Флиппинг в Испании: как быстро заработать на недвижимости

Испанская недвижимость не теряет своей инвестиционной привлекательности все последние годы. 2020 год с его карантинными периодами, ограничениями на передвижение и спадом на рынке недвижимости остался далеко позади. С тех пор мы наблюдаем лишь положительную динамику: спрос на квартиры и дома в Испании растет (несмотря на одновременно растущие цены), количество сделок увеличивается, все больше иностранных инвесторов приходит на испанский рынок. Жилье в Испании приобретается как основное – сразу заехать и жить, как отпускное или с прицелом на будущее – перебраться на пенсии поближе к морю, а также как инвестиционный объект – под сдачу в краткосрочную или долгосрочную аренду, либо с целью быстрой перепродажи. О последнем направлении мы сейчас и поговорим.

Флиппинг: что это такое?

Флиппинг – это термин, обозначающий покупку актива (чаще всего недвижимости) с целью его быстрой перепродажи по более высокой цене и извлечения прибыли. Термин произошел от английского глагола to flip, что буквально переводится как «переворачивать». В переносном смысле flip означает быстро менять состояние чего-либо или совершать быструю сделку.

В контексте недвижимости флиппинг подразумевает определенную стратегию:

1. Покупатель приобретает жилье (старое, требующее серьезного ремонта, с захватчиками «окупас», с обременениями и т.д.) по выгодной цене.
2. Делает ремонт, перепланировку, улучшает состояние, повышает привлекательность и рыночную стоимость объекта, решает юридические проблемы.
3. Продает обновленный и свободный от обременений объект по более высокой цене, получая прибыль.

Таким образом, основная идея флиппинга недвижимости заключается в том, чтобы максимально быстро и эффективно увеличить стоимость объекта и продать его за короткий срок, избежав длительного вложения капитала. Под коротким сроком понимается период в 6-12 месяцев.

Флиппинг в Испании

Флиппинг в Испании – далеко не новая инвестиционная стратегия. Начало популярности флиппинга пришлось на посткризисные 2010-2011 гг., когда на продажу были выставлены тысячи объектов банковской недвижимости практически по бросовым ценам. Да и на вторичном рынке каждого города можно было найти предложения, идеально подходящие под флиппинг: квартиры и дома из старого жилого фонда, не разрушенные, не в аварийном состоянии, но требующие серьезного ремонта. Одновременно со стороны иностранных покупателей повышался спрос на жилье, готовое к немедленному заселению – не требующее никаких дополнительных вложений, но и не такое дорогое, как новые объекты от застройщиков.

Далеко не вся испанская недвижимость подходит для флиппинга. Жилой объект должен соответствовать принципам стратегии: иметь потенциал для роста рыночной стоимости и для быстрой продажи. Именно скорость прохождения всех этапов – покупки, ремонта, решения юридических проблем и продажи – играет ключевое значение в рентабельности операции.

Ключевыми этапами флиппинга в Испании являются:

• Исследование рынка, оценка инвестиционной привлекательности объекта, расчет рентабельности, правовой анализ сделки, профилактика рисков.
• Составление сметы, включающей налоги и расходы, связанные покупкой, решением возможных проблем с обременениями, ремонтом и последующей продажей.
• Четкое планирование и реализация ремонтных работ, получение всех необходимых разрешений и лицензий, включая энергетический сертификат. В частности, может потребоваться лицензия от мэрии на проведение мелких ремонтных работ, крупных ремонтных работ, на установку строительных лесов снаружи фасада и т.д.

Выбор объекта недвижимости для флиппинга в Испании

Анализ рынка – то, с чего следует начать. В разных регионах Испании самые недорогие объекты относятся к различным типам. Это могут быть не только квартиры, но и бунгало, таунхаусы, загородные усадьбы (например, «кортихо» в Андалусии или традиционные каменные сельские дома в Галисии и Астурии) и даже коммерческая недвижимость, которую можно перевести в категорию жилой.

От типа проблем, которые тянутся за каждым объектом, напрямую зависит срок реализации проекта. Ремонт – самая простая и быстро решаемая проблема.

Более сложные случаи предполагают решение вопросов юридического характера (например, связанных с обременениями) и/или выселение захватчиков «окупас», что в испанских реалиях предполагает дополнительные месяцы задержки. В случае флиппинга наиболее рациональным выглядит прямое соглашение с захватчиками и их добровольное выселение в обмен на денежную компенсацию.

