Фліпінг в Іспанії: як швидко заробити на нерухомості

Іспанська нерухомість не втрачає своєї інвестиційної привабливості всі останні роки. 2020 рік з його карантинними періодами, обмеженнями на пересування та спадом на ринку нерухомості залишився далеко позаду. Відтоді ми спостерігаємо лише позитивну динаміку: попит на квартири та будинки в Іспанії зростає (попри одночасне зростання цін), кількість угод збільшується, дедалі більше іноземних інвесторів приходить на іспанський ринок. Житло в Іспанії купують як основне – одразу в’їхати й жити, як відпускове або з розрахунком на майбутнє – перебратися на пенсії ближче до моря, а також як інвестиційний об’єкт – для здачі в короткострокову чи довгострокову оренду або з метою швидкого перепродажу. Саме про останній напрямок ми зараз і поговоримо.

Фліпінг: що це таке?

Фліпінг – це термін, що означає купівлю активу (найчастіше нерухомості) з метою його швидкого перепродажу за вищою ціною та отримання прибутку. Термін походить від англійського дієслова to flip, що буквально перекладається як “перевертати”. У переносному значенні flip означає швидко змінювати стан чогось або здійснювати швидку угоду.

У контексті нерухомості фліпінг передбачає певну стратегію:

1. Покупець купує житло (старе, що потребує серйозного ремонту, зі сквотерами “окупас”, з обтяженнями тощо) за вигідною ціною.
2. Робить ремонт, перепланування, поліпшує стан, підвищує привабливість і ринкову вартість об’єкта, розв’язує юридичні проблеми.
3. Продає оновлений і вільний від обтяжень об’єкт за вищою ціною, отримуючи прибуток.

Таким чином, основна ідея фліпінгу нерухомості полягає в тому, щоб якомога швидше й ефективніше збільшити вартість об’єкта і продати його за короткий термін, уникнувши тривалого вкладення капіталу. Під коротким терміном розуміється період у 6-12 місяців.

Фліпінг в Іспанії

Фліпінг в Іспанії – далеко не нова інвестиційна стратегія. Початок його популярності припав на посткризові 2010-2011 рр., коли на продаж було виставлено тисячі об’єктів банківської нерухомості практично за безцінь. Та й на вторинному ринку кожного міста можна було знайти пропозиції, які ідеально підходять для фліпінгу: квартири та будинки зі старого житлового фонду, не зруйновані, не в аварійному стані, але такі, що потребують серйозного ремонту. Одночасно з боку іноземних покупців зростав попит на житло, готове до негайного заселення, – таке, що не потребує жодних додаткових вкладень, але й не таке дороге, як нові об’єкти від забудовників.

Далеко не вся іспанська нерухомість підходить для фліпінгу. Житловий об’єкт має відповідати принципам стратегії: мати потенціал для зростання ринкової вартості та для швидкого продажу. Саме швидкість проходження всіх етапів – купівлі, ремонту, вирішення юридичних проблем і продажу – відіграє ключову роль у рентабельності операції.

Ключовими етапами фліпінгу в Іспанії є:

• Дослідження ринку, оцінка інвестиційної привабливості об’єкта, розрахунок рентабельності, правовий аналіз угоди, профілактика ризиків.
• Складання кошторису, що включає податки та витрати, пов’язані з купівлею, розв’язанням можливих проблем з обтяженнями, ремонтом і подальшим продажем.
• Чітке планування та виконання ремонтних робіт, отримання всіх необхідних дозволів і ліцензій, включно з енергетичним сертифікатом. Зокрема, може знадобитися ліцензія від мерії на проведення дрібних ремонтних робіт, великих ремонтних робіт, на встановлення будівельних риштувань ззовні фасаду тощо.

Вибір об’єкта нерухомості для фліпінгу в Іспанії

Аналіз ринку – те, з чого слід почати. У різних регіонах Іспанії найдешевші об’єкти належать до різних типів. Це можуть бути не лише квартири, а й бунгало (квартири на першому або верхньому поверсі в малоповерховому будинку), таунхауси, заміські садиби (наприклад, “кортіхо” в Андалусії або традиційні кам’яні сільські будинки в Галісії та Астурії) і навіть комерційна нерухомість, яку можна перевести до категорії житлової.

Від типу проблем, які тягнуться за кожним об’єктом, безпосередньо залежить термін реалізації проєкту. Ремонт – найпростіша і найшвидша у вирішенні проблема.

Складніші випадки передбачають розв’язання питань юридичного характеру (наприклад, пов’язаних з обтяженнями) та/або виселення сквотерів “окупас”, що в іспанських реаліях означає додаткові місяці затримки. У разі фліпінгу найраціональнішою виглядає пряма домовленість зі сквотерами та їхнє добровільне виселення в обмін на грошову компенсацію.

