Стисло:
Переглянути новобудови в Іспанії
Звучить банально, але саме з цього починаються всі помилки. Купити квартиру “для себе, щоб жити”, “під оренду” і “як актив, який просто має зрости в ціні” – три абсолютно різні сценарії.
У них різні локації, різні типи житла та різна логіка окупності.
Для постійного проживання важлива інфраструктура: школи, поліклініки, магазини в пішій доступності. Для здачі в оренду, особливо туристам, критична близькість до пляжу та наявність ліцензії на короткострокову оренду в конкретному муніципалітеті (так, вона є далеко не скрізь, і в 2026 році з цим стало суворіше, деякі міста взагалі заморозили видачу нових ліцензій).
Якщо ж мета – просто зберегти й примножити капітал, варто дивитися на райони, що зростають, де нове будівництво тільки розгортається, а ціни поки не наздогнали сусідні зрілі локації.
Поки ви не відповіли собі на це питання чесно, рухатися далі немає сенсу.
Тут важливо не плутати ціну квартири в рекламі та реальну суму, яка знадобиться.
До вартості новобудови потрібно додати:
Разом на додаткові витрати варто закладати 12-15% зверху від ціни квартири.
Багато покупців закладають лише податок і потім дивуються, звідки взялися “зайві” тисячі євро на фінальному етапі. Краще потурбуватися про це заздалегідь.
Іспанія різна.
Коста-Бланка з її м’якими цінами та російськомовним середовищем, Коста-дель-Соль із вищим чеком і стабільним попитом на оренду, Валенсія зі зростаючим інтересом з боку цифрових кочівників, Мадрид і Барселона як окрема історія для тих, хто шукає столичну ліквідність.
У кожного регіону свій ритм ринку, свої темпи будівництва та свої больові точки (десь бракує ділянок під забудову, десь місцева влада гальмує видачу дозволів).
Забудовника варто перевіряти окремо й прискіпливо:
Хочете порівняти пропозиції різних забудовників? У каталозі Alegria Premium можна подивитися актуальні новобудови Іспанії та підібрати варіанти за регіоном і бюджетом.
Тут на сцену зазвичай виходить надійне агентство нерухомості.
І не тому, що без них нічого не знайти (сайти на кшталт Idealista та Fotocasa відкриті всім), а тому, що агент бачить те, чого не видно в оголошенні: реальну репутацію забудовника, приховані нюанси планування, сусідні будівництва, які за рік перекриють вид із вікна.
На цьому етапі варто скласти шорт-лист із 5-7 об’єктів і фізично подивитися хоча б частину з них, а краще всі.
Якщо приїхати в Іспанію заздалегідь не виходить, просіть відеоогляд у реальному часі, а не заготовлений ролик із музикою. Різниця відчувається одразу.
NIE (Número de Identidad de Extranjero) – ідентифікаційний номер іноземця, без якого в Іспанії неможливо ні купити нерухомість, ні відкрити рахунок, ні сплатити податок.
Отримати його можна двома шляхами: особисто в Іспанії через поліцейське управління (Comisaría de Policía або Oficina de Extranjeros) або через іспанське консульство в країні проживання.
Процедура не швидка, запис у консульствах часто розписаний на місяці вперед, тому займатися NIE варто з самого початку процесу купівлі, а не тоді, коли договір уже готовий до підписання, а продавець поспішає.
До речі, багато юридичних компаній оформлюють NIE за довіреністю, і це реально економить нерви, особливо якщо у вас немає можливості сидіти в чергах самостійно.
Формально закон не вимагає іспанського рахунку для купівлі нерухомості, але на практиці майже всі платежі, від бронювального внеску до оплати комунальних послуг після заселення, проходять саме через місцевий банк.
Плюс податкові платежі (IBI, податок нерезидента) зручніше списувати автоматично з іспанського рахунку, ніж щоразу здійснювати переказ з іншої країни.
Для відкриття рахунку нерезиденту знадобляться паспорт, NIE (або підтвердження, що заявку на нього подано), підтвердження джерела коштів і іноді довідка про доходи.
