2020 год оказался нелегким для испанской экономики и испанского бизнеса. Однако, несмотря на все прогнозы, рынок недвижимости не претерпел никаких значительных изменений. В статье «Недвижимость в Испании после пандемии: что ждет рынок?» , опубликованной ровно год назад, мы давали прогнозы на ближайшую перспективу и оказались правы: снижение цен на недвижимость оказалось очень и очень умеренным, спрос на жилье на побережье сохранился как со стороны самих испанцев, так и со стороны иностранных покупателей.
Цены на недвижимость во время пандемии
Согласно данным статистики, число сделок с недвижимостью в 2020 году уменьшилось на 17%, что, тем не менее, практически никак не сказалось на ценах. Это говорит о том, что продавцы готовы к более длительному ожиданию и не расположены к предоставлению дисконта ради быстрой продажи, а покупатели, в свою очередь, готовы приобретать хорошие объекты немедленно, не дожидаясь, просядет рынок еще на несколько процентов или нет.
Большинство аналитиков сходится во мнении, что инвестиции в испанскую недвижимость были и остаются рентабельными, причем речь идет как о покупке с целью последующей перепродажи, так и о покупке с целью сдачи в аренду.
В 2020 году по самым пессимистичным прогнозам ожидалось падение цен на недвижимость на 10%, однако согласно подведенным итогам падения не случилось вообще. Средняя стоимость квадратного метра жилья, продаваемого в Испании на вторичном рынке в декабре 2020 года, составила 1.719 €, что на 0,47% выше декабря 2019 года.
На 2021 год наихудшие прогнозы говорят разве что о 4-7%, а в реальности мы, скорее всего, получим результат, аналогичный прошлому году. Стабильность рынка обеспечит и повышение спроса на испанскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов: по прогнозам аналитиков в текущем году число сделок с участием иностранных покупателей вырастет на 20%.
Также аналитики говорят о том, что национальные покупатели между арендой жилья и покупкой жилья всё чаще выбирают второй вариант: это было очень заметно в 2020 году, и такая тенденция сохранится в 2021 году. И, наконец, спрос на новое жилье продолжит расти как со стороны испанских граждан и резидентов страны, так и со стороны иностранцев.
Рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании в 2021 году
Покупка недвижимости с целью сдачи в аренду продолжит оставаться рентабельной. По данным крупнейшего испанского портала по продаже и аренде недвижимости Fotocasa, рентабельность в 2020 году составила 6,8%, что на 0,2% выше, чем в 2019 году и 1,5% выше, чем в 2015 году. Показатель 2020 года является пиковым за последние 10 лет. И это несмотря на то, что цены на аренду в крупных городах в течение 2020 года снизились на 10%.
Показатель 6,8% является средним по стране. Это означает, что есть провинции, где рентабельность может быть ниже или выше этого уровня. Ко вторым относятся: Toledo (8%), Valencia (7,4%), Sevilla (7,3%), Lleida (7,2%), Navarra (7,1%), Huelva (7,1%), Castellón (7,1%), Murcia (7%), Segovia (7%) и Almería (6,9%). Если посмотреть на Валенсийское сообщество (Comunitat Valenciana) в целом, то мы увидим показатель 6,9%. Чуть отстает Каталония (Cataluña) с ее 6,8%. На сегодняшний день ни один низкорисковый финансовый продукт не способен обеспечить аналогичный уровень рентабельности.
В числе отстающих регионов особо выделяются Балеары, где рентабельность сдаваемой в аренду недвижимости в 2020 году составила всего 4,8%.
Если говорить о рентабельности сделок, в которых объект покупается для последующей перепродажи, то показатели будут еще выше. В среднем покупка, косметический ремонт и продажа объекта (с учетом всех налогов и расходов) приносит инвестору от 15 до 20% прибыли.
Можно ли будет в 2021 году найти объекты вторичной недвижимости по цене ниже рынка? Да, конечно. В любом регионе, в любом городе время от времени появляются отличные варианты. Как правило, это объекты срочной продажи, когда владелец меняет место жительства, либо семья решает наследственные вопросы, закрывает ипотеку, решает финансовые проблемы. Но в общем и целом рынок сохранится на текущем уровне до середины 2022 года.
