Нестача пропозиції як на ринку купівлі-продажу, так і на ринку оренди житла протягом багатьох років призводить до різкого зростання цін. У зв’язку з цим постає питання: що дорожче, купівля нового чи вживаного житла?
Згідно зі звітом “Vivienda de Obra Nueva 2025”, підготовленим оціночною компанією Tinsa, теоретичне фінансове навантаження, пов’язане з купівлею житла в новобудові, становить 49% від середнього наявного доходу родини. Це значення, яке вважається критичним, помітно перевищує середній показник, що оцінюється в 36%.
У 2024 році середня ціна одного квадратного метра в іспанських новобудовах сягнула 2 528 євро проти 1 750 євро на ринку вторинного житла, що становить різницю в 44%. За останній рік ціни на нове житло зросли на 4,7% у реальному вираженні та на 7,6% з урахуванням інфляції. У випадку “вторинки” ці показники склали 1,2% і 4% відповідно.
Від моменту досягнення максимальних значень у 2008 році номінальна вартість нового житла збільшилася на 10%. Проте з поправкою на інфляцію ціна знизилася на 21%, що відображає реальну втрату купівельної спроможності в цьому секторі.
У звіті Tinsa також підкреслюється, що теоретичні витрати на придбання нового житла перевищували поріг у 35% від наявного доходу в усіх автономних спільнотах, за винятком Ла-Ріохи. Крім того, в таких регіонах, як Балеарські острови, Андалусія, Естремадура, Мадрид і Каталонія, вони були більшими за 50%.
Згідно зі звітом порталу Idealista, у першому кварталі 2025 року частка доходу родини, необхідна для купівлі житла, зросла до 23%. Хоча ця цифра залишається нижчою за витрати, потрібні для оренди (36%), доступ до власності також став дорожчим через нестачу пропозиції та стабільне зростання цін.
Витрати на купівлю перевищують рекомендовані експертами 30% у столицях чотирьох провінцій: Пальмі (41%), Сан-Себастьяні (36%), Мадриді (35%) і Малазі (35%). Барселона перебуває на межі (30%), тоді як інші міста, такі як Аліканте (28%), Валенсія та Кадіс (25%), демонструють помірніші показники. Своєю чергою, столицями з найменшими витратами на купівлю є Хаен (10%), Льєйда, Паленсія і Теруель (усі – по 12%).
За даними дослідження Tinsa, найвищі ціни на нову житлову нерухомість спостерігаються в Барселоні, Сан-Себастьяні, Мадриді, Більбао та Пальмі, а також у менш населених містах, таких як Марбелья і Бенідорм. У реальному вираженні ціни на новобудови в Малазі та Бенідормі були на 2% вищими за максимуми “бульбашки” на ринку нерухомості, а в номінальному – на 24,4% і 19% відповідно. У столицях нове житло коштує на 13-59% дорожче, ніж вторинне, а в другорядних муніципалітетах – на 4-89%.
Зусилля домогосподарств, необхідні для купівлі, перевищили 35% доходу майже в усіх населених пунктах, проаналізованих Tinsa, і виявилися більшими за 65% у таких містах, як Барселона, Кадіс, Малага, Мадрид, Бенідорм, Марбелья, Оріуела і Торрев’єха.
В околицях Мадрида найвищі ціни (навіть вищі, ніж у столиці) зафіксовано в Посуело-де-Аларкон і Алькобендасі. Найбільше зростання цін у річному вираженні мало місце в Парлі (19,5%), Алькобендасі (15,8%), Алькорконі (14,5%) і Косладі (13,5%).
Своєю чергою, в жодному передмісті Барселони середня ціна не перевищує зареєстровану в столиці (4 968 €/м²), хоча Кастельдефельс і Манреса продемонстрували значне зростання – на 24,5% і 16,2% відповідно. У кількох муніципалітетах витрати на купівлю перевищують 50% наявного доходу, а в столиці Каталонії – 70%.
Ціна нового житла зазвичай вища, ніж вторинного, через сукупність структурних, технічних і ринкових чинників.
- Вартість будівництва. Будівництво нового житла потребує значних інвестицій у робочу силу, матеріали, ціни на які в останні роки помітно зросли, і виконання низки адміністративних процедур. Отримання ліцензій, дотримання містобудівних норм і сучасних технічних вимог збільшують кінцеву вартість продукту.
- Висока якість і оздоблення. Новобудови вирізняються сучаснішим оздобленням, використанням високоякісних матеріалів і кращими характеристиками щодо тепло- та звукоізоляції, довговічності й дизайну.
- Енергоефективність. Нові будівлі зводяться відповідно до суворіших стандартів енергоефективності, як того вимагають європейські норми. Це призводить до зниження енергоспоживання, хоча й передбачає вищі початкові інвестиції для забудовника і, як наслідок, вищу ціну для покупця.
- Індивідуальний дизайн. Однією з переваг, яку покупці новобудов цінують найбільше, є можливість індивідуалізувати деякі деталі житла. Наприклад, у новобудовах часто є можливість вибрати оздоблення, планування та матеріали, що може потягти за собою додаткові витрати.
- Нестача пропозиції. Ринок новобудов має обмежену пропозицію, особливо в урбанізованих районах, де земля, готова до забудови, є дефіцитом. На реалізацію і завершення проєкту може піти до 20 років. Ця нестача пропозиції на тлі стабільного попиту чинить тиск на зростання цін.
