Коротко:
- Що таке off-plan: купівля нерухомості до завершення будівництва – від стадії проєкту до практично готового будинку.
- Строк: між підписанням договору та отриманням ключів зазвичай минає від півтора до трьох років.
- Оплата: покупець вносить гроші частинами в міру будівництва, а не всю суму одразу.
- Захист: авансові платежі після отримання дозволу на будівництво мають бути захищені банківською гарантією або страховим полісом.
- Додаткові витрати: з урахуванням податків, нотаріуса, реєстрації та юридичного супроводу автор рекомендує орієнтуватися приблизно на 12-15% понад ціну об’єкта.
- Основні ризики: затримка будівництва, невідповідність результату рендерам, ненадійний забудовник, відсутність необхідних гарантій і додаткові витрати.
- Іпотека: згідно зі статтею, іспанські банки зазвичай фінансують нерезидентам 60-70% вартості об’єкта, причому для off-plan кредит часто оформляють ближче до здачі.
Давайте уявимо: ви наважилися придбати квартиру, якої фізично ще навіть не існує. Є лише ділянка землі, дозвіл на будівництво та гарний рендер із басейном на даху. Звучить ризиковано? Почасти так. Але саме так останні років п’ятнадцять купує житло в Іспанії величезна кількість іноземців, і багато хто з них потім дякує собі за сміливість.
Off-plan, або купівля “на стадії котловану” (хоча в Іспанії котлованів у звичному для нас сенсі майже не буває, місцевий ґрунт не любить підвалів), у 2026 році переживає справжній ренесанс. Попит на новобудови на узбережжі зростає швидше, ніж забудовники встигають закладати нові проєкти, а ціни на первинному ринку за перший квартал року додали близько 9%. Це не спекулятивна бульбашка зразка 2007-го, а наслідок банального дефіциту: землі під забудову на прибережній смузі мало, дозвільні процедури довгі, а охочих переїхати до моря менше не стає.
Що ж, розберімо поетапно: що таке off-plan сьогодні, чи варто в нього взагалі вв’язуватися, які закони вас захищають, а які підводні камені все ще здатні зіпсувати настрій навіть досвідченому інвестору.
Що взагалі означає “купити off-plan”
Формально йдеться про купівлю об’єкта нерухомості до завершення будівництва: на етапі проєкту, котловану чи вже зведених стін, але без зданого в експлуатацію будинку. Угода оформлюється приватним договором купівлі-продажу (contrato de compraventa) із забудовником, а не нотаріальним актом, як під час купівлі готового житла. Нотаріус і передача права власності знадобляться пізніше, коли будинок добудовано, а ліцензію на перше заселення отримано.
Між цими двома точками, підписанням договору та отриманням ключів, зазвичай минає від півтора до трьох років. Саме цей проміжок і є суттю off-plan: ви платите частинами в міру будівництва, а не всю суму одразу.
Плануєте купівлю на первинному ринку? Подивіться актуальні новобудови та нерухомість в Іспанії в каталозі Alegria Premium – пропозиції можна порівняти за локацією, типом об’єкта та бюджетом.
Off-plan у 2026: що потрібно знати
Тут зійшлося одразу кілька чинників, і на них варто звернути увагу до того, як ви закохаєтеся в черговий глянцевий рендер із розкішними видами на море.
Золоту візу (Golden Visa) закрили. З 3 квітня 2025 року програма отримання посвідки на проживання через купівлю нерухомості від 500 000 € офіційно припинила приймання нових заявок. Ті, хто вже отримав візу, зберігають її на колишніх умовах, але новим покупцям розраховувати на цей шлях більше не доводиться. Це помітно охолодило сегмент дорогої нерухомості та змістило фокус покупців на інші мотиви: здачу в оренду, житло для відпочинку, диверсифікацію капіталу.