Деякі банки відкривають рахунки дистанційно, але повноцінний пакет послуг зазвичай доступний лише після особистого візиту у відділення.
Коли квартиру обрано, вноситься невеликий завдаток за бронювання, зазвичай від 3 000 до 10 000 €, залежно від забудовника та стадії проєкту.
Цей платіж знімає об’єкт з продажу та фіксує ціну на обумовлений термін, найчастіше на 15-30 днів, протягом яких потрібно провести юридичну перевірку та підготувати основний договір.
Тут варто зупинитися й сказати прямо: договір бронювання – не формальність.
У ньому має бути чітко прописано умови повернення завдатку, якщо угода зірветься не з вашої вини.
Підписувати його без перекладу та без консультації юриста не варто, навіть якщо забудовник дуже мило посміхається й каже, що “усі так роблять”.
Це той самий етап, який часто пропускають у поспіху й потім шкодують.
Юрист перевіряє:
Перевірка зазвичай займає від одного до двох тижнів.
Економити на ній заради швидкості угоди, чесно кажучи, найчастіша причина майбутніх проблем у покупців новобудов.
Уже обрали житловий комплекс? Можна обговорити об’єкт і подальші етапи купівлі зі спеціалістом Alegria Premium до внесення основних платежів.
Обговорити купівлю
Після перевірки підписується основний договір.
У ньому фіксуються: повна ціна об’єкта, графік платежів (зазвичай це кілька траншів, прив’язаних до етапів будівництва: фундамент, каркас, покрівля, фінальне оздоблення), терміни здачі, штрафні санкції за прострочення з обох сторін і порядок передачі ключів.
Важливий нюанс: кожен платіж за графіком має зараховуватися саме на захищений ескроу-рахунок під банківською гарантією, про яку йшлося в кроці 3.
Перевіряйте реквізити в платіжних інструкціях, вони мають збігатися з тими, що вказані в гарантійному документі.
Іноземці можуть отримати іпотеку в іспанському банку, зазвичай на 60-70% від вартості об’єкта, іноді трохи більше за хорошої кредитної історії та стабільного доходу.
Процентні ставки у 2026 році коливаються в районі 3-4% річних за фіксованими програмами, але точні цифри банк озвучує лише після оцінки заявника.
Банку знадобляться: підтвердження доходу за останні два-три роки, податкові декларації, виписки за рахунками, іноді довідка про поточні зобов’язання за іншими кредитами.
Процес схвалення займає від трьох до шести тижнів, тому якщо іпотека в планах, починати її оформлення варто паралельно з юридичною перевіркою об’єкта, а не після підписання основного договору.
Поки будинок будується, а на новобудовах це зазвичай займає від 12 до 24 місяців залежно від масштабу проєкту, варто тримати руку на пульсі.
Хороші забудовники самі надсилають фотозвіти й запрошують на проміжні візити.
Якщо такого не відбувається, питайте самі, це нормальна практика, а не нав’язливість.
Якщо терміни починають зсуватися, важливо звіритися з договором: що там прописано щодо цього і які санкції передбачено.
Невеликі затримки на пару місяців для іспанського ринку майже норма, але якщо проєкт стоїть без руху пів року, це вже привід для серйозної розмови з юристом.
Перед підписанням акта приймання-передачі проводиться огляд квартири (в Іспанії це називається “llaves en mano“, буквально “ключі в руки”).
Перевіряється буквально все: робота сантехніки, електрики, вікон, стан оздоблення, відповідність метражу тому, що вказано в договорі.
Якщо знаходяться недоліки, їх фіксують в окремому протоколі, і забудовник зобов’язаний усунути їх до остаточної передачі об’єкта.
Не соромтеся приходити на приймання з блокнотом і телефоном, знімайте все на відео.
Дрібні дефекти, як-от погано зачинені двері чи скол на плитці, трапляються майже в кожній новобудові, і це не привід для паніки, але зафіксувати їх потрібно обов’язково.
Фінальна точка угоди – підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса (escritura pública).
На цьому етапі виплачується решта суми, сторони підписують документ, і з цього моменту ви офіційно стаєте власником.
