Вторинне житло чи новобудови – що вигідніше купувати у 2025 році?

В Іспанії практично в кожному населеному пункті в продажу є вторинне житло та новобудови – є з чого обирати. І коли ми починаємо шукати нерухомість для купівлі, одразу постає питання: що вигідніше купувати у 2025 році? Нову нерухомість від забудовника? Житло з других рук? Готове до негайного заселення чи під ремонт?
Порівнюючи варіанти, варто враховувати не лише ціну продажу, а й багато супутніх чинників: додаткові витрати на купівлю, розташування, стан, енергоефективність, перспективи, рентабельність і багато іншого. Купівля вторинного житла може виявитися вигідною лише на момент угоди, купівля новобудови – у довгостроковій перспективі. Розглянемо обидва варіанти з різних боків.

Ключові відмінності між новобудовою та вторинним житлом в Іспанії

Нове житло (Vivienda de Obra Nueva) – це нерухомість, яку купують безпосередньо в забудовника або будівельної компанії і яка ніколи раніше не була заселена. Такі будинки та квартири зазвичай будуються із застосуванням сучасних матеріалів і технологій та відповідно до актуальних будівельних нормативів, що забезпечує вищу енергоефективність і поліпшені комунікації. Крім того, під час купівлі нового житла в Іспанії нерідко є можливість обрати деякі елементи будівництва та/або оздоблення ще на стадії робіт: наприклад, планування приміщень, оздоблювальні матеріали, елементи декору, додаткове обладнання тощо.

Вторинне житло (Vivienda de Segunda Mano) – це нерухомість, яка вже мала одного або кількох власників. Такі об’єкти, що продаються на вторинному ринку, можуть значно відрізнятися один від одного за віком і станом. Їхня головна перевага полягає в тому, що вони розташовані в уже облаштованих районах з розвиненою інфраструктурою. Проте іноді такі квартири й будинки потребують косметичного або капітального ремонту чи мають обтяження.

Існує кілька відмінностей між новобудовами та вторинним житлом, які стосуються як ціни, так і розташування:

Купівля новобудови в Іспанії: за і проти

До переваг купівлі новобудови в Іспанії віднесемо такі:

• Перший власник. Купуючи нове житло, ви стаєте його першим власником. Це означає, що в будинку все абсолютно нове – від електропроводки до оздоблення. Вам не потрібно турбуватися про ремонти, переобладнання чи виправлення дефектів, що дозволяє насолоджуватися новим будинком з першого дня без додаткових витрат і незручностей.
• Підвищена енергоефективність. Нове житло в Іспанії має відповідати вимогам Технічного кодексу будівництва (CTE), який встановлює суворі вимоги до енергоефективності. Новобудова – це завжди краща теплоізоляція та шумоізоляція, найефективніші системи опалення та кондиціонування, сонячні панелі, система електротермії та багато іншого. Як наслідок – низькі рахунки за воду та електроенергію.
• Краща якість матеріалів і сучасні оздоблювальні роботи. У сучасних новобудовах використовуються передові будівельні технології та матеріали, що забезпечують довговічність і високий рівень комфорту. Сучасні оздоблювальні матеріали не лише естетичні, а й вимагають мінімального догляду, заощаджуючи час і гроші власника.
• Можливість персоналізації на етапі будівництва. Однією з ключових переваг купівлі житла на стадії будівництва є можливість вибору матеріалів, кольорів, а іноді навіть планування приміщень. Це дозволяє одразу адаптувати житло під ваш смак і потреби.
• Гарантії від забудовника. Нове житло включає 10-річну гарантію на саму конструкцію, 3-річну гарантію на інженерні системи та 1 рік гарантії на оздоблювальні роботи.

До недоліків купівлі новобудови в Іспанії віднесемо такі:

• Вища вартість. Одним з головних мінусів новобудов в Іспанії є їхня висока ціна за квадратний метр. Оскільки такі будинки та комплекси будуються із застосуванням дорогих сучасних матеріалів і технологій, їхня собівартість зазвичай значно вища, ніж в об’єктів старого житлового фонду.
• Розташування. Новобудови часто розташовуються в районах, що розвиваються, віддалених від центру міста, пляжів, основних об’єктів інфраструктури та сервісних служб. Якщо для вас важливо жити в центральній частині міста в пішій доступності від торговельних, освітніх, розважальних та інших об’єктів, цей чинник може стати серйозним недоліком.
• Тривале очікування. Якщо ви купуєте житло на етапі будівництва, вам доведеться чекати певний час до заселення. Процес будівництва може тривати кілька років, а можливі затримки зі здачею об’єкта можуть ще більше затягнути термін очікування.