Розмови про податок у 100% для покупців не з ЄС. У січні 2025 року прем’єр-міністр Педро Санчес анонсував ідею обкласти нерезидентів поза межами Європейського Союзу податком, що фактично подвоює вартість купівлі. Ініціатива досі буксує в парламенті, голосів для її ухвалення бракує, і до середини 2026 року закон так і залишається проєктом, а не чинною нормою. Цікава деталь із чернетки законопроєкту: навіть якщо ініціативу колись ухвалять, під неї в запропонованому формулюванні не підпадає купівля новобудов безпосередньо в забудовника. Перевіряйте актуальний статус на момент угоди, але панікувати завчасно точно не варто.
Регулювання короткострокової оренди посилюється. Багато муніципалітетів запроваджують обов’язкову реєстрацію об’єктів для здачі через онлайн-платформи, а в окремих містах ліцензії на туристичну оренду фактично заморожені. Якщо ви розглядаєте off-plan як інвестицію під Airbnb та аналоги, цей момент потрібно ретельно перевірити для конкретного міста й району ще до підписання договору бронювання, а не постфактум.
Ціни продовжують зростати. Попит з боку іноземців не падає, туристичний потік у перші місяці 2026-го зріс ще на кілька відсотків, а пропозиція якісного нового житла на узбережжі обмежена фізично: землі під забудову біля моря, що має всі необхідні дозволи та сертифікати, не так багато. Звідси й стабільне зростання цін на первинному ринку, що випереджає інфляцію.
З теми ринку також можна переглянути матеріали Alegria Premium про те, як зростають ціни на нове житло в Іспанії і чому іноземні покупці зберігають високий інтерес до іспанської нерухомості.
Плюси off-plan: за що його люблять
Почнімо з приємного.
Ціна нижча, ніж у готового житла. На старті продажів забудовник зазвичай пропонує найвигіднішу ціну: він залучає перших покупців, у нього ще немає доведеного факту, що проєкт успішний. До моменту здачі будинку ціна тієї самої квартири часто вища на 15-30%. Хтось на цьому просто заощаджує під час купівлі для себе, хтось перепродує право вимоги ще до завершення будівництва й фіксує різницю в ціні.
Розстрочка без банку. Оплата розтягнута на весь період будівництва, зазвичай це схема з кількох платежів: бронювання, перший внесок після підписання приватного договору, потім кілька траншів у міру готовності об’єкта та фінальний розрахунок під час отримання ключів. По суті, це безвідсоткова розстрочка від забудовника, і для багатьох покупців саме вона робить купівлю біля моря реальною без іпотеки.
Усе нове й за сучасними стандартами. Енергоефективність, сучасне планування, гарантія на десять років щодо конструктивних елементів будинку. Жодних прихованих сюрпризів на кшталт проводки дев’яностих років або тріщин у фундаменті, які вилазять у покупців вторинного житла за пів року.
Можна вплинути на кінцевий результат. На ранніх етапах будівництва забудовники часто погоджуються на зміни: інша плитка, перепланування кухні, додаткова розетка там, де вам зручно. Спробуйте домовитися про таке з власником готової квартири.
Юридичний захист сплачених грошей закріплено законом. І ось тут варто зупинитися докладніше, бо саме це відрізняє купівлю у 2026 році від історій десятирічної давності, коли люди справді могли втратити внески.
Що реально захищає ваші гроші
Перше додаткове положення закону Ley 38/1999 про організацію будівництва (LOE) зобов’язує забудовника з моменту отримання дозволу на будівництво захищати всі отримані від покупця авансові платежі банківською гарантією або страховим полісом. Гроші мають надходити на окремий спеціальний рахунок, а не змішуватися з обіговими коштами компанії.
Якщо будинок не добудовано в строк або не отримано ліцензію на перше заселення, покупець має право розірвати договір і вимагати повернення всіх сплачених сум плюс законні відсотки.
Звучить гарно, і на папері так воно і є. На практиці важливо, щоб:
- гарантія була іменною, тобто виписаною конкретно на вас, а не на весь проєкт гуртом;
- кожен платіж справді проходив через вказаний у договорі спеціальний рахунок, а не “за домовленістю” на інші реквізити;
- у вас на руках був документ, що підтверджує гарантію, до того як ви переказуєте гроші, а не після.
Окремо діє триетапна система гарантій на сам об’єкт після здачі: рік на дефекти оздоблення, три роки на елементи, що впливають на придатність для проживання (гідроізоляція, інженерні системи), і десять років на конструктивні дефекти, що зачіпають несучу здатність будівлі. Остання гарантія обов’язкова за законом практично для будь-якого житлового будинку й зазвичай підкріплена окремою страховкою, так званим 10-річним страхуванням конструкцій (seguro decenal).
Якщо в забудовника немає всіх цих документів, або юрист не може їх знайти в реєстрі, це привід не поспішати підписувати папери до з’ясування обставин. Жодна знижка “лише сьогодні” не варта ризику залишитися без квартири й без грошей.
Хочете заздалегідь розібратися в усій процедурі? В окремому матеріалі Alegria Premium зібрано покроковий гід із купівлі новобудови в Іспанії у 2026 році – від вибору об’єкта та перевірки забудовника до нотаріуса й реєстрації власності.
Що може піти не так насправді
Закон є закон, але реальність іноді виявляється дещо складнішою.
Банк зволікає з виплатою за гарантією. Формально повернення обов’язкове, але відомі випадки, коли фінансові організації затягували процедуру, посилаючись на формальності, особливо якщо забудовник збанкрутував і активів на всіх не вистачає. Строк звернення за поверненням за гарантією обмежений, зазвичай це два роки з моменту настання дефолту забудовника, тож зволікати з претензією теж не варто.
Затримка термінів. Півтора-два роки будівництва на папері легко перетворюються на три на практиці. Причини різні: нестача робочої сили (в Іспанії будівельна галузь після кризи 2008 року довго відновлювала кадри), перебої з постачанням матеріалів, бюрократичні затримки з отриманням дозволів на муніципальному рівні. Це не обов’язково шахрайство, часто просто нормальна реальність будівельного ринку, але якщо терміни для вас критичні (наприклад, ви продали свою квартиру й розраховуєте переїхати до певної дати), закладайте запас у пів року – рік.
Різниця між рендером і реальністю. Візуалізація завжди гарніша за результат. Матеріали оздоблення можуть відрізнятися від заявлених, якщо в специфікації не прописано конкретні бренди й моделі, а написано розпливчасто “керамічна плитка преміум-класу”. Наполягайте на детальній специфікації (memoria de calidades) як додатку до договору, а не як маркетинговій брошурі.
Не той забудовник. На узбережжі працює маса компаній, від великих національних забудовників до невеликих локальних фірм, для яких це перший і, можливо, останній проєкт. Перевірка репутації забудовника, його фінансової стійкості, кількості успішно зданих об’єктів у минулому – це не формальність, а частина обов’язкової домашньої роботи перед підписанням.
Приховані витрати понад ціну. ПДВ на новобудову становить 10% у більшості регіонів (у Країні Басків і Наваррі ставки інші, на Канарських островах діє IGIC замість ПДВ), плюс гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados), який варіюється за регіонами від 0,75% у Мадриді до 1,5% у Валенсійській громаді та Каталонії. Додайте нотаріуса, реєстрацію в Реєстрі власності, юридичний супровід – сумарно це зазвичай 12-15% понад ціну об’єкта. Люди, які рахують лише “ціну з реклами”, можуть потім здивуватися підсумковому рахунку.
Як обрати проєкт, а не просто гарну картинку
Ось на що варто прискіпливо подивитися, а не лише на басейн і вид із вікна на рендері.
Чи отримано вже ліцензію на будівництво. Це перше запитання юристу. Продаж без чинної licencia de obra формально можливий на етапі бронювання, але захист авансів за законом починає діяти саме з моменту отримання цієї ліцензії. Якщо забудовник збирає гроші раніше, це вже сигнал насторожитися.
