Дуже багато незалежних експертів, аналітиків і професіоналів ринку нерухомості стурбовані нинішньою ситуацією в Іспанії та вважають, що країна стоїть на порозі чергової бульбашки. Водночас Банк Іспанії уперто тримається іншої позиції: попри очевидну переоцінку нерухомості на 10%, немає жодних підстав говорити про кризу, а тим більше порівнювати її з кризою 2008 року. Спробуймо поглянути на ситуацію збоку, порівняти різні думки й оцінити реальний стан справ.
Позиція Банку Іспанії та Європейського центрального банку
Банк Іспанії в середині листопада 2025 року повідомив, що ціни на житло в Іспанії все ще приблизно на 20% нижчі за історичні максимуми, зафіксовані в період кризи нерухомості 2007-2008 років. За словами генерального директора з фінансової стабільності банку Даніеля Переса Сіда, ці цифри не дозволяють прирівнювати нинішню ситуацію до попередньої кризи. “Наразі ознак бульбашки немає”, – заявив він, пояснивши, що нинішнє зростання цін на нерухомість зумовлене насамперед розривом між обмеженою пропозицією і високим попитом, а також недостатнім новим будівництвом. Проте нині перекосів ринку, характерних для початку кризи на ринку нерухомості першого десятиліття, не спостерігається. Також, на відміну від того періоду, не спостерігається ні неконтрольованого зростання попиту, ні надмірної заборгованості ні серед домогосподарств (їхнє фінансове становище стало стабільнішим), ні серед забудовників. Та й зростання цін рівномірне по країні: різкий стрибок спостерігається в автономних спільнотах і муніципалітетах, де дефіцит пропозиції найвідчутніший, водночас у багатьох провінціях спостерігається незначне зростання або його повна відсутність, що контрастує зі стадією буму на ринку нерухомості 2000-х років.
Банк Іспанії також підкреслює, що комерційні банки зберігають суворі критерії видачі іпотечних кредитів. Іпотечне кредитування продовжує відновлюватися, досягнувши десятирічного максимуму, але залишається нижчим за рівні 2000-2008 років. Станом на червень 2025 року на іпотечний портфель припадає лише 42,5% від загального обсягу банківського кредитування домогосподарств і підприємств.
Агентство Bloomberg дотримується аналогічної позиції, заявляючи, що Іспанія наразі не входить до списку країн, над якими нависла реальна загроза бульбашки.
Віцепрезидент Європейського центрального банку Луїс де Гіндос днями заявив, що житлова проблема Іспанії криється в регулюванні, яке, на його думку, обмежує пропозицію на ринку довгострокової оренди. Він також зазначив, що платоспроможність іспанської фінансової системи та конкурентоспроможність її економіки гарантують їй можливість подальшого зростання вище за середньоєвропейський рівень. Відповідаючи на запитання, чи бачить він ризик виникнення бульбашки, він зазначив, що ситуація в період із 2008 по 2011 рік була іншою, оскільки, окрім дуже різкого зростання цін, спостерігалася зростаюча кредитна бульбашка.
Реальна статистика
Якщо подивитися на статистику, то ціни на нерухомість в Іспанії у 2025 році оновлюють історичні максимуми в усіх великих муніципалітетах: Мадриді, Барселоні, столицях провінцій, популярних курортах уздовж середземноморського узбережжя та на островах. І це найнапруженіші зони, де населення зростає за рахунок припливу іммігрантів і природного збільшення кількості домогосподарств, а ціни летять у космос за одночасного зниження пропозиції та гострого дефіциту оренди.
Динаміку цін добре відстежує портал Idealista, і за даними, що публікуються, видно, що для багатьох локацій 2025 рік став роком безперервного оновлення історичних максимумів.
