Налоги в Испании для нерезидентов в 2026 году: полное руководство по IRNR, недвижимости и инвестициям

TL;DR:

• Нерезиденты платят налоги с доходов, источник которых находится в Испании.
• Главный налог для иностранных собственников – IRNR.
• Даже пустующая недвижимость может создавать обязательства через вмененный доход.
• При аренде, продаже объекта и владении крупными активами действуют отдельные правила.
• Перед покупкой важно заранее оценить налоговую нагрузку и структуру владения.

Налоги в Испании для нерезидентов

Испания сегодня уверенно лидирует среди европейских направлений для инвестиций в недвижимость, сезонного проживания и долгосрочного планирования. Солнечное побережье, динамичный рынок и разнообразие объектов привлекают инвесторов со всего мира. При этом многие покупатели изначально недооценивают налоговые последствия. Распространенное заблуждение: «Я не налоговый резидент – значит, и налогов почти нет». Реальность существенно отличается.

Нерезиденты обязаны платить налоги со всех доходов, источник которых находится на территории Испании. Более того, в отдельных случаях обязательства возникают даже без реального поступления денег. Грамотное понимание этих правил помогает минимизировать риски, избежать штрафов и оптимизировать общую налоговую нагрузку при владении, аренде или продаже имущества.

Планируете покупку недвижимости в Испании?
Alegria Premium поможет подобрать объект и заранее оценить будущие расходы на владение.
Посмотреть каталог недвижимости

Определение статуса налогового нерезидента

Налоговое резидентство в Испании не привязано напрямую к виду ВНЖ, паспорту или количеству дней пребывания формально. Основные критерии:

• Фактическое нахождение в стране менее 183 дней в течение календарного года.
• Центр жизненных и экономических интересов (семья, основные активы, работа) расположен за пределами Испании.
• Основное налоговое резидентство оформлено в другой юрисдикции.

Несмотря на нерезидентный статус, любые испанские источники дохода автоматически создают налоговые обязательства перед местными властями.

IRNR – ключевой налог для иностранных собственников

Главный инструмент налогообложения нерезидентов – IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Он распространяется на широкий спектр доходов:

• Арендные платежи от недвижимости.
• Прибыль от продажи объектов.
• Вознаграждения за работу или бизнес-деятельность в Испании.
• Дивиденды от испанских компаний.
• Проценты по банковским вкладам и иным финансовым инструментам.
• Роялти.
• Отдельные виды пенсий.
• Вмененный доход от владения жилой недвижимостью.

Вмененный доход: почему нужно платить за пустующую квартиру

Одна из самых частых и дорогостоящих ошибок – уверенность, что неиспользуемая недвижимость не генерирует налоговых обязательств. Испанское законодательство исходит из того, что собственность сама по себе создает потенциальную экономическую выгоду, поэтому вводится понятие Renta Imputada (вмененный доход).

Расчет базы:

• 1,1% от кадастровой стоимости – если она актуализировалась в последние 10 лет.
• 2% – при устаревшей оценке.

Актуальные ставки IRNR (2026):

• 19% – для налоговых резидентов ЕС и ЕЭЗ.
• 24% – для резидентов остальных стран.

Практический пример: Кадастровая стоимость апартаментов – 150 000 € (коэффициент 1,1%). Условная база = 1 650 €.

• При статусе резидента ЕС/ЕЭЗ: налог ≈ 314 € в год.
• Для резидентов третьих стран: ≈ 396 € в год.

Это не налог на имущество как таковой, а скромный ежегодный сбор с условного дохода. Для большинства объектов сумма остается вполне управляемой, но игнорировать ее нельзя – пени и штрафы быстро увеличивают итоговые затраты.

Налогообложение арендного дохода

При сдаче объекта в аренду правила меняются:

• Резиденты ЕС/ЕЭЗ: 19% с чистого дохода (разрешены вычеты обоснованных расходов – ремонт, коммуналка, страхование, агентские комиссии).
• Резиденты третьих стран: 24% преимущественно с валового дохода (вычеты существенно ограничены).

Полезно по теме: как декларировать доходы от туристической аренды в Испании.

Налог при продаже недвижимости

Прибыль рассчитывается как: цена продажи минус документально подтвержденные затраты на приобретение и улучшение. Ставки: 19% (ЕС/ЕЭЗ) или 24% (большинство третьих стран), если иное не предусмотрено международным договором. На практике покупатель часто удерживает 3% от суммы сделки в качестве аванса по налогу продавца.

Читайте также: как продать недвижимость в Испании.

Налог на финансовые доходы

Дивиденды, проценты по депозитам, доходы от облигаций и акций также подпадают под IRNR. Ставки могут быть снижены за счет международных соглашений.

Налог на богатство и местные сборы

Нерезиденты платят налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) только с активов, расположенных в Испании. Правила и пороги зависят от конкретного автономного сообщества. При значительном объеме активов может дополнительно применяться солидарный налог на крупные состояния.

Отдельно существует ежегодный муниципальный налог IBI – обязательный для всех собственников (примерно 0,4–1,1% от кадастровой стоимости).

Подробнее: все о налоге на недвижимость IBI в Испании.

Порядок отчетности

Основной документ – форма Modelo 210. Через нее декларируют вмененный доход, арендные поступления, прибыль от продажи и другие виды доходов. Сроки подачи различаются в зависимости от типа дохода (для вмененного – обычно до конца следующего года).

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Испания заключила более 90 международных соглашений об избежании двойного налогообложения. Они позволяют:

• избежать повторной уплаты одного и того же налога;
• уменьшить ставки налога на дивиденды, проценты и роялти;
• определить, какая страна имеет право облагать конкретный доход.

Однако наличие такого соглашения не отменяет обязанность соблюдать испанские правила декларирования, если доход относится к источникам в Испании.

Что касается России: соглашение с Испанией об избежании двойного налогообложения (СИДН) существует. Однако его действие частично приостановлено.

Что произошло: В 2023 году Россия своим указом заморозила действие ключевых статей соглашения со странами, признанными «недружественными» (включая Испанию).

Как это работает сейчас: Обмен налоговой информацией между странами не осуществляется, а специальные льготные ставки по налогам на дивиденды, проценты и роялти, предусмотренные соглашением, не применяются.

Типичные ошибки иностранных инвесторов

• Полное игнорирование вмененного дохода по пустующим объектам.
• Смешение IBI и IRNR.
• Пропуск сроков подачи Modelo 210.
• Неправильная оценка собственного налогового статуса.
• Отсутствие архива документов на расходы.
• Невыгодное структурирование владения без учета международных договоров.

Итоги

Испанская налоговая система для нерезидентов отличается прозрачностью и предсказуемостью, но содержит немало технических нюансов. Владение недвижимостью, арендный бизнес или выход из инвестиции почти всегда сопровождаются отчетностью и платежами.

В 2026 году основная нагрузка для большинства иностранных собственников приходится на IRNR (включая вмененный доход), регулярный IBI и, при крупных портфелях, налог на имущество. Своевременное планирование, профессиональное сопровождение и внимательное отношение к декларациям позволяют держать налоговую нагрузку под контролем и сосредоточиться на главном – выгоде от владения испанской недвижимостью.

Компания «Alegría» рекомендует проводить налоговый аудит еще на этапе выбора объекта – это помогает избежать типичных подводных камней и выстроить эффективную структуру владения недвижимостью с самого первого дня.

Информация не является юридической или налоговой консультацией. Не является публичной офертой.