Хто забудовник і що він будував раніше. Погугліть попередні проєкти компанії, подивіться відгуки покупців, які вже в’їхали, поцікавтеся, чи були затримки здачі та як компанія на них реагувала. Локальний забудовник із п’ятнадцятирічною історією на узбережжі часто надійніший, ніж гучне ім’я без реально збудованих об’єктів у цьому регіоні.
Що із землею. Юрист обов’язково має перевірити витяг із Реєстру власності на ділянку (nota simple), відсутність обтяжень, відповідність проєкту містобудівному плану (PGOU) муніципалітету. Без цього етапу не купуйте нічого, яким би переконливим не був відділ продажів.
Локація має значення сильніше, ніж здається. Коста-дель-Соль із Марбельєю та Естепоною залишається головним магнітом для іноземних покупців: м’який клімат, міжнародний аеропорт, розвинена інфраструктура для експатів. Коста-Бланка з Торрев’єхою та Денією дешевша й особливо улюблена покупцями зі Східної Європи. Валенсія набирає популярності в тих, хто шукає міський формат життя з морем за півгодини їзди. У кожного регіону своя ставка гербового збору, свій ринок оренди та власна динаміка цін, тож вибір локації – це не лише про смак, а й про цифри в довгостроковій перспективі.
Хто керуватиме комплексом після здачі. Внески співвласників комплексу (comunidad de propietarios) за великий комплекс із басейнами, охороною й садом можуть відчутно “кусатися”, іноді це сотні євро на місяць. Запитайте заздалегідь орієнтовний кошторис, а не з’ясовуйте це вже після переїзду.
Покроково: як проходить сама угода
І ось він, той розділ, що стане вам у пригоді буквально як чек-лист.
- Документи: спершу отримуєте NIE, ідентифікаційний номер іноземця: без нього в Іспанії не те що нічого купити не можна, а й узагалі – це базовий документ після паспорта. Потім відкриваєте іспанський банківський рахунок, через нього підуть усі платежі. Далі наймаєте незалежного іспанського юриста, що зазвичай коштує близько 1% від суми угоди. Юрист перевіряє забудовника, ділянку, ліцензії та договір до того, як ви почнете підписувати щось.
- Завдаток за бронювання (зазвичай 3 000-6 000 €) фіксує за вами об’єкт і ціну на термін, поки готується основний договір. Потім підписується приватний договір купівлі-продажу з повним графіком платежів, ось тут і має з’явитися банківська гарантія на перший внесок. Далі йдуть проміжні платежі, прив’язані до етапів будівництва: закладення фундаменту, зведення стін, дах, фінішне оздоблення.
- Фінал: отримання ліцензії на перше заселення, підписання нотаріального акта (escritura), передача ключів, реєстрація права власності в Реєстрі. З цього моменту квартира офіційно ваша, і починається вже зовсім інше, значно спокійніше життя.
Іпотека для нерезидентів: чи реально
Цілком, але з нюансами. Іспанські банки зазвичай кредитують нерезидентів на 60-70% від вартості об’єкта (для резидентів планка вища, часом до 80%), вимагають підтверджений стабільний дохід, зазвичай оформляють кредит саме під уже майже готовий або готовий об’єкт, а не під найранішу стадію котловану. Для off-plan багато покупців використовують власні кошти на етапі будівництва, а іпотеку оформляють ближче до здачі об’єкта, коли банку є на що дивитися під час оцінки. Обговорюйте це з банком заздалегідь, а не за місяць до фінального платежу.
Чи варто розглядати off-plan у 2026 році
Однозначної відповіді тут бути не може, і будь-хто, хто без вагань її дає, найімовірніше, має в цьому власну вигоду. Але ось чесна картина.
Off-plan має сенс, якщо у вас є запас часу (півтора-три роки до заселення вас не лякають), ви готові виконати домашню роботу з перевірки забудовника й ділянки замість того, щоб просто довіритися гарній презентації, і вас влаштовує різниця між економією на старті продажів та ризиком затримки термінів. Це не історія про “швидко й без клопоту”, це свідоме рішення з елементом очікування.
Якщо вам потрібна квартира просто зараз, для переїзду через три місяці, або ви категорично не готові до будь-якої невизначеності щодо термінів, вторинне житло або готова новобудова підійдуть більше.
Ринок 2026 року при цьому об’єктивно на боці тих, хто заходить саме зараз, а не чекає ще рік: ціни зростають, пропозиція якісних об’єктів біля моря скорочується, а правовий захист покупця працює краще, ніж будь-коли за останні п’ятнадцять років. Просто заходити потрібно з відкритими очима, професійним юристом із надійної компанії та без поспіху у вирішальний момент.
Придивляєтеся до off-plan? Можна почати з каталогу нерухомості Alegria Premium, а потім замовити підбір проєктів під конкретний регіон, бюджет і мету купівлі – для життя, відпочинку чи інвестицій.
Друзі, а тепер по-простому, від нас: ми в Alegría з нерухомістю в Іспанії маємо справу щодня, і так, off-plan – це одна з тих тем, де нам реально подобається допомагати. Тут є азарт: обрати проєкт на самому старті, зафіксувати ціну, а потім разом із клієнтом стежити, як із креслення виростає справжній будинок із терасою та запахом моря вранці.
Ми не розповідатимемо вам казки про ринок без ризиків, про них ви вже прочитали вище, і вони мають місце. Але ми точно знаємо, як ці ризики знижувати: які гарантії просити в забудовника, де знайти досвідчених юристів, які проєкти в якому районі справді добудовуються в строк, а де краще пройти повз, яким би привабливим і гарним не був рендер.
Якщо придивляєтеся до off-plan в Іспанії й не знаєте, з чого почати, просто напишіть нам. Розберемо вашу ситуацію, покажемо реальні проєкти, а не лише глянцеві буклети, і чесно поділимося, де бачиться ризик, а де – непогана можливість. Саме для цього ми й тут.
Alegría, ваша радість від нерухомості в Іспанії.
Поширені запитання: купівля нерухомості off-plan в Іспанії
Що означає купівля нерухомості off-plan в Іспанії?
Це купівля об’єкта до завершення будівництва – на стадії проєкту, початку будівництва або вже зведеної будівлі, яку ще не введено в експлуатацію. Згідно зі статтею, між підписанням договору та отриманням ключів зазвичай минає від півтора до трьох років.
Як захищаються гроші покупця під час купівлі off-plan?
Згідно зі статтею, після отримання дозволу на будівництво авансові платежі покупця мають бути захищені банківською гарантією або страховим полісом, а гроші мають надходити на окремий спеціальний рахунок.
Які додаткові витрати потрібно враховувати під час купівлі новобудови?
У статті зазначено, що, крім ціни об’єкта, необхідно враховувати ПДВ, гербовий збір (AJD), нотаріальні витрати, реєстрацію права власності та юридичний супровід. Загалом додаткові витрати зазвичай оцінюють приблизно в 12-15% понад ціну нерухомості.
Які основні ризики є під час купівлі off-plan?
Серед ризиків, перелічених у статті, – затримка термінів будівництва, розбіжність між рендером і готовим об’єктом, проблеми із забудовником, відсутність необхідних гарантій та додаткові витрати, які покупець не врахував заздалегідь.
Чи може нерезидент отримати іпотеку на off-plan в Іспанії?
Так. Згідно зі статтею, іспанські банки зазвичай кредитують нерезидентів на 60-70% вартості об’єкта. Під час купівлі off-plan іпотеку часто оформляють ближче до завершення будівництва, а платежі на ранніх стадіях покупець вносить із власних коштів.
Інформація не є юридичною чи податковою консультацією. Не є публічною офертою.
