С каждым разом все больше инвесторов задумываются о выходе на рынок жилой недвижимости, расположенной на побережьях Испании. Помимо возможности пользоваться жильем в качестве «второго дома» они стремятся получить экономическую выгоду от его сдачи в аренду.
Это очень распространенная практика, поскольку благоприятная конъюнктура в сфере туризма и гибкость, которую принесла с собой удаленная работа, усиливают спрос на аренду в этих районах. В прошлом году Испания побила рекорды, приняв более 95 миллионов иностранных туристов, а прогнозы на этот год указывают на то, что может быть превышена отметка в 100 миллионов гостей из-за рубежа, согласно данным Всемирного совета по путешествиям и туризму (WTTC).
В этих условиях приобретение жилья во многих приморских муниципалитетах с целью сдачи его в аренду приносит доходность, значительно превышающую среднюю по Испании (6,5% по состоянию на июнь). В целом, в последние годы рынок недвижимости стал убежищем от растущей инфляции и способом получения гораздо более привлекательной прибыли, чем другие активы – такие как, например, 10-летние государственные облигации (3,2%).
Как считают в компании Century 21, жилье у моря может быть более подвержено влиянию экономических циклов и определенной сезонности в сфере аренды, но оно сохраняет свою привлекательность как надежный актив и средство сохранения сбережений. Такие факторы как дефицит земли под застройку, уровень развития инфраструктуры и сильная позиция Испании в качестве туристического направления способствуют поддержанию цен в среднесрочной перспективе. Тем не менее, следует иметь в виду, что ликвидность – то есть возможность перепродажи, может быть ниже, чем у активов, расположенных в центре крупных столиц, особенно в случае жилья с очень специфическими характеристиками.
Где на побережье находится самая рентабельная недвижимость?
По мнению представителей компании Solvia, одним из наиболее примечательных аспектов этого сегмента является то, что предложение очень разнообразно. Текущая ситуация показывает широкий спектр возможностей: от эксклюзивных районов, ориентированных на инвесторов с более высокой покупательной способностью, до развивающихся направлений с перспективами роста стоимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе. В любом случае, местоположение остается ключевым фактором, определяющим как динамику цен, так и интерес инвесторов.
Наиболее ярким примером является Адра в провинции Альмерия, которая в июне стала самым прибыльным приморским муниципалитетом с показателем 13,7%. В первую десятку также вошли Сан-Хавьер в Мурсии (10,0%), Ла-Линеа-де-ла-Консепсьон в Кадисе (9,4%), Масаррон в Мурсии (9,3%), Ларедо в Кантабрии (9,2%), Л’Оспиталет-де-Льобрегат в Барселоне (8,8%), Ферроль и Рибейра в Ла-Корунье (по 8,7%), а также Сагунто в Валенсии (8,5%) и Бадалона в Барселоне (8,3%).
Часто в условиях насыщения рынка и более сдержанной доходности в крупных городах инвесторы обращаются к вторичным рынкам, где давление цен на покупку еще не достигло своего пика, но существует постоянный спрос на аренду (во многих случаях вытесненный из соседних городов в поисках более доступных цен). Приморские муниципалитеты привлекают такого рода инвестиции, вызывая рост цен, но все еще совместимый с высокой доходностью.
В целом, по итогам первого полугодия доходность выше средней по стране продемонстрировали 22 города. Следует отметить, что за последний год это число значительно снизилось, поскольку в 2024 году данный барьер преодолели 34 населенных пункта. В отчете подчеркивается, что 81% приморских муниципалитетов снизили свою доходность за последний год из-за удорожания жилья на рынке покупки. В первые месяцы года цены выросли более чем на 10% в годовом исчислении, а в мае поднялись на 15%.
Наименее прибыльные прибрежные города
Наименее прибыльными городами являются Сан-Себастьян в провинции Гипускоа (3,3%) и Кальпе в провинции Аликанте (3,7%). Оба они имеют одну общую черту: в настоящее время на рынке купли-продажи наблюдается гораздо большее давление, чем на рынке аренды.
