Зростання цін на житло та складнощі з доступом до його купівлі й оренди викликають певні побоювання щодо ризику виникнення нової “бульбашки” на ринку нерухомості. Проте такий сценарій не лише був відкинутий Банком Іспанії, а й спростований Асоціацією оцінювачів, різними експертами з нерухомості та економістами.
Дослідження: загальної “бульбашки” немає, але локальна напруженість можлива
У проведеному ними дослідженні стверджується, що Іспанія не перебуває на порозі виникнення “бульбашки”, подібної до тієї, що була 2008 року, хоча й зазначається, що в деяких конкретних точках країни справді існують напружені ситуації. У документі вказано, що в другому кварталі 2025 року ціни на житло зросли трохи більш ніж на 10% у річному вимірі, а іпотечні витрати на придбання житла вже наближаються до рівнів 2006-2007 років.
Чому зростання цін недостатньо для “бульбашки”
Попри те що темпи зростання перевищують показники попередніх років і збільшуються витрати на іпотеку, 66% оцінювальних компаній і 75% зовнішніх експертів сходяться на думці, що це зумовлено платоспроможним попитом, обережнішим профілем покупців порівняно з періодом до 2008 року та значно суворішими умовами фінансування. Однак вони визнають, що тиск на ціни особливо помітний на узбережжях, де високий попит з боку іноземних покупців.
Спекулятивні чинники та регіональна специфіка
Крім того, вони відзначають спекулятивну динаміку, пов’язану з орендою туристичного житла та інвестиціями з метою отримання прибутку. Ці ситуації показують, що ризик утворення “бульбашки” може бути регіональним і специфічним, але не загальнонаціональним.
Оренда: рекордні рівні та короткострокові перспективи
Ще один висновок полягає в тому, що тиск на ринку оренди в короткостроковій перспективі збережеться. За даними порталу Idealista, середня орендна плата у вересні становила 14,5 євро/м² на місяць (+10,9% у річному вимірі). В останньому кварталі середній показник по ринку загалом знизився на 1,3%, хоча в кількох провінційних столицях було зафіксовано рекордні значення.
Дані показують, що зростання орендної плати мало місце в усіх автономних спільнотах, а також в усіх провінційних столицях, де ціни вищі, ніж рік тому. Серед них вирізняються:
Ці міста демонструють найвищі показники за всю історію спостережень.
Прогноз динаміки орендних ставок
Усі експерти стверджують, що в найближчі квартали орендна плата продовжуватиме зростати. Ніхто не очікує значного коригування в короткостроковій перспективі, хоча дехто передбачає певне уповільнення поточного темпу зростання. Загалом вони прогнозують щорічне зростання орендної плати на 9-15% через дефіцит пропозиції та перехід попиту з купівлі на оренду.
Структурні причини поточної ситуації
Серед найчастіше згадуваних причин, що пояснюють цю ситуацію, називають структурний дефіцит пропозиції, перехід попиту з купівлі на оренду та тиск з боку туристичної оренди, яка конкурує з житлом для постійного проживання. Крім того, тиск на ринку оренди більше не обмежується лише великими столицями; тепер він поширюється на середні міста та райони, де попит на купівлю не може бути реалізований через відсутність доступу до фінансування.
Чинники тиску на ціни продажу
Дослідження також підтверджує, що існує низка чинників, які й надалі чинитимуть тиск на ціни на житло, виставлене на продаж. Наприклад, інвестори, іноземні покупці та приватні особи з високим фінансовим потенціалом мають можливість придбавати нерухомість без залучення іпотечного кредитування, що дає їм конкурентну перевагу перед молоддю чи сім’ями із середнім доходом.
Будівництво: відновлення поки передчасне
З іншого боку, зростання кількості нових будівельних проєктів досі недостатнє для задоволення поточного попиту. Лише 23% опитаних фахівців у сфері нерухомості сходяться на думці, що можна говорити про стабільне відновлення будівельної діяльності, тоді як 77% вважають це передчасним. Річ у тім, що сектор страждає від високих витрат на будівництво, які з 2019 року зросли на 40%, і браку кваліфікованої робочої сили.
Регіональні центри напруженості
Ще одним джерелом напруженості у сфері житла є високий попит з боку іноземців у таких регіонах, як Балеарські та Канарські острови, провінції Аліканте і Малага, а також автономна спільнота Мадрид.
Що може поліпшити доступ до житла
Що стосується можливих рішень, які допомогли б полегшити доступ до житла, практично всі експерти відзначають, що ключем до розв’язання проблеми є збільшення доступної пропозиції за допомогою різних формул. Зокрема, це будівництво нового житла, призначеного для здавання в оренду, мобілізація порожнього житлового фонду, зміцнення правової безпеки для орендодавців і стимулювання державно-приватного партнерства. Більшість експертів відкидають загальне регулювання, хоча деякі з них виступають за змішані заходи, як-от короткострокові регулювання чи обмеження на туристичну оренду.
Роль кредиту та інші структурні чинники
До 92% експертів виключають, що кредит є критичним чинником для розблокування доступу до житла, і звертають увагу на інші структурні чинники, як-от земля, витрати на будівництво та нестача державного житла, які вони вважають наріжним каменем житлової політики.
Необхідність адресної підтримки
Більшість оцінювачів вважають необхідним посилити державну підтримку за допомогою гарантій, субсидій або спеціальних іпотечних кредитів для молоді. З іншого боку, експерти закликають до розробки спеціальної кредитної політики, яка підтримуватиме як середніх і дрібних забудовників, так і покупців першого житла.
