Інвестиції в іспанську нерухомість у 2025 році: найперспективніші напрями та схеми

На тлі постійно зростаючого інтересу до стабільних, низькоризикових і прибуткових вкладень нерухомість в Іспанії у 2025 році продовжує залишатися одним із найпривабливіших інвестиційних інструментів, причому не лише в Європі, а й у світі. У країні впродовж останніх років спостерігається стійке зростання цін на житло, особливо у великих містах і на узбережжі. Одночасно зростає попит на оренду – як на короткострокову з боку туристів, так і на сезонну та довгострокову з боку місцевих жителів, студентів, іммігрантів і цифрових кочівників.

Сучасний ринок пропонує широкий вибір стратегій: від купівлі об’єктів під довгострокову та туристичну оренду до перепродажу з прибутком і участі в будівельних проєктах. Іспанську нерухомість особливо цінують за поєднання прибутковості (у середньому 4-8% річних) і хорошої ліквідності.

Один із ключових чинників привабливості іспанської нерухомості – прозорість правової системи та рівність умов для резидентів і іноземних інвесторів. В Іспанії відсутні обмеження на купівлю нерухомості нерезидентами, а процес угоди чітко регламентований і вимагає нотаріального засвідчення.

Ринок нерухомості Іспанії у 2025 році

Починаючи з 2021 року ринок нерухомості в Іспанії демонструє стійке зростання; позитивна динаміка зберігається і в поточному 2025 році, що без перебільшення дає змогу присвоїти місцевому ринку статус одного з найбільш затребуваних у Європі. Попит на оренду продовжує зростати, особливо в таких економічно активних і туристично привабливих містах, як Барселона, Мадрид, Малага, Марбелья, Валенсія та Аліканте. Ринок оренди в зазначених містах відчуває колосальний дефіцит за одночасного зростання цін.

Різко пожвавився ринок нерухомості північних регіонів Іспанії – Галісії, Астурії та Кантабрії. Загальне зростання ринку зумовлене як внутрішніми міграційними процесами, так і постійним припливом іноземних громадян, зокрема студентів і фрілансерів, готових працювати віддалено з будь-якої точки світу.

Пропозиція не встигає за стрімко зростаючим попитом: обсяги нового будівництва залишаються обмеженими за збільшення попиту на новобудови, як наслідок, частина інвестиційного потоку перенаправляється на вторинний ринок, що лише підстьобує ціни.

Якщо виділити три найяскравіші моменти, що характеризують стан справ на ринку нерухомості Іспанії на сьогодні, то ними будуть такі:

• Перший: особливу увагу іноземних інвесторів привертають об’єкти, що підходять під категорію “друге житло”/”житло для відпочинку”. Найбільший інтерес до такого житла, розташованого в курортних зонах, поблизу моря та пляжів, виявляють покупці з Німеччини, Франції та Скандинавії. Іспанія поєднує в собі все, про що можна мріяти, виходячи на пенсію: сприятливий клімат, високу якість життя, хорошу медицину, доступні ціни на промислові товари, продукти харчування та послуги.
• Другий: прагнення влади всіх рівнів проводити жорстке регулювання короткострокової оренди, законодавче закріплення обмежень і квот, надання широких повноважень спільнотам мешканців у питанні ухвалення рішень, що стосуються короткострокової туристичної оренди на їхніх територіях.
• Третій: зростаючий попит на енергоефективне житло, яке має клас А або В, а це насамперед нові об’єкти від забудовників. Вигода від купівлі нового житла очевидна вже в середньостроковій перспективі, тому багато інвесторів цікавляться лише новими проєктами або готові самі взяти участь у створенні нового проєкту.

Також варто зазначити, що зростає попит на нерухомість у передмістях і містах-супутниках великих мегаполісів, які мають хорошу інфраструктуру й водночас дають змогу жити в тиші та комфорті, ближче до природи та далі від галасливих центрів та інтенсивного туристичного й транспортного трафіку. Ми спостерігаємо переосмислення підходів до способу життя та роботи: дедалі більше людей прагне переїхати в спокійне місце, чому сприяє розвиток віддаленої зайнятості.