Также низкой доходностью характеризуются Фуэнхирола в Малаге (4%), Дения в Аликанте (4%), Кониль-де-ла-Фронтера в Кадисе (4%), Марбелья в Малаге (4%), Хечо в Бискайе (4%), Понтеведра (4%), Ситжес в Барселоне (4,2%), Альмуньекар в Гранаде (4,3%), Пальма и Кальвиа на Балеарских островах (по 4,4%), Ринкон-де-ла-Виктория в Малаге (4,4%), Виго в Понтеведре (4,5%), Ориуэла в Аликанте (4,5%) и Беникасим в Кастельоне (4,5%).
Все эти районы пользуются большим спросом и во многих случаях на них оказывается сильное давление как со стороны испанских, так и иностранных покупателей. Большинство из этих населенных пунктов считаются престижными либо благодаря своей туристической привлекательности, либо из-за своего эксклюзивного характера, либо ввиду того, что они являются устоявшимися местами для приобретения «второго дома».
К наиболее ярким примерам можно отнести Сан-Себастьян (6784 евро/м2), Марбелью (5262 евро/м2), Ситжес (5617 евро/м2), Пальму (4909 евро/м2), где квадратный метр является одним из самых дорогих в Испании. При столь высоких ценах покупки валовая доходность от аренды низкая. На этих рынках стоимость активов часто больше связана с имущественной составляющей и ориентирована на долгосрочную переоценку.
По провинциям
В 22 приморских муниципалитетах Испании доходность жилья превышает средний показатель по стране. Цифры показывают значительную географическую концентрацию, поскольку 60% этих направлений находятся в четырех провинциях. Первое место занимает Кадис с четырьмя городами: Ла-Линеа-де-ла-Консепсьон (9,4%), Альхесирас (7,7%), Санлукар-де-Баррамеда (7,5%) и Эль-Пуэрто-де-Санта-Мария (6,6%).
За этим регионом следует Альмерия с тремя муниципалитетами, среди которых выделяется Адра (13,7%) как самый рентабельный в стране. Компанию ему составляют Гарруча (7,3%) и Рокетас-де-Мар (6,8%). В провинции Барселона это Л’Оспиталет-де-Льобрегат (8,8%), Бадалона (8,3%) и Матаро (7,7%), а в Валенсии – Сагунто (8,5%), Кульера (7,7%) и Гандия (7,6%).
Долгосрочная или туристическая аренда?
Исследование Fotocasa анализирует рентабельность покупки жилья и сдачи его в долгосрочную аренду. Однако верно то, что многие покупатели, которые решают выйти на рынок недвижимости на побережье, обычно сочетают аренду постоянного жилья (более стабильную, поскольку она, как правило, предполагает договоры сроком более одного года) с другими периодами, когда они выбирают сезонную аренду (которая требует большего количества формальностей из-за частой смены арендаторов, но также дает более высокую доходность).
До сих пор смена модели аренды была проста и не подлежала особому регулированию. Однако новая обязательная регистрация для туристической и сезонной аренды, вступившая в силу 1 июля, может помешать этой формуле. Новая процедура предполагает более строгий контроль и требует наличия регистрационного номера для осуществления этого вида деятельности.
Без этого обязательного номера считается, что владелец действует вне закона, не может размещать предложения на цифровых платформах, таких как Booking и Airbnb, и, кроме того, рискует столкнуться с серьезными санкциями. Чтобы получить этот регистрационный номер, необходимо иметь туристическую лицензию и соблюдать специальные правила, установленные для каждого места.
По данным Испанской федерации ассоциаций туристического жилья и апартаментов (Fevitur), эти требования могут исключить 70% объектов недвижимости, владельцы которых подают заявку на регистрацию. Эта мера, похоже, уже дает свои результаты: в 2024 году недвижимость для туристических целей приобретали 6% инвесторов, а в 2025 году этот показатель сократился до 3%. Такой спад интереса инвесторов обусловлен изменением восприятия, вызванным все более ограничительной нормативной средой, в которой процветают штрафные меры; кроме того, он может более сильно повлиять на приморские районы, тесно связанные с туризмом.
