- Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею – надзвичайно важливий крок для вдалої угоди. Перевірте Nota simple (витяг з Реєстру власності), правовстановлювальні документи, сертифікат енергоефективності, (за потреби) Cédula de habitabilidad (сертифікат придатності для проживання), відсутність боргів, договір завдатку (contrato de arras) тощо.
- На вторинному ринку особливо важливо підтвердити відсутність заборгованостей, наявність актуальних технічних звітів (ITE) і можливих позапланових внесків (derramas).
- Додатково оцініть стан об’єкта, перевірте ризик появи сквотерів (okupas) і наявність орендарів – зміна власника не завжди дає право розірвати оренду.
- Щоб знизити ризики та витрати, краще здійснювати угоду в супроводі агента з нерухомості або юриста.
Навігація статтею:
- Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею: необхідні документи
- Що ще необхідно перевірити перед купівлею нерухомості в Іспанії
- Поширені запитання
Купівля житла – одне з найважливіших рішень у нашому житті. Це не лише велика фінансова інвестиція, а й серйозна угода з низкою юридичних наслідків і зобов’язань. Саме тому перед підписанням будь-якого договору купівлі-продажу вкрай важливо уважно перевірити всі документи, щоб максимально убезпечити себе від можливих проблем і додаткових витрат у майбутньому.
У цій статті ми розповімо, які основні документи слід запросити й перевірити як під час купівлі нового житла, так і нерухомості в Іспанії на вторинному ринку. А також які додаткові перевірки можуть виявитися не зайвими.
Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею: необхідні документи
До переліку необхідних документів входять:
- Витяг з Реєстру власності – Nota simple informativa. Витяг не лише підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна, а й вказує кількість власників, частки їхнього володіння, наявні обтяження, сервітути та інші обмеження, а також характеристики – площу, розташування, межі із сусідніми об’єктами тощо. Термін дії Nota simple informativa становить 3 місяці, тому необхідно звертати увагу на дату видачі. Витяг може замовити як продавець, так і покупець. Для цього необхідно мати під рукою реєстраційні відомості: кадастровий номер, номер CRU або точну адресу об’єкта. Замовити витяг можна в офісі Реєстру за місцезнаходженням нерухомості або на сайті Колегії реєстраторів.
- Документи, що встановлюють право власності. Договір купівлі-продажу у нотаріуса (escritura) підтверджує, що особа, яка продає нерухомість, законно придбала її раніше. Аналогічним документом може бути акт про вступ у спадщину або акт прийняття нерухомості в дар. Якщо йдеться про нову нерухомість від забудовника, необхідно перевірити наявність ліцензії на перше заселення, сертифіката про завершення будівництва та відповідності містобудівним нормам.
- Сертифікат енергоефективності, який показує рівень енергоефективності об’єкта. По-перше, енергоефективність житла безпосередньо впливає на споживання енергії та може мати фінансові наслідки в середньостроковій перспективі, тобто знати, до якого класу належить житловий об’єкт, важливо для самого покупця. По-друге, сертифікат енергоефективності входить до переліку обов’язкових документів, без яких нотаріус не оформить угоду.
- Сертифікат придатності для проживання (Cédula de habitabilidad). Він підтверджує, що нерухомість відповідає мінімальним вимогам щодо санітарних норм, гігієни та конструктивної безпеки, необхідним для проживання. Сертифікат обов’язковий не в усіх автономних спільнотах, тому потрібно звірятися з нормами та вимогами місцевого законодавства. В окремих муніципалітетах цей документ може знадобитися для підключення базових комунальних послуг – води, електрики або газу.
- Квитанції про оплату комунальних послуг, податків і внесків співвласників комплексу. Перед підписанням угоди необхідно переконатися у відсутності заборгованостей за поточними платежами. Необхідно запросити останні сплачені квитанції або виписки з банківського рахунку за воду, електрику та газ. У разі щорічного податку на нерухомість IBI радимо запросити не лише останню квитанцію, а й сертифікат про відсутність заборгованості за попередні періоди. Те саме стосується внесків співвласників комплексу: необхідне не лише підтвердження останньої оплати (внески можуть сплачуватися раз на місяць або раз на квартал), а й довідка від керуючої компанії про відсутність заборгованості.
- Договір завдатку (contrato de arras). Цей договір підписується під час резервування нерухомості та внесення завдатку. Важливо ознайомитися з правами й обов’язками сторін у разі відмови від угоди, а також із термінами, встановленими для остаточного завершення угоди. Також важливо переконатися, що в договорі завдатку дані продавця та самого об’єкта збігаються з даними Nota simple informativa.
- Висновок технічної інспекції будівлі (ITE). Цей документ потрібен лише в разі купівлі житла в старій будівлі. У різних регіонах вимоги відрізняються, тому необхідно керуватися нормами місцевого законодавства. Десь “старими” визнаються будівлі віком понад 35 років, десь – понад 50 років. У будь-якому разі технічний висновок має підтвердити технічний стан і ступінь збереженості будівлі. Ознайомитися з ним можна в керуючій компанії. Водночас варто дізнатися, чи є заплановані роботи (derramas), схвалені загальними зборами мешканців, що передбачають додаткові внески з боку власників. Як правило, поточне обслуговування житлового комплексу та дрібні ремонтні роботи покриваються за рахунок регулярних внесків. Але термінові роботи або великі ремонти (наприклад, заміна чи встановлення ліфтів), фарбування фасадів потребують позапланових внесків. Іноді йдеться про кілька тисяч євро. Якщо нерухомість придбавається в дуже старій будівлі, необхідно перевірити, чи не визнано її об’єктом архітектурної спадщини та чи не підпадає вона під режим охорони таких об’єктів із відповідними обмеженнями та вимогами.
- Статут об’єднання співвласників і протоколи останніх двох загальних зборів мешканців. У статуті прописано всі можливі обмеження (наприклад, на туристичну оренду, встановлення навісів і обладнання на балконах тощо), а в протоколах можуть бути зафіксовані рішення про майбутні дорогі позапланові роботи з ремонту чи покращення житлового комплексу або житлового масиву.
- Витяг з кадастру із зазначенням valor de referencia (кадастрової референтної вартості). Valor de referencia – це індикатор ринкової вартості нерухомості, який щороку переглядається й актуалізується на підставі завершених нотаріально оформлених угод. Valor de referencia – це орієнтовна вартість, що використовується під час розрахунку деяких податків, зокрема ITP (податку на передачу майна, який сплачується під час купівлі нерухомості на вторинному ринку). Якщо виявиться, що ціна угоди, погоджена продавцем і покупцем, нижча за орієнтовну ринкову вартість, то податок буде розраховано від valor de referencia.
Перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею: що ще необхідно врахувати?
Важливо оцінити загальний стан нерухомості – те, що видно неозброєним оком або перевіряється приладами: відсутність цвілі та конденсату на стінах, особливо у ванних кімнатах, робочий стан побутової техніки, систем опалення та кондиціювання, склопакети на вікнах, відсутність тріщин і щілин у стінах, як усередині будівлі, так і зовні, стан електропроводки та водопровідних труб тощо. За даними найбільшого незалежного оцінювача Tinsa, який готує, зокрема, висновки про стан нерухомості для отримання іпотечних кредитів, кожен четвертий об’єкт має серйозні проблеми, які не одразу впадають в око. Після купівлі виявлення та усунення таких проблем може дорого коштувати новому власнику.
Обов’язково необхідно переконатися, що нерухомість не захоплена сквотерами (okupas): їх виселення – складна процедура, затратна фінансово й за часом. Особливу увагу слід приділити питанню наявності орендарів. Закон не забороняє продавати й купувати житло з чинним договором оренди: орендарі просто почнуть перераховувати орендну плату новому власнику. Але розірвати з ними договір лише через зміну власника не вийде, оскільки права орендарів захищені нормами Закону про міську оренду, а перехід права власності не є достатньою підставою для дострокового розірвання договору. Також не буде зайвим познайомитися з президентом об’єднання співвласників, отримати загальні відомості про мешканців і особливо галасливих сусідів.
Усе перелічене вище – збирання документів і перевірка об’єкта – нескладні, але доволі клопітні процедури. Проте нехтувати ними точно не варто, щоб убезпечити себе від можливих проблем і додаткових витрат у майбутньому. Щоб гарантувати собі спокій, найкраще здійснювати угоду в супроводі досвідченого агента з нерухомості або юриста.
Поширені запитання
Який документ насамперед підтверджує право власності та наявність обтяжень?
Витяг з Реєстру власності – Nota simple informativa: він показує власників, частки, обтяження, сервітути та ключові характеристики об’єкта.
Чому важливо перевіряти дату видачі Nota simple?
Термін дії Nota simple informativa становить 3 місяці, тому перед угодою потрібно переконатися, що витяг актуальний.
Які ризики пов’язані з боргами за IBI і внесками співвласників комплексу?
Перед угодою важливо підтвердити відсутність заборгованостей: запросити сплачені квитанції/виписки та довідки про відсутність боргів, щоб не отримати зобов’язання за минулі періоди.
Що потрібно додатково з’ясувати під час купівлі квартири в старій будівлі?
Перевірте наявність і результати технічної інспекції (ITE), а також уточніть, чи немає затверджених робіт (derramas), які потребуватимуть позапланових внесків.
Чи можна розірвати чинний договір оренди лише через зміну власника?
Ні: договір оренди може зберігатися, а права орендарів захищені нормами Закону про міську оренду; перехід права власності сам по собі не є підставою для дострокового розірвання.