Незалежні економісти зазначають, що бурхливе економічне зростання Іспанії (економіка Іспанії показує одні з найкращих результатів в ЄС) затьмарюється неухильним зростанням цін на житло, яке несе реальну небезпеку і стає головною соціальною та економічною проблемою країни. Ціни на нерухомість в Іспанії на сьогодні просто захмарні для більшості населення: за такого стану справ навіть сім’я з двома стабільними джерелами доходу не може дозволити собі купити квартиру.
Власні дані Міністерства житлового будівництва підтверджують, що після досягнення мінімуму в першому кварталі 2014 року ціни на житло зросли майже на 48%. Дані Національного інституту статистики (INE) про динаміку цін за останнє десятиліття ще гірші за дані Міністерства: за їхніми відомостями, за останні десять років квартири подорожчали на 70%. Проблема полягає в тому, що середня річна заробітна плата одного працівника зросла лише на 22,71% з 2014 року! Тому аналіз динаміки цін без урахування динаміки доходів дає хибне уявлення про ситуацію в країні.
Купівля власного житла стала нездійсненною мрією для більшості працюючих громадян. Згідно з нещодавнім звітом профспілки UGT, у Мадриді для купівлі будинку площею 60 квадратних метрів потрібно 58,89 року чистої заробітної плати.
Ринок оренди житла обіцяє ще похмурішу перспективу. Зростання цін тут також виражається двозначними числами. За даними порталу Idealista, середня вартість оренди в Іспанії зросла на 21,8% за останні два роки. Щоб мати можливість платити оренду, пересічній родині в Іспанії необхідно відраховувати 36% усього свого чистого доходу. Найгірше те, що ознак зміни цієї тенденції не спостерігається.
Прогнози експертів
Середня вартість житла в Іспанії в жовтні 2025 року досягла 2 101,4 €/м². Цей показник побив попередній рекорд, установлений у першому кварталі 2008 року й такий, що збігся з піком бульбашки на ринку нерухомості, яка луснула кількома місяцями пізніше.
Багато економістів, які стверджують, що на ринку нерухомості надувається нова бульбашка, обґрунтовують свою позицію тим, що житло як предмет першої необхідності перетворилося на об’єкт спекуляцій, як золото чи біткоїни. Ціни давно перестали бути пропорційними доходу домогосподарств і потенційно можливому фінансуванню. Цінова бульбашка підігрівається дешевою іпотекою після зниження процентної ставки ЄЦБ і спекуляціями. Доступніше житло втрачає позиції на ринку.
За даними Idealista, за останні п’ять років частка будинків вартістю нижче 200 000 євро впала з 60% від загального обсягу пропозиції до менш ніж 38%. Лише 30% квартир на продаж коштують менше за 150 000 €, тоді як частка квартир вартістю понад 500 000 € подвоїлася й досягла 23,5% ринку. Фактично, в таких дорогих містах, як Сан-Себастьян, Пальма-де-Майорка та Мадрид, понад половина будинків, виставлених на продаж, коштують понад півмільйона євро.
Нинішній бум на ринку нерухомості Іспанії відрізняється від того, що був 20 років тому. Тепер галузеві асоціації та праві заявляють, що головна проблема – це нестача пропозиції, а тоді Іспанія будувала більше житла, ніж ринок міг увібрати. Саме в перше десятиліття двотисячних лунали гучні заяви про те, що Іспанія побудувала більше будинків, ніж Франція, Італія та Німеччина разом узяті.
Бульбашка 2008 року була класичною бульбашкою на ринку нерухомості, коли значна частина кредитів ішла на великі проєкти, інфраструктуру, нові житлові комплекси тощо. На той час кредитування було надзвичайно роздутим, і ринок обвалився, коли ціни на будинки та прибуток від них перестали зростати так само швидко, як відсотки за боргами. Раптово почалася паніка, ціни почали падати, забудовники й девелопери, які влізли в борги, не змогли погасити свої борги, і послідував ланцюг банкрутств.