Після підписання нотаріус надсилає копію документа до Реєстру власності (Registro de la Propiedad), де реєстрація займає від кількох тижнів до пари місяців.
Саме цього дня сплачуються ПДВ і гербовий збір, про які йшлося в кроці 2, тож гроші на ці статті витрат мають бути готові заздалегідь і лежати на рахунку, а не “десь у дорозі”.
Після отримання ключів потрібно переоформити на себе рахунки за електрику, воду та, якщо є, газ.
Зазвичай забудовник допомагає з цим на етапі здачі, але краще уточнити заздалегідь, хто цим займається і в які терміни.
Далі починається життя платника податків-власника в Іспанії:
Розібратися в цьому самостійно можна, але простіше один раз знайти іспанського податкового консультанта, який вестиме декларації щороку.
Це недорого й сильно економить час і нерви.
Підбираєте новобудову в Іспанії? Залиште запит, щоб обговорити відповідні об’єкти з урахуванням вашої мети, регіону та бюджету.
Замовити підбір
І ще кілька моментів, які варто тримати в голові саме зараз.
По-перше, в деяких прибережних муніципалітетах посилили видачу ліцензій на короткострокову оренду, тож якщо нерухомість купується для здачі туристам, це питання потрібно перевіряти для конкретного міста до підписання договору бронювання, а не після.
По-друге, інтерес з боку цифрових кочівників і віддалених працівників продовжує підштовхувати попит у містах на кшталт Валенсії та Аліканте, що помітно позначається на темпах зростання цін саме на новобудови в цих регіонах.
По-третє, банки стали уважніше перевіряти джерело коштів при великих угодах, тож документи, що підтверджують походження грошей, краще готувати із запасом часу, а не в останній момент перед нотаріусом.
Ми в Alegría проходимо цей шлях разом із клієнтами від першого листа до моменту, коли ключі опиняються в руках, і, чесно кажучи, щоразу трохи за них переживаємо, ніби купуємо самі. Іспанія щедра на сонце й на бюрократію одночасно, і наше завдання – зробити так, щоб друга частина вас майже не торкнулася. Якщо серед чотирнадцяти кроків вище у вас виникли питання, а вони майже завжди виникають, пишіть нам. Розберемо конкретно вашу ситуацію, без загальних фраз, і підкажемо, з чого починати саме вам.
Згідно з розрахунком у статті, на додаткові витрати варто передбачити близько 12-15% понад вартість квартири. До цієї суми входять податки та супутні витрати за угодою.
Так. NIE – ідентифікаційний номер іноземця, без якого, згідно зі статтею, неможливо купити нерухомість, відкрити рахунок і сплатити податок.
У статті вказано завдаток за бронювання від 3 000 до 10 000 € залежно від забудовника та стадії проєкту. Платіж знімає об’єкт з продажу та фіксує ціну на обумовлений термін.
Так. Як зазначено в статті, іноземці можуть отримати іпотеку в іспанському банку, зазвичай на 60-70% вартості об’єкта. Конкретні умови залежать від банку та профілю позичальника.
У статті вказано орієнтовний термін від 12 до 24 місяців залежно від масштабу проєкту. Під час будівництва варто стежити за його ходом і звіряти фактичні терміни з договором.
Інформація не є юридичною чи податковою консультацією. Не є публічною офертою.
Коротко: Що таке off-plan: купівля нерухомості до завершення будівництва – від стадії проєкту до практично готового будинку. Строк: між підписанням...
Кому корисно: покупцям нерухомості, власникам житла та тим, хто планує переїзд до Іспанії. Що входить: вода, електрика, газ, вивезення сміття,...
Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею – надзвичайно важливий крок для вдалої угоди. Перевірте Nota simple (витяг з Реєстру власності),...
Іспанія – країна виноробства: іспанські вина знають у всьому світі та люблять за їхню особливу насиченість, аромат і характер. Тут...
+850 новобудов в Іспанії
Прямі продажі від забудовників
Безвідсоткова розстрочка
Ціни від €150 000
Ми використовуємо файли cookie для аналітики та реклами. Вони вмикаються лише з вашої згоди. Політика конфіденційності