Інвестиції в іспанську нерухомість у 2025 році: найперспективніші локації

1. Барселона: преміум-сегмент, комерційна нерухомість, довгострокова оренда. Барселона залишається одним із найсильніших локальних ринків в Іспанії, попри посилення норм щодо короткострокової туристичної оренди. Оскільки нові ліцензії на туристичну оренду не видаються, ринок короткострокової оренди практично закритий для нових гравців; на перший план виходять стратегії довгострокової оренди, оренди та/або перепродажу об’єктів у преміум-сегменті й інвестицій у комерційну нерухомість. Затребуваною залишається нерухомість преміум-класу: просторі квартири з терасами, гарними видами, сучасними зручностями, розташовані неподалік від моря або в елітних районах.
2. Мадрид: довгострокова оренда, студентське житло. Мадрид – найбільший фінансовий, адміністративний, комерційний і культурний центр країни, що зростає як за рахунок внутрішньої міграції, так і за рахунок припливу іноземних студентів, фахівців, пенсіонерів. Ціни на житло в Мадриді продовжують зростати рік у рік, особливо в районах із хорошою транспортною доступністю та поблизу університетів. Особливо високий попит на довгострокову оренду та житло для студентів.
3. Малага: туристична оренда, цифрові кочівники та довгострокова оренда. Малага – найбільше місто на узбережжі Коста-дель-Соль і столиця однойменної провінції – стрімко розвивається завдяки великим інфраструктурним проєктам, припливу IT-компаній і загальній інвестиційній привабливості. Місто активно приймає пенсіонерів, підприємців і фрілансерів з усього світу. Інвесторів приваблює вигідне співвідношення ціни та якості життя, а також прогнозоване зростання цін на житло впродовж найближчих років. Особливості Малаги – це стабільно високий туристичний потік упродовж усього року, попит на зручне житло середнього цінового сегмента для європейських пенсіонерів і зростаючий сектор довгострокової оренди для цифрових кочівників.
4. Валенсія: стабільне зростання ринку нерухомості, довгострокова оренда, комфортне життя. Валенсія демонструє стабільно високі темпи розвитку без перегріву ринку. Місто зручне для життя (входить до топу списку найкомфортніших для життя міст світу), відносно доступне за цінами, а об’єкти нерухомості мають хорошу ліквідність. Приваблює інвесторів завдяки поєднанню туристичного потенціалу й активного локального попиту на довгострокову оренду, як з боку місцевих жителів і резидентів, так і з боку студентів та цифрових кочівників. Тому найпопулярнішими стратегіями на сьогодні виступають “купівля для життя” і “купівля для оренди”.
5. Марбелья: туристична оренда, довгострокова оренда, житло преміум-класу. Коста-дель-Соль, а особливо Марбелья та дорогі житлові комплекси довкола неї – одна з найпрестижніших зон Середземноморського узбережжя Іспанії для інвестицій у преміальну нерухомість. На подібні об’єкти тримається стабільний попит з боку заможних клієнтів з Європи, Близького Сходу та Північної Америки. У Марбельї завжди був і залишається сильний ринок об’єктів преміум-класу, порівнянний із Барселоною та її дорогими передмістями. Нерухомість на “Золотій милі”, у житлових комплексах La Zagaleta (Бенахавіс), Sierra Blanca і Cascada de Camoján (Марбелья) приносить високий дохід від оренди.
6. Аліканте: доступні ціни, попит на короткострокову та довгострокову оренду. Ринок Аліканте (не лише міста, а й усієї провінції) розвивається швидкими темпами завдяки доступним цінам на нерухомість і високому попиту на короткострокову та довгострокову оренду. Аліканте цікаве тим, що дає змогу зайти на ринок із невисокими інвестиціями та отримувати стабільний дохід. Влітку в провінції спостерігається дефіцит туристичного житла, а на довгострокову оренду взагалі в більшості агентств запроваджено листи очікування. Також Аліканте з його низькими цінами та активним ринком якнайкраще підходить для фліпінгу – швидких інвестицій із високою окупністю.
7. Північ Іспанії: недооцінений регіон, стрімке зростання інтересу з боку інвесторів. Північні регіони Іспанії (Галісія, Астурія, Кантабрія) набирають популярності завдяки приголомшливій природі, м’якому клімату, чудовій гастрономії та доступним цінам на нерухомість. У національних інвесторів напрям інтересів останніми роками зміщується зі східного узбережжя на північне та північно-західне. Пояснюється це відносно низькою вартістю купівлі та перспективою зростання внутрішнього й міжнародного попиту на тлі розвитку “зеленого туризму”, для якого північ Іспанії підходить якнайкраще.

