунком на майбутнє: переїхати до неї після виходу на пенсію, а до того часу здавати туристам. Якщо дохід від оренди покриває всі витрати (податки, виплати за іпотекою, поточне підтримання житла в нормальному стані, оновлення меблів і техніки) – це вже непогано. А якщо при цьому залишається ще й якийсь відсоток чистого доходу, то й зовсім чудово.
Найвищою рентабельністю (6-7, а іноді й до 9%) мають сучасні апартаменти на першій лінії моря, житло, розташоване в нових житлових комплексах з басейнами, спортивними комплексами, дитячими майданчиками, а також житло у великих містах і курортних зонах, де потік туристів не слабшає цілий рік.
Інвестиції в нерухомість в Іспанії: комерційна нерухомість
Вдалими чи невдалими будуть інвестиції в комерційну нерухомість в Іспанії, залежить від місця розташування комерційного приміщення. Навіть у великих містах близькість до центру чи великих торговельних комплексів не є гарантією стабільного й високого доходу. На торговельній вулиці можуть бути зайняті всі наявні приміщення, і при цьому за п’ять метрів за рогом аналогічні приміщення пустуватимуть.
Інвестиції в комерційну нерухомість в Іспанії ми рекомендуємо попередньо підкріпити аналізом зони, попиту, пропозиції та цін на аналогічні приміщення.
Купувати й володіти комерційною нерухомістю в Іспанії можуть як фізичні, так і юридичні особи, як резиденти, так і нерезиденти. Здавання в оренду комерційної нерухомості в Іспанії є операцією, що оподатковується ПДВ. Тобто рахунки-фактури, що виставляються на ім’я орендаря – компанії або індивідуального підприємця, – мають містити ПДВ, виділений окремим рядком. У разі орендодавців-нерезидентів, які не мають постійного представництва в Іспанії та не зобов’язані вести облік ПДВ, податкові зобов’язання можуть бути перекладені на орендаря, який змушений буде практикувати самонарахування податку.
Окрім податків, інвестиції в комерційну нерухомість в Іспанії не відрізняються від інвестицій у житлову нерухомість. Власник комерційного приміщення в будь-який час може продати свою власність, і якщо продаж відбудеться з прибутком, він буде зобов’язаний сплатити відповідні податки. Здавання приміщення в оренду також передбачає сплату податку на доходи фізичних осіб або податку на доходи нерезидентів. Якщо комерційна нерухомість купувалася на юридичну особу, з отриманого прибутку необхідно буде сплатити корпоративний податок (податок на прибуток компаній).
