За останній рік Іспанія досягла безпрецедентного рівня цін на житло для продажу та оренди. У першому випадку середня ціна дійшла позначки 2 271 €/м², а в другому – перевищила 13 €/м² на місяць. Портал Idealista, проаналізувавши економічну ситуацію, попит і пропозицію на житло, а також поведінку угод і національного іпотечного ринку, підбив підсумки іспанського ринку нерухомості за 2024 рік.
Минулого року іспанська економіка продемонструвала впевнене зростання – у четвертому кварталі вона зросла на 3,5% у річному обчисленні. Показники зайнятості покращилися: рівень безробіття знизився до 10,6%, а кількість офіційно працевлаштованих становила 21,86 млн осіб. Ці дані зміцнюють споживання та закріплюють сприятливі умови для попиту на житло, так само як і привабливість узбережжя для іноземців – переважно з Північної Європи.
Згідно з прогнозами Національного інституту статистики (INE), до 2039 року щорічно створюватиметься близько 246 000 нових домогосподарств, що означає їх збільшення майже на 3,7 мільйона. Переважно вони будуть зосереджені в столиці та її околицях, на узбережжі Середземного моря й на обох архіпелагах.
Наразі в Іспанії відчувається нестача житла, що не дозволяє впоратися з цим збільшенням кількості домогосподарств. Разом зі зростанням попиту це означає, що ціни на нього високі як ніколи, через що багато сімей позбавлені можливості придбати житло у власність і змушені вдаватися до оренди, пропозиція якої перебуває на рекордно низькому рівні.
У 2024 році частка зусиль для оплати оренди зросла й становить у середньому 36%, тоді як експерти попереджають, що витрати на житло не повинні перевищувати третини доходу сім’ї. У провінції Малага цей показник дорівнює 54%, на Балеарських островах – 47%, а в провінції Барселона – 44%.
Тим часом на ринку купівлі-продажу зростання було меншим – з 22 до 23%, що на 13 пунктів нижче за орендні зусилля, переважно завдяки стримуванню процентних ставок і, відповідно, іпотечних платежів в останні місяці. Тут лідирують Балеарські острови (46%), Малага (43%) і Санта-Крус-де-Тенерифе (37%).
Водночас житловий фонд Іспанії є старим: у середньому його вік становить 44 роки, а будівлі мають середній/низький сертифікат енергетичної якості (E або нижче). Для того щоб мати в розпорядженні якісніший житловий фонд, який можна пропонувати на продаж або в оренду, необхідно провести його реконструкцію та модернізацію. Комплексна реконструкція такого типу житла в середньому підвищує його ринкову вартість на 15-35% залежно від кількості кімнат і місцезнаходження об’єкта.
Що стосується новобудов, то кількість нових дозволів на будівництво, накопичених у 2024 році до третього кварталу, становить трохи більше ніж 107 000, що на 16,5% вище за показник за аналогічний період 2023 року. За таких темпів 2024 рік перевищить 2023 рік і опиниться вище за поріг 2009 року (111 140). Проте це ще дуже далеко від 200 000-250 000 одиниць житла, щоб говорити про стабільність в умовах майбутнього попиту.
Ціна на житло, що продається, сягнула свого максимуму в грудні 2024 року, коли встановилася на позначці 2 271 €/м², що на 11,2% вище, ніж у той самий період 2023 року, і на 20,3% вище, ніж у 2022 році. Тим часом тиск попиту на пропозицію, що скорочується, зростає.
З іншого боку, кількість угод купівлі-продажу збільшилася до третього кварталу 2024 року на 9,5% порівняно з аналогічним періодом 2023 року, склавши понад 515 800 операцій – лише на 5,1% нижче за пік 2022 року. З них 8,4% припало на новобудови, а їхня ціна на 18% перевищила вартість вторинного житла. За рік 1 м² нового житла подорожчав на 4,2%, а вторинного – на 6%.
Кількість іпотечних кредитів, узятих до жовтня 2024 року, збільшилася на 9,2% порівняно з 2023 роком. Середня сума також збільшилася – на 7,3% до понад 150 500 €. Іпотечні кредити з фіксованою ставкою становлять 62,6% від загальної кількості, хоча їхня питома вага все ще далека від рекордних максимумів, зафіксованих влітку 2022 року.
На ринку оренди значне зростання попиту в поєднанні з дефіцитом пропозиції призвело до суттєвого підвищення орендної плати. Середня ціна за квадратний метр орендованого житла в Іспанії становила 13,55 €/м² на місяць, що на 11,5% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Почасти нестачу традиційного орендного житла на ринку пояснюють збільшенням частки сезонної оренди, яка дедалі частіше становить понад 13% від загального обсягу на порталі, починаючи із середини 2024 року.
Що стосується інвестицій у купівлю житла для здачі в оренду, то наприкінці 2024 року, як і торік, валова дохідність становила 7,16% на національному рівні, хоча вона, як і раніше, є однією з найвищих за останній час. Ця дохідність збільшилася на тлі стрімкого зростання орендних ставок.
