Очень многие независимые эксперты, аналитики и профессионалы рынка недвижимости обеспокоены текущей ситуацией в Испании и считают, что страна стоит на пороге очередного пузыря. В то же время Банк Испании упорно придерживается иной позиции: несмотря на явную переоценку недвижимости на 10%, нет никаких оснований говорить о кризисе и тем боле сравнивать его с кризисом 2008 года. Попробуем взглянуть на ситуацию со стороны, сравнить различные мнения и оценить реальное положение дел.
Позиция Банка Испании и Европейского центрального банка
Банк Испании в середине ноября 2025 года сообщил, что цены на жилье в Испании все еще примерно на 20% ниже исторических максимумов, зафиксированных в период кризиса недвижимости 2007-2008 годов. По словам гендиректора по финансовой стабильности банка Даниэля Переса Сида, эти цифры не позволяют приравнивать текущую ситуацию к предыдущему кризису. «В настоящее время признаков пузыря нет», — заявил он, пояснив, что текущий рост цен на недвижимость обусловлен, прежде всего, разрывом между ограниченным предложением и высоким спросом, а также недостаточным новым строительством. Однако в настоящее время перекосы рынка, характерные для начала кризиса на рынке недвижимости первой декады, не наблюдаются. Также, в отличие от того периода, не наблюдается неконтролируемый рост спроса или чрезмерной задолженности ни среди домохозяйств (их финансовое положение стало более стабильным), ни среди застройщиков. Да и рост цен равномерен по стране: резкий скачок наблюдается в автономных сообществах и муниципалитетах, где дефицит предложения наиболее ощутим, при этом во многих провинциях наблюдается незначительный рост или его полное отсутствие, что контрастирует со стадией бума на рынке недвижимости 2000-х годов.
Банк Испании также подчеркивает, что коммерческие банки сохраняют строгие критерии выдачи ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование продолжает восстанавливаться, достигнув десятилетнего максимума, но остается ниже уровней 2000-2008 годов. По состоянию на июнь 2025 года на ипотечный портфель приходится лишь 42,5% от общего объема банковского кредитования домохозяйств и предприятий.
Агентство Bloomberg придерживается аналогичной позиции, заявляя, что Испания не входит в настоящее время в список стран, над которыми навис реальный риск пузыря.
Вице-президент Европейского центрального банка Луис де Гиндос на днях заявил, что жилищная проблема Испании кроется в регулировании, которое, по его мнению, ограничивает предложение на рынке долгосрочной аренды. Он также отметил, что платежеспособность испанской финансовой системы и конкурентоспособность ее экономики гарантируют ей возможность дальнейшего роста выше среднеевропейского уровня. Отвечая на вопрос о том, видит ли он риск возникновения пузыря, он отметил, что ситуация в период с 2008 по 2011 год была иной, поскольку, помимо очень резкого роста цен, наблюдался растущий кредитный пузырь.
Реальная статистика
Если посмотреть на статистику, то цены на недвижимость в Испании в 2025 году обновляют исторические максимумы во всех крупных муниципалитетах: Мадриде, Барселоне, столицах провинций, популярных курортах вдоль Средиземноморского побережья и на островах. И это самые напряженные зоны, где население растет за счет притока иммигрантов и естественного увеличения числа домохозяйств, а цены стремятся в космос при одновременном снижении предложения и остром дефиците аренды.
Динамику цен хорошо отслеживает портал Idealista, и по публикуемым данным видно, что для многих локаций 2025 год стал годом непрерывного обновления исторических максимумов.
Независимые экономисты отмечают, что бурный экономический рост Испании (экономика Испании показывает одни из лучших результатов в ЕС) омрачается неуклонным ростом цен на жилье, несущим реальную опасность и становящимся главной социальной и экономической проблемой страны. Цены на недвижимость в Испании на сегодняшний день просто запредельны для большинства населения: при таком положении дел даже семья с двумя стабильными источниками дохода не может позволить себе купить квартиру.
Собственные данные Министерства жилищного строительства подтверждают, что после достижения минимума в первом квартале 2014 года цены на жилье выросли почти на 48%. Данные Национального института статистики (INE) о динамике цен за последнее десятилетие еще хуже, чем данные Министерства: по их сведениям, за последние десять лет квартиры подорожали на 70%. Проблема заключается в том, что средняя годовая заработная плата одного работника выросла всего на 22,71% с 2014 года! Поэтому анализ динамики цен без учета динамики доходов дает неверное представление о ситуации в стране.
Покупка собственного жилья стала несбыточной мечтой для большинства работающих граждан. Согласно недавнему отчету профсоюза UGT, в Мадриде для покупки дома площадью 60 квадратных метров требуется 58,89 года чистой заработной платы.
Рынок аренды жилья обещает еще более мрачные перспективы. Рост цен здесь также выражается двузначными числами. По данным портала Idealista, средняя стоимость аренды в Испании выросла на 21,8% за последние два года. Чтобы иметь возможность платить аренду, среднестатистической семье в Испании необходимо отчислять 36% всего своего чистого дохода. Хуже всего то, что признаков изменения этой тенденции не наблюдается.
Прогнозы экспертов
Средняя стоимость жилья в Испании в октябре 2025 года достигла 2101,4 €/м2. Этот показатель побил предыдущий рекорд, установленный в первом квартале 2008 года и совпавший с пиком пузыря на рынке недвижимости, который лопнул несколько месяцев спустя.