Особливу увагу слід звернути на район або зону, де розташований об’єкт, що вас цікавить. Найнижча ціна – це в переважній більшості випадків або неблагополучний район, або віддалена від цивілізації глибинка. І в першому, і в другому випадку продати оновлений об’єкт за привабливою для інвестора ціною буде складно. Тому варто обирати спальні райони, старий житловий фонд поблизу міського центру, передмістя з хорошою інфраструктурою та транспортними комунікаціями. В Іспанії все ще можна придбати вигідні об’єкти на аукціонах, які організовують не лише банки, а й податкова служба та служба соціального страхування. Щоправда, для участі в такого роду торгах знадобиться професійна підтримка досвідченого ріелтора та юриста.

Рентабельний фліпінг в Іспанії

Фліпінг нерухомості в Іспанії вважається рентабельним, якщо виконуються такі умови:

1. Прибутковість угоди

• Чистий прибуток після всіх витрат становить не менше 15-20% від вкладених коштів.
• Найуспішнішими вважаються угоди, за яких прибуток перевищує 20%.

2. Термін реалізації

• Оптимальний період від купівлі до продажу становить від 3 до 6 місяців.
• Чим швидше реалізовано об’єкт, тим вища дохідність (ROI – Return on Investment), оскільки знижуються витрати (податки, комунальні платежі, відсотки за кредитами в разі стороннього фінансування).

3. Контроль витрат на ремонт

• Ремонт і поліпшення в ідеалі не повинні перевищувати 30% від вартості придбання об’єкта, інакше різко знижується маржа.
• На кожному етапі робіт необхідний ретельний контроль бюджету.

4. Ліквідність об’єкта

• Нерухомість має бути затребуваною на ринку.
• Найкращі варіанти для фліпінгу – це доступні квартири та невеликі будинки, оскільки саме вони користуються найбільшим попитом і їх швидше купують. Також важливо враховувати місце розташування: найбільш затребувані райони з розвиненою інфраструктурою та зручною логістикою, а також передмістя адміністративних центрів.

5. Мінімізація ризиків

• Попередня перевірка юридичних і технічних аспектів об’єкта, щоб уникнути непередбачених витрат і затримок.

Приклад розрахунку рентабельності фліпінгу в Іспанії

Вихідні дані:

• Ціна купівлі об’єкта: 40 000 €
• Податки та витрати, пов’язані з купівлею-продажем: 13-15%
• Ремонт і поліпшення: 10 000-15 000 €

Таблиця витрат:

Припустімо, об’єкт продається за ціною, що перевищує загальні витрати. Ось кілька сценаріїв:

• При продажі за 65 000 € інвестиції виглядають низькорентабельними.
• При продажі за 70 000 € прибуток буде в діапазоні 15-27%. Це хороший показник рентабельності, що робить угоду вигідною.
• При продажі за 75 000 € і вище угода стає високоприбутковою (23-36%).

Можна провести й зворотний розрахунок. Припустімо, вивчивши ринок, ви вирішили, що в цьому місті чи районі користуються попитом квартири з 2-3 спальнями, а оптимальна ціна продажу становить 80 000 €. Ви бажаєте отримати 25% рентабельності. З урахуванням податків і витрат (13-15%), а також витрат на ремонт (10 000-15 000 €) об’єкти слід шукати в діапазоні від 42 600 до 47 800 €. Оптимальним буде придбання об’єкта не дорожче за 45 000 €, що дасть змогу мати додатковий резерв на випадок непередбачених витрат і забезпечить упевнений прибуток.

Але повернімося до сквотерів. Наразі практично всі найдешевші об’єкти на вторинному ринку, якщо вони не виглядають цілковитими руїнами, мають okupas – сквотерів, з якими можна боротися двома шляхами: судовим або позасудовим. Судовий зводить нанівець усю привабливість фліпінгу як швидких інвестицій. Залишається позасудовий. У ньому може взяти участь адвокат, ріелтор чи інший посередник: головне – мирним шляхом дійти згоди. Як показує практика, сторони доходять консенсусу на 5 000-8 000 €. У цьому разі наведений вище приклад має бути скоригований, а діапазон цін для пошуку об’єкта звужений до 35 500-38 000 €.

Чи реально знайти нерухомість в Іспанії за такою ціною? Так, причому не лише в невеликих містах, а й у столицях провінцій. Але, знову ж таки, нагадуємо, що орієнтуватися потрібно не на ціну, а на зв’язку “ціна + розташування”.