Сьогодні ринок нерухомості Іспанії залишається дуже активним. Аналітики прогнозують, що поточний рік завершиться на рівні, аналогічному рівню 2007 року. Але є нюанси:
- По-перше, частка покупок без іпотеки становить 40%, що свідчить про невисоку участь домогосподарств, але високий спекулятивний інтерес великих інвесторів.
- По-друге, на середземноморському узбережжі іноземці купують кожен третій будинок. І саме іноземний попит є ключовим чинником, що пояснює стійкість ринку житла в поточному циклі зростання. Іноземні покупці посіли місце іспанських родин.
А куди ж поділися останні? Неможливість купити житло за доступною ціною змусила багатьох перейти на ринок оренди. Проте ціни на оренду зросли набагато більше, ніж ціни на нерухомість, виставлену на продаж. У результаті ми в реальному часі спостерігаємо процес розколу суспільства на дві частини: з одного боку барикад перебуває клас рантьє, який живе за рахунок значної частини населення, а з другого опинилися ті, хто потрапив у пастку оренди й дедалі більше в ній загрузає.
Житлові умови в Іспанії функціонують як регресивний податок, за якого люди з меншими ресурсами платять багатшим за те, щоб мати можливість жити в окремому житлі, нехай навіть не в найкращих умовах. І ми вже не кажемо про молодь, для якої власне окреме житло стає чимось із царини фантастики.
Час продавати чи купувати?
Національна федерація асоціацій у сфері нерухомості Іспанії (FAI) у середині листопада закликала уряд негайно запустити Національний план дій у надзвичайних ситуаціях. Як заявила організація в пресрелізі, ринок перебуває в нестійкому стані, оскільки зростаючі ціни та структурний дефіцит пропозиції не враховуються в державній політиці, що реалізується. У відповідь на ці заяви Міністерство житлового будівництва відповіло, що не все так погано й не слід згущувати фарби навколо реальної ринкової ситуації.
Компанія Tinsa – найбільший незалежний оцінювач іспанського ринку нерухомості – закликала дати час будівельному сектору, який також потерпає від нестачі ресурсів, для розширення житлового фонду. Дисбаланс між попитом і пропозицією ґрунтується на тому, що темпи зростання будівництва нового житла значно відстають від темпів зростання населення. Наразі щороку будується близько 90 000-100 000 одиниць житла, тоді як нових домогосподарств створюється 200 000-250 000. Самі забудовники в короткостроковій перспективі виключають значне зростання житлової активності.
У підсумку маємо таке: уряд не заперечує наявності серйозних проблем на ринку нерухомості Іспанії, Банк Іспанії заявляє, що бульбашки немає і він не допустить її появи, а нинішня ситуація сприяє розшаруванню суспільства та переходу житла в категорію предметів розкоші, доступних лише обраним.
Оптимістичні прогнози стверджують, що у 2026 році ринок продовжить зростати: кількість угод не скоротиться, ціни на продаж і оренду, як і раніше, демонструватимуть позитивну динаміку. Логіка цього міркування полягає в тому, що зростаючий попит на житло зіштовхуватиметься з, як і раніше, обмеженою пропозицією та недостатнім обсягом нового будівництва. Очікуваним результатом стане зростання цін у 2026 році, особливо в районах із найбільшим попитом.
Нинішня ситуація викликає сумніви навіть у професіоналів галузі, оскільки політика держави, що реалізується, – економічна та податкова – не вирішує житлової проблеми, і ситуація тільки погіршуватиметься. Проте навіть вони радять скористатися моментом, припускаючи, що будь-хто, хто купує зараз, майже напевно заощадить на двозначному підвищенні цін наступного року, а до того ж зможе оформити іпотеку на дуже вигідних умовах. Поточний іпотечний платіж може бути набагато нижчим за орендну плату в найзатребуваніших і найнапруженіших локаціях.
Також слід урахувати, що ринок нерухомості може бути непередбачуваним у короткостроковій перспективі, але в довгостроковій перспективі загальна тенденція цін в Іспанії веде до зростання.