Інвестиційні схеми 2025 року в Іспанії

Купівля житлової нерухомості для довгострокової оренди

• Прибутковість: 3,5-6% річних
• Локації: столиці провінцій, популярні курорти, райони з хорошими транспортними комунікаціями, поруч з університетами, госпіталями й торгово-офісними центрами.
• Ризики: орендарі-неплатники, неможливість у разі потреби швидко продати житло (захист прав орендарів, тривалі терміни контрактів, неможливість дострокового розірвання).
• Приклад: Аліканте, квартира площею 75 м² із 2 спальнями в районі Carolinas Altas, що потребує мінімального косметичного ремонту та готова до швидкого заселення: 125 000 € + 14 000 € (податки та витрати на купівлю). Оренда: 800 € на місяць / 9 600 € на рік.

Рентабельність:

• Брутто-дохід (без урахування експлуатаційних витрат і податків): близько 6,9% річних.
• Нетто-дохід (без урахування експлуатаційних витрат, але з урахуванням податків): податкові резиденти Іспанії – близько 5,7%, нерезиденти-громадяни ЄС – близько 5%, нерезиденти-громадяни третіх країн – близько 4,5%.
• Прогноз зростання ціни в найближчі два роки: +12-15%

Купівля житлової нерухомості для короткострокової туристичної оренди

• Прибутковість: 6-10% річних.
• Локації: Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Коста-Каліда, Валенсія, північ Іспанії.
• Ризики: зміна законодавства у сфері регулювання короткострокової туристичної оренди, заборона з боку об’єднання співвласників, складнощі в отриманні та продовженні ліцензій.
• Приклад: Малага, район Centro-Soho, студія площею 50 м² в ідеальному стані та з чинною туристичною ліцензією: 360 000 € + 27 000 € (податки та витрати на купівлю). Середня ціна за добу: 85 € з понеділка по п’ятницю, 120 € на вихідних. Завантаженість: 75%.

Рентабельність:

• Річний брутто-дохід: близько 25 000 €, брутто-прибутковість: близько 6,5%
• Річний нетто-дохід (з урахуванням стандартних витрат на управління, комунальні послуги, амортизацію та податки): близько 19 000 €, нетто-прибутковість: близько 5%.
• Прогноз зростання ціни на найближчі два роки: +10-14%

Фліпінг

• Маржа: 10-25% за 6-12 місяців.
• Локації: столиці провінцій, популярні туристичні напрями, невеликі селища та заміські житлові комплекси з хорошою інфраструктурою та транспортними комунікаціями.
• Ризики: помилки в кошторисі, що знижують маржу, переоцінка ринкової вартості, приховані обтяження, юридичні складнощі.
• Приклад: Барселона, район Eixample, квартира площею 72 м² із 3 спальнями, що потребує ремонту: 250 000 € + 26 500 € (податки та витрати на купівлю). Ремонт і меблювання: 40 000 €. Ціна продажу: 390 000 €.

Рентабельність:

• Брутто-прибуток: 73 500 €
• Нетто-прибуток після вирахування агентської комісії та супутніх податків: 49 300 €
• Чистий ROI: 15%+ при обороті 6-9 місяців

Інвестиції в “коливінг” і “коворкінг”: попит з боку цифрових кочівників, фрілансерів, студентів

• Прибутковість: 5-7% за грамотного управління.
• Локації: Мадрид, Валенсія, Аліканте, Малага.
• Ризики: ризики зниження прибутковості за відсутності належного фінансового та податкового планування.
• Приклад: Валенсія, квартира з 5 спальнями в районі Benimaclet, що потребує ремонту та перепланування. Ціна: 220 000 € + 23 500 € (податки та витрати на купівлю). Ремонт і меблювання: 40 000 €. Оренда по кімнатах: 1 500 € на місяць або 18 000 € на рік.

Рентабельність:

• Брутто-прибутковість: близько 6,3%
• Нетто-прибутковість з урахуванням стандартних витрат на управління та амортизації: 5,6%
• Прогноз зростання цін: +12-15%

Участь у проєктах забудовників

• Прибутковість: 15-25% ROI.
• Локації: передмістя Барселони, Коста-Бланка, Малага, Валенсія.
• Ризики: ненадійні партнери, підвищення цін на будівельні матеріали, пальне, електроенергію, робочу силу, що призведе до подорожчання проєкту та перегляду кошторисів.
• Термін реалізації таких проєктів зазвичай становить від 18 до 24 місяців, а рентабельність варіюється від 5 до 20%.

Інвестиції в сільську нерухомість і агротуризм

• Прибутковість: 5-8%
• Локації: Андалусія, Каталонія, північ Іспанії.
• Ризики: сезонність попиту, пряма залежність від локації (наявність поруч туристичних маршрутів, культурних об’єктів, інфраструктури), високі експлуатаційні витрати.
• Рентабельність сільських готелів залежить від безлічі чинників, але зазвичай коливається в межах від 5 до 8%.