Фліпінг в Іспанії: можливі ризики

До переліку можливих ризиків фліпінгу нерухомості в Іспанії, які чатують на невеликих приватних інвесторів, входять:

• Юридичні проблеми з обраним об’єктом: наявність прихованих обтяжень, боргів, незареєстрованих прибудов, незаконних перепланувань; суперечки про власність, спадкові тяжби тощо.
• Сквотери (okupas): виселення може тривати не місяці, а роки, якщо немає добровільної угоди – про це ми згадували вище. Якщо говорити про судові процеси, то вони затратні й мають непередбачуваний результат.
• Неправильний кошторис витрат на ремонт: у процесі ремонтних робіт можуть бути виявлені приховані дефекти: погана гідроізоляція, тріщини в стінах, проблеми з проводкою, проблеми з каналізацією тощо. До цього ж пункту віднесемо можливе зростання цін на матеріали та робочу силу.
• Складнощі з ліцензіями: адміністративна тяганина з видачею ліцензій на будівельно-ремонтні роботи гальмує роботи й подовжує цикл фліпінгу.
• Затримки під час продажу: об’єкт може “зависнути” на ринку довше, ніж очікувалося, особливо в разі неправильної оцінки ринкової вартості.
• Податки та витрати: в Іспанії податки сплачують і покупець, і продавець. У разі фліпінгу інвестор за короткий проміжок часу виступить і в тій, і в іншій ролі. Важливо провести ретельне податкове планування та прорахувати всі витрати заздалегідь, щоб вони не “з’їли” істотну частину прибутку.
• Падіння ринкової ціни: цей ризик невисокий, але все ж слід мати на увазі, що коливання ринку та зміна попиту можуть знизити потенційну ціну перепродажу.
• Проблеми з реєстрацією угоди: сюди віднесемо затримки з реєстрацією угоди в Реєстрі власності, складнощі з отриманням NIE (ідентифікаційного номера іноземця) або відкриттям банківського рахунку інвестором-нерезидентом.
• Переоцінка рентабельності: не завжди очікування високого прибутку виправдовується, особливо якщо не було враховано торг із покупцем.

Чек-лист для фліпінгу в Іспанії

Юридична чистота угоди:

• Отримано витяг (Nota Simple Informativa) з Реєстру власності

1. Перевірено право власності, кількість власників, їхню згоду на продаж, наявність обтяжень та іпотечних кредитів
2. Перевірено інформацію в кадастрі та Реєстрі власності: дані збігаються
3. Усі будівлі, прибудови та перепланування легальні
4. Об’єкт не фігурує в жодному судовому розгляді

• Стан об’єкта:

1. Електропроводка: стан, потужність, заземлення
2. Енергетичний сертифікат
3. Водопровід і каналізація: працездатність, протікання
4. Перевірка даху, фасаду, фундаменту, басейну (якщо є), ізоляції
5. Відсутність тріщин, вологи, цвілі
6. Стан вікон, дверей, підлоги, сантехніки

• Ремонт і кошторис:

1. Зроблено візуальний огляд майстром/будівельником
2. Складено попередній кошторис витрат на ремонт
3. Визначено, що входить у ремонт: косметичні чи капітальні роботи
4. Уточнено, які роботи потребують ліцензій або дозволів
5. Отримано кошториси від підрядників (за потреби)
6. Враховано непередбачені витрати (+10-15% від кошторису)
7. Ухвалено рішення: робити ремонт самостійно чи наймати сторонніх фахівців

• Мешканці:

1. Перевірено статус мешканців (орендарі, сквотери, родичі)
2. Встановлено характер проживання: тимчасове чи постійне, законне чи незаконне
3. Підготовлено план виселення (судовий чи позасудовий, з компенсацією чи без)

• Фінансове планування:

1. Підраховано всі витрати на купівлю, включно з податками, зборами, послугами нотаріуса й адвоката, комісією ріелтора, а також витрати на ремонт і виселення мешканців
2. Розраховано передбачувану ціну перепродажу, а також супутні податки та витрати
3. Визначено рентабельність

• Документи та готовність до угоди:

1. Отримано NIE (якщо покупець – нерезидент)
2. Відкрито банківський рахунок в Іспанії
3. Оформлено довіреність (якщо інвестор не планує особисто бути присутнім на угоді)
4. Є енергетичний сертифікат, а також останні квитанції за комунальними платежами та податками з боку продавця

• Локація та ринковий потенціал:

1. Об’єкт високоліквідний і розташований у районі з хорошою інфраструктурою
2. Проведено порівняльний аналіз аналогічних об’єктів на ринку та оцінку швидкості продажу

Головний принцип фліпінгу в Іспанії: краще витратити більше часу на пошук відповідного об’єкта, ніж поспішати й ухвалювати зайві ризики.