Инвестиции в недвижимость в Испании можно разделить на следующие виды:
- Инвестиции в жилую недвижимость:
- с целью перепродажи;
- с целью сдачи в аренду (долгосрочную или краткосрочную туристическую).
- Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью перепродажи
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью перепродажи – вариант, который хорош тем, что не требует от владельца быть постоянно вовлеченным в процесс управления недвижимостью, как происходит в случае аренды. Ключевым моментом является поиск и покупка объекта по цене ниже рыночной. Такие варианты регулярно появляются на вторичном рынке, а также в секторе арестованной банковской недвижимости.
Покупая вторичный объект, необходимо провести тщательную проверку его реального статуса, существующих обременений и ограничений, а также правоспособности продавца и/или его официального представителя. В основе заниженной цены могут лежать самые естественные причины: срочная продажа по причине болезни, раздел наследства, выезд на ПМЖ за пределы Испании и т.п. Если проверка покажет, что сделка абсолютно законна и прозрачна, считайте, что вам повезло, и вы нашли выгодный вариант.
При покупке объекта «под ремонт» рекомендуем прибегнуть к услугам технического специалиста. Архитектор определит, достаточно ли будет сделать косметический ремонт, либо требуется капитальное восстановление жилья. Нередко совершенно «убитая» по фотографиям квартира, продаваемая владельцами с большой скидкой, после бюджетного косметического ремонта преображается настолько, что поднимается в цене на 30-50%.
Важно помнить, что ответственность за скрытые дефекты несет продавец. Но это касается только объектов, продаваемых на вторичном рынке. С банковской недвижимостью дело обстоит иначе: покупатель покупает недвижимость в том состоянии, в котором она находится, со всеми явными и скрытыми недостатками, и в дальнейшем не вправе предъявлять банку претензии, что четко прописывается в договоре. Тем не менее, одни из самых выгодных по цене вариантов находятся как раз среди банковских объектов.
При покупке недвижимости по цене ниже рыночной нужно быть готовым к ряду дополнительных расходов (помимо налогов и расходов, непосредственно связанных с оформлением сделки):
- Возможному доначислению налога на передачу собственности. Муниципалитеты вправе проводить ревизию и доначислять налог в течение пяти лет после совершения сделки. Если при покупке налог рассчитывается от цены сделки, указываемой в нотариальной купчей, то при ревизии муниципалитет руководствуется собственными критериями определения реальной стоимости объекта, исходя из кадастровой стоимости и системы коэффициентов. Чтобы обезопасить себя от чрезмерных требований муниципалитетов, рекомендуется перед покупкой проводить независимую оценку недвижимости с целью зафиксировать ее реальное состояние и рыночную стоимость.
- Уплате налога на прирост стоимости земель городского назначения (Plusvalía) при продаже объекта с прибылью.
- Уплате налога на доходы физических лиц (IRPF) или налога на доходы нерезидентов (IRNR) при продаже объекта с прибылью.
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью сдачи в аренду
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью сдачи в аренду – один из самых выгодных видов инвестиций. Самыми распространенными видами аренды являются долгосрочная и краткосрочная (туристическая). Существует и третий вид – сезонная аренда, рассчитанная, в первую очередь, на преподавательский состав, который обычно арендует жилье с сентября по июнь на период работы в учебных заведениях.
Долгосрочная аренда жилья в Испании приносит невысокий (по сравнению с краткосрочной), но стабильный доход. Однако риски, связанные с долгосрочной арендой, настолько высоки, что спрос в разы превышает предложение. Действующее законодательство максимально защищает арендатора. Арендодатель же находится в практически бесправном состоянии, причем, даже тогда, когда арендатор нарушает свои обязательства по договору.
Тем не менее, если собственник все же предпочтет получать доход от долгосрочной аренды, его жилье никогда не будет простаивать. Хорошим вариантом выглядит сдача жилья в аренду студентам. Во-первых, так меньше риска нарваться на неблагонадежного арендатора; во-вторых, спрос на студенческое жилье в городах, где находятся крупные университеты и бизнес-школы, очень высок.
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью сдачи в краткосрочную (туристическую) аренду тоже предполагают определенные риски, но уже иного плана. Краткосрочная аренда практически не несет риска столкнуться с недобросовестными арендаторами, которых можно выселить лишь через суд. Туристы обычно рассчитываются с хозяевами на момент заезда и съезжают вовремя. Однако износ туристического жилья, мебели и электробытовой техники очень высок. Страховой залог за возможную порчу имущества зачастую не покрывает реальный ущерб, и это необходимо иметь в виду при расчете рентабельности.
Рентабельность туристических апартаментов напрямую зависит от их расположения и годовой загруженности. Показатель рентабельности составляет в среднем от 0 до 7% годовых. Нередко собственников устраивает и 0%. Например, в случае, когда недвижимость взята в ипотеку с прицелом на будущее: переехать в нее после выхода на пенсию, а до тех пор сдавать туристам. Если доход от аренды покрывает все расходы (налоги, выплаты по ипотеке, текущее поддержание жилья в нормальном состоянии, обновление мебели и техники) – это уже неплохо. А если при этом остается еще и какой-то процент чистого дохода, то и вовсе замечательно.
Самой высокой рентабельностью (6-7, а иногда и до 9%) обладают современные апартаменты на первой линии моря, жилье, расположенное в новых жилых комплексах с бассейнами, спортивными комплексами, детскими площадками, а также жилье в крупных городах и курортных зонах, где поток туристов не ослабевает круглый год.
Инвестиции в недвижимость в Испании: коммерческая недвижимость
Удачными или неудачными будут инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании зависит от местоположения коммерческого помещения. Даже в крупных городах близость к центру или крупным торговым комплексам не является гарантией стабильного и высокого дохода. На торговой улице могут быть заняты все имеющиеся помещения, и при этом в пяти метрах за углом аналогичные помещения будут пустовать.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании мы рекомендуем предварить анализом зоны, спроса, предложения и цен на аналогичные помещения.
Покупать и владеть коммерческой недвижимостью в Испании могут как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и не резиденты. Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании является операцией, облагаемой НДС. Т.е. фактуры, выставляемые на имя арендатора – компании или индивидуального предпринимателя, – должны содержать НДС, выделенный отдельной строкой. В случае арендодателей-нерезидентов, не имеющих постоянного представительства в Испании и не обязанных вести учет НДС, налоговые обязательства могут быть переложены на арендатора, который вынужден будет практиковать самоначисление налога.
Помимо налогов, инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании не отличаются от инвестиций в жилую недвижимость. Владелец коммерческого помещения в любое время может продать свою собственность, и, если продажа произойдет с прибылью, он будет обязан заплатить соответствующие налоги. Сдача помещения в аренду также предполагает уплату налога на доходы физических лиц или налога на доходы нерезидентов. Если коммерческая недвижимость покупалась на юридическое лицо, с полученной прибыли необходимо будет заплатить корпоративный налог (налог на прибыль компаний).