Многие экономисты, утверждающие, что надувается новый пузырь на рынке недвижимость, обосновывают свою позицию тем, что жилье как предмет первой необходимости превратилось в объект спекуляций, как золото или биткоины. Цены давно перестали быть пропорциональны доходу домохозяйств и потенциально возможному финансированию. Ценовой пузырь подогревается дешевой ипотекой после снижения процентной ставки ЕЦБ и спекуляциями. Более доступное жилье теряет позиции на рынке.
По данным Idealista, за последние пять лет доля домов стоимостью ниже 200.000 евро упала с 60% от общего объема предложения до менее 38%. Только 30% квартир на продажу стоят ниже 150.000 €, в то время как доля квартир стоимостью выше 500.000 € удвоилась и достигла 23,5% рынка. Фактически, в таких дорогих городах, как Сан-Себастьян, Пальма-де-Майорка и Мадрид, более половины домов, выставленных на продажу, стоят более полумиллиона евро.
Нынешний бум на рынке недвижимости Испании отличается от того, что был 20 лет назад. Сейчас отраслевые ассоциации и правые заявляют, что главная проблема — это нехватка предложения, а тогда Испания строила больше жилья, чем рынок мог поглотить. Именно в первое десятилетие двухтасячных звучали громкие заявления о том, что Испания построила больше домов, чем Франция, Италия и Германия вместе взятые.
Пузырь 2008 года был классическим пузырем на рынке недвижимости, когда значительная часть кредитов шла на крупные проекты, инфраструктуру, новые жилые комплексы и т.д. В то время кредитование было чрезвычайно раздутым, и рынок рухнул, когда цены на дома и приносимая ими прибыль перестали расти так же быстро, как и проценты по долгам. Внезапно началась паника, цены начали падать, застройщики и девелоперы, влезшие в долги, не смогли погасить свои долги, и последовала цепочка банкротств.
Сегодня рынок недвижимости Испании остается очень активным. Аналитики прогнозируют, что текущий год завершится на уровне, аналогичном уровню 2007 года. Но есть нюансы:
- Во-первых, доля покупок без ипотеки составляет 40%, что говорит о невысоком участии домохозяйств, но высоком спекулятивном интересе крупных инвесторов.
- Во-вторых, на Средиземноморском побережье иностранцы покупают каждый третий дом. И именно иностранный спрос является ключевым фактором, объясняющим устойчивость рынка жилья в текущем цикле роста. Иностранные покупатели заняли место испанских семей.
А куда же ушли последние? Невозможность купить жилье по доступной цене вынудила многих перейти на рынок аренды. Однако цены на аренду выросли гораздо больше, чем цены на недвижимость, выставленную на продажу. Как результат мы в реальном времени наблюдаем процесс раскола общества на две части: с одной стороны баррикад находится класс рантье, который живет за счет значительной части населения, а с другой оказались те, кто попал в ловушку аренды и все больше в ней застревает.
Жилищные условия в Испании функционируют как регрессивный налог, при котором люди с меньшими ресурсами платят более богатым за то, чтобы иметь возможность жить в отдельном жилье, пусть даже и не в лучших условиях. И мы уже не говорим о молодежи, для которой собственное отдельное жилье становится чем-то из области фантастики.
Пора продавать или покупать?
Национальная федерация ассоциаций в сфере недвижимости Испании (FAI) в середине ноября призвала правительство немедленно запустить Национальный план действий в чрезвычайных ситуациях. Как заявила организация в пресс-релизе, рынок находится в неустойчивом состоянии, т.к. растущие цены и структурный дефицит предложения не учитываются в реализуемой государственной политике. В ответ на эти заявления Министерство жилищного строительства ответило, что не все так плохо и не следует сгущать краски вокруг реальной рыночной ситуации.
Компания Tinsa – самый крупный независимый оценщик испанского рынка недвижимости – призвал дать время строительному сектору, который также страдает от нехватки ресурсов, для расширения жилого фонда. Дисбаланс между спросом и предложением базируется на том, что темпы роста строительства нового жилья значительно отстают от темпов роста населения. В настоящее время ежегодно строится около 90.000-100.000 единиц жилья, в то время как новых домохозяйств создается 200.000-250.000. Сами застройщики в краткосрочной перспективе исключают значительный рост жилищной активности.
В итоге имеем следующее: правительство не отрицает наличие серьезных проблем на рынке недвижимости Испании, Банк Испании заявляет, что пузыря нет и он не допустит его появления, а текущая ситуация способствует расслоению общества и переходу жилья в категорию предметов роскоши, доступных лишь избранным.
Оптимистичные прогнозы заявляют о том, что в 2026 году рынок продолжит расти: число сделок не сократится, цены на продажу и аренду по-прежнему будут демонстрировать положительную динамику. Логика этого рассуждения заключается в том, что возросший спрос на жилье будет сталкиваться с по-прежнему ограниченным предложением и недостаточным объемом нового строительства. Ожидаемым результатом станет рост цен в 2026 году, особенно в районах с наибольшим спросом.
Текущая ситуация вызывает сомнения даже у профессионалов отрасли, поскольку реализуемая государством политика — экономическая и налоговая — не решает жилищную проблему, и ситуация будет только ухудшаться. Однако даже они рекомендуют воспользоваться моментом, предполагая, что любой, кто покупает сейчас, почти наверняка сэкономит на двузначном повышении цен в следующем году, а к тому же сможет оформить ипотеку на очень выгодных условиях. Текущая квота по ипотеке может быть намного ниже арендной платы в самых востребованных и напряженных локациях.
Также следует учесть, что рынок недвижимости может быть непредсказуемым в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе общая тенденция цен в Испании ведет к росту.
