Дефіцит землі та бюрократичні перешкоди
Одним із ключових моментів проблеми дефіциту доступного житла, який оцінюється щодо наявного попиту в 700 000 одиниць, є відсутність землі, придатної для негайного будівництва. При цьому Іспанія має близько 255 мільйонів квадратних метрів земельних ділянок, придатних для забудови, на яких упродовж наступних 30 років можна збудувати щонайменше 1,8 мільйона житлових об’єктів. Проте будівництву заважають бюрократичні проблеми, як-от надмірна кількість звітів для затвердження будь-якої процедури чи повільність відповідей державних органів.
Щоб власник земельної ділянки міг перетворити її на готову до забудови, з довгого списку процедур слід виокремити затвердження муніципалітетом і відповідною автономною спільнотою плану секторизації, часткового плану або спеціального плану (залежно від стану перетворення земельної ділянки), для чого зазвичай потрібні сотні звітів від таких органів, як:
- гідрографічні конфедерації,
- електроенергетичні компанії,
- Головне управління автомобільних доріг,
- Головне управління узбережжя та моря,
- залізничний оператор (Adif),
- оператор аеропортів (Aena),
- а також цілий ряд екологічних організацій, які можуть затримати або навіть зірвати проєкт.
Найгірше те, що всі ці звіти не можна опрацьовувати одночасно, а деякі з них лише після отримання схвалення інших.
Потенціал забудови та регіональні відмінності
Нестача сировини для будівництва житла є проблемою, яка однаковою мірою зачіпає всіх учасників ринку, від власників до забудовників і різних державних органів. Згідно зі звітом “Ринок нерухомості в Іспанії: три ключі до зниження напруженості”, підготовленим OBS Business School, це не проблема площі, оскільки в Іспанії достатньо землі для будівництва, навіть у таких містах, як Мадрид, але не всі необхідні для цього формальності виконано.
Наприклад, якби в провінціях Толедо чи Альмерія всі ці землі були задіяні, це призвело б до надлишку пропозиції житла, який ринок зміг би поглинути лише через 30 років. В інших регіонах, таких як Мадрид, Наварра, Балеарські острови, Кантабрія, провінції Барселона, Аліканте, Біскайя й Гіпускоа, всі ці землі можуть бути вичерпані менш ніж за 15 років, що є дуже коротким терміном з погляду муніципального містобудівного планування.
Обмеження зростання Мадрида та Барселони
Попри все сказане вище, слід зазначити, що є міста, де розширення і зростання дуже обмежені або неможливі. Наприклад, Мадрид може “розтягнутися” на південний схід, як у випадку з новими забудовами в:
- Вальдекаррос
- Берроcалес
- Лос-Серрос
- Аїхонес
на північ, з новобудовами в Мадриді Нуево Норте, або навіть на схід, коли почне функціонувати Нуева-Сентралідад-дель-Есте, район, який буде створено на землях, призначених для розміщення Олімпійського селища. Загалом у найближчі роки планується збудувати понад 150 000 житлових об’єктів у нових районах. Своєю чергою, Барселона обмежена географічними особливостями, які перешкоджають розширенню; це:
- Середземне море,
- річки Бесос і Льобрегат,
- а також гори з природним парком Кольсерола.
Згідно з розрахунками, проведеними на основі даних Міністерства житлового будівництва та міського розвитку, десять найбільш населених міст Іспанії мають потенціал для будівництва близько 1,85 мільйона житлових об’єктів, понад 2/3 з яких припадають на Мурсію й Мадрид. Натомість Валенсія та Барселона разом узяті мають можливості для будівництва близько 40 000 квартир, і багато з них будуть збудовані в дуже віддаленій перспективі.
Судові ризики та терміни перетворення землі
Загалом будь-яка зміна у сфері містобудування в рамках планування й управління земельними ресурсами має нормативний статус, який повністю втрачає чинність за наявності будь-яких недоліків, нехай навіть найнезначніших, які неможливо виправити. Тоді будь-який громадянин чи асоціація, виявивши це, може легко оскаржити його в суді, що в разі успіху зобов’язує адміністрацію скасувати зміну й почати всю роботу спочатку. Наприклад, генеральний план Боаділья-дель-Монте було анульовано в 2017 році через відсутність звіту про “гендерний вплив”.
Ця жорсткість нормативних вимог призводить до того, що терміни перетворення землі під забудову на міську територію займають кілька десятиліть. Як зазначається у звіті, опублікованому в 2024 році Асоціацією забудовників і будівельників Іспанії (APCE) та консалтинговою компанією Colliers, створення району може зайняти щонайменше десять років.
Так сталося з Ель-Каньявералем у Мадриді, де в 2003 році було затверджено частковий план, а перші ліцензії на зведення будівель отримано лише в 2012 році. У випадку району Ла-Сагрера в Барселоні план міського облаштування було схвалено в 2007 році, а відповідні роботи не розпочиналися до 2024 року.
Запропоноване рішення
Рішення, запропоноване всіма учасниками процесу, полягає в реформі земельного законодавства, щоб покласти край парадоксу, коли через відсутність одного-єдиного документа може зірватися містобудівне планування нового району, який забезпечить житлом тисячі людей.
Читайте також: Іспанії необхідно подвоїти обсяги будівництва житла. Актуальні пропозиції дивіться в каталозі новобудов в Іспанії і розділі елітна нерухомість в Іспанії.