Купівля вторинного житла в Іспанії: за і проти

До переваг купівлі вторинного житла в Іспанії віднесемо такі:

• Нижча ціна. Житло, що продається на вторинному ринку, зазвичай коштує дешевше за новобудови, і це може стати вирішальним чинником для багатьох покупців, особливо якщо бюджет обмежений. Також такі об’єкти нерідко виявляються вигіднішими з погляду інвестицій: після косметичного ремонту їхня ринкова вартість може суттєво зрости.
• Розташування. Вторинне житло, як правило, розташоване в центральних районах і вже облаштованих міських зонах з розвиненою інфраструктурою. Тут є зручний доступ до зупинок громадського транспорту, магазинів, розваг та інших необхідних сервісів.
• Низькі витрати на купівлю. Чим нижча ціна об’єкта, тим меншою буде сума витрат, пов’язаних з угодою.
• Швидке заселення. Одним з головних плюсів є можливість заселитися одразу після купівлі. Це великий плюс, якщо порівнювати вторинне житло не зі зданими в експлуатацію новобудовами, а з проєктами на стадії реалізації.
• Інвестиційний потенціал. Вторинна нерухомість має високий інвестиційний потенціал. Купуючи житло за вигідною ціною та вкладаючись у його ремонт, можна значно підвищити його ринкову вартість.

До недоліків купівлі вторинного житла в Іспанії віднесемо такі:

• Необхідність ремонту. Вторинне житло часто потребує ремонту – косметичного або капітального, що може потягти за собою значні додаткові витрати.
• Низька енергоефективність. Старий житловий фонд – це, як правило, застарілі інженерні системи, ізоляційні матеріали та побутове електрообладнання і вищі витрати на опалення та кондиціонування.
• Стан нерухомості. У разі купівлі вторинного житла існує ризик виявлення прихованих дефектів і зносу. Це можуть бути структурні проблеми, вологість, пліснява, погана вентиляція, комахи-шкідники та інші неприємні сюрпризи. Тому перед купівлею рекомендується проводити ретельну перевірку стану об’єкта, бажано із залученням інженера-техніка.
• Перевірка чистоти угоди. Купівля вторинної нерухомості може вимагати складнішої перевірки юридичного та технічного стану об’єкта. Необхідно уважно вивчити всі документи, зокрема витяг із Реєстру власності, перевірити наявність обтяжень, сертифікати придатності житлового об’єкта та енергоефективності. Цей процес вимагає залучення сторонніх фахівців.

Вторинне житло чи новобудови в Іспанії: порівняння в цифрах

Купівля новобудови в Іспанії обкладається ПДВ (IVA) за ставкою 10%. Купівля вторинного житла – податком на передачу майна (ITP), ставка якого встановлюється на рівні автономної спільноти й у середньому по країні коливається від 6 до 11%. Крім того, у кожному випадку виникають додаткові податки (наприклад, гербовий збір) і витрати.

Різницю у витратах зручніше оцінити на конкретних прикладах:

Варіант 1: купівля квартири в Барселоні вартістю 150 000 €

Варіант 2: купівля квартири в Мадриді вартістю 200 000 €

Варіант 3: купівля квартири в Кастилії-Ла-Манча вартістю 200 000 €

На перший погляд може здатися, що витрати на купівлю вторинного житла в Іспанії суттєво нижчі. Проте варто враховувати, що в разі пошуку та купівлі квартири чи будинку через посередника – незалежного рієлтора або агентство нерухомості – сума витрат збільшується за рахунок оплати їхньої послуги. Комісія посередника може становити від 3% від ціни угоди. Якщо об’єкт коштує 200 000 €, ідеться про додаткові 6 000 €, які слід віднести до витрат.

Таким чином, щоб ухвалити виважене рішення, оцініть свій бюджет з урахуванням не лише ціни об’єкта, а й усіх податків і додаткових витрат. Зверніть увагу на розташування об’єкта, чи відповідає воно особисто вашому способу життя, чи