Особое внимание следует обратить на район или зону, где расположен интересующий объект. Самая низкая цена – это в подавляющем большинстве случаев или неблагополучный район, или оторванная от цивилизации глубинка. И в первом, и во втором случае продать обновленный объект по привлекательной для инвестора цене будет сложно. Поэтому стоит выбирать спальные районы, старый жилой фонд вблизи городского центра, пригороды с хорошей инфраструктурой и транспортными коммуникациями. В Испании все еще можно приобрести выгодные объекты на аукционах, которые организуют не только банки, но и налоговая служба и соцстрах. Правда, для участия в такого рода торгах потребуется профессиональная поддержка опытного риелтора и юриста.

Рентабельный флиппинг в Испании

Флиппинг недвижимости в Испании считается рентабельным, если выполняются следующие условия:

1. Прибыльность сделки

• Чистая прибыль после всех расходов составляет не менее 15–20% от вложенных средств.
• Наиболее успешными считаются сделки, при которых прибыль превышает 20%.

2. Срок реализации

• Оптимальный период от покупки до продажи составляет от 3 до 6 месяцев.
• Чем быстрее реализован объект, тем выше доходность (ROI — Return on Investment), т.к. снижаются издержки (налоги, коммунальные платежи, проценты по кредитам в случае стороннего финансирования).

3. Контроль расходов на ремонт

• Ремонт и улучшения в идеале не должны превышать 30% от стоимости приобретения объекта, иначе резко снижается маржа.
• На каждом этапе работ необходим тщательный контроль бюджета.

4. Ликвидность объекта

• Недвижимость должна быть востребована на рынке.
• Лучшие варианты для флиппинга – это доступные квартиры и небольшие дома, т.к. именно они пользуются наибольшим спросом и их быстрее покупают. Также важно учитывать местоположение: наиболее востребованы районы с развитой инфраструктурой и удобной логистикой, а также пригороды административных центров.

5. Минимизация рисков

• Предварительная проверка юридических и технических аспектов объекта во избежание непредвиденных расходов и задержек.

Пример расчета рентабельности флиппинга в Испании

Исходные данные:

• Цена покупки объекта: 40.000 €
• Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей: 13–15%
• Ремонт и улучшения: 10.000–15.000 €

Таблица затрат:

Предположим, объект продается по цене, превышающей общие затраты. Вот несколько сценариев:

• При продаже за 65.000 € инвестиции выглядят низкорентабельными.
• При продаже за 70.000 € прибыль будет в диапазоне 15–27%. Это хороший показатель рентабельности, делающий сделку выгодной.
• При продаже за 75.000 € и выше сделка становится высокодоходной (23–36%).

Можно провести и обратный расчет. Допустим, изучив рынок, вы решили, что в данном городе или районе пользуются спросом квартиры с 2-3 спальнями, а оптимальная цена продажи составляет 80.000 €. Вы желаете получить 25% рентабельности. С учетом налогов и расходов (13-15%), а также затрат на ремонт (10.000 – 15.000 €), объекты следует искать в диапазоне от 42.600 до 47.800 €. Оптимальным будет приобретение объекта не дороже 45.000 €, что позволит иметь дополнительный резерв на случай непредвиденных расходов и обеспечит уверенную прибыль.

Но вернемся к захватчикам. В настоящее время практически все самые дешевые объекты на вторичном рынке, если они не выглядят полными развалинами, имеют okupas – захватчиков, с которыми можно бороться двумя путями: судебным или внесудебным. Судебный сводит на нет всю привлекательность флиппинга как быстрых инвестиций. Остается внесудебный. В нем может принять участие адвокат, риелтор или иной другой посредник: главное – мирным путем прийти к соглашению. Как показывает практика, стороны приходят к консенсусу на 5.000-8.000 €. В этом случае вышеуказанный пример должен быть скорректирован, и диапазон цен для поиска объекта сужен до 35.500 – 38.000 €.

Реально ли найти недвижимость в Испании по такой цене? Да, причем, не только в небольших городах, но и в столицах провинций. Но, опять же напоминаем, что ориентироваться нужно не на цену, а на связку «цена + местоположение».

Флиппинг в Испании: возможные риски

В список возможных рисков флиппинга недвижимости в Испании, подстерегающих небольших частных инвесторов, входят:

• Юридические проблемы с выбранным объектом: наличие скрытых обременений, долгов, незарегистрированных пристроек, незаконных перепланировок; споры о собственности, наследственные тяжбы и т.д.
• Захватчики/сквоттеры (okupas): выселение может занять не месяцы, а годы, если нет добровольного соглашения – об этом мы упоминали выше. Если говорить о судебных процессах, то они затратны и имеют непредсказуемый результат.
• Неверная смета расходов на ремонт: в процессе ремонтных могут быть выявлены скрытые дефекты: плохая гидроизоляция, трещины в стенах, проблемы с проводкой, проблемы с канализацией и т.д. К этому же пункту отнесем возможный рост цен на материалы и рабочую силу.
• Сложности с лицензиями: административные проволочки в выдаче лицензий на строительно-ремонтные работы тормозят работы и удлиняют цикл флиппинга.
• Задержки при продаже: объект может «зависнуть» на рынке дольше ожидаемого, особенно в случае неверной оценки рыночной стоимости.
• Налоги и расходы: в Испании налоги уплачиваются и покупателем, и продавцом. В случае флиппинга инвестор в короткий промежуток времени выступит и в той, и в другой роли. Важно провести тщательное налоговое планирование и скалькулировать все расходы заранее, чтобы они не «съели» существенную часть прибыли.
• Падение рыночной цены: этот риск невысок, но все же следует иметь в виду, что колебания рынка и изменение спроса могут снизить потенциальную цену перепродажи.
• Проблемы с регистрацией сделки: сюда отнесем задержки с регистрацией сделки в реестре собственности, сложности с получением NIE или открытием банковского счета инвестором-нерезидентом.
• Переоценка рентабельности: не всегда ожидание высокой прибыли оправдывается, особенно если не был учтен торг с покупателем.

Чек-лист для флиппинга в Испании

Юридическая чистота сделки:

• Получена выписка (Nota Simple Informativa) из Реестра собственности

1. Проверено право собственности, количество собственников, их согласие на продажу, наличие обременений и ипотечных кредитов
2. Проверена информация в кадастре и Реестре собственности: данные совпадают
3. Все постройки, пристройки и перепланировки легальны
4. Объект не фигурирует в каком-либо судебном разбирательстве

• Состояние объекта:

1. Электропроводка: состояние, мощность, заземление
2. Энергетический сертификат
3. Водопровод и канализация: работоспособность, утечки
4. Проверка крыши, фасада, фундамента, бассейна (если есть), изоляции
5. Отсутствие трещин, сырости, плесени
6. Состояние окон, дверей, полов, сантехники

• Ремонт и смета:

1. Сделан визуальный осмотр мастером/строителем
2. Составлена предварительная смета расходов на ремонт
3. Определено, что входит в ремонт: косметические или капитальные работы
4. Уточнено, какие работы требуют лицензий или разрешений
5. Получены сметы от подрядчиков (при необходимости)
6. Учтены непредвиденные расходы (+10–15% от сметы)
7. Принято решение: делать ремонт самостоятельно или нанимать сторонних специалистов

• Жильцы:

1. Проверен статус жильцов (арендаторы, захватчики, родственники)
2. Установлен характер проживания: временное или постоянное, законное или незаконное
3. Подготовлен план выселения (судебный или внесудебный, с компенсацией или без)

• Финансовое планирование:

1. Подсчитаны все расходы на покупку, включая налоги, пошлины, услуги нотариуса и адвоката, комиссия риелтора, а также расходы на ремонт и выселение жильцов
2. Рассчитана предполагаемая цена перепродажи, а также сопутствующие налоги и расходы
3. Определена рентабельность

• Документы и готовность к сделке:

1. Получен NIE (если покупатель — нерезидент)
2. Открыт банковский счет в Испании
3. Оформлена доверенность (если инвестор не планирует лично присутствовать на сделке)
4. Имеется энергетический сертификат, а также последние квитанции по коммунальным платежам и налогам со стороны продавца

• Локация и рыночный потенциал:

1. Объект высоколиквиден и расположен в районе с хорошей инфраструктурой
2. Проведены сравнительный анализ аналогичных объектов на рынке и оценка скорости продажи

Главный принцип флиппинга в Испании: лучше потратить больше времени на поиск подходящего объекта, чем торопиться и принимать ненужные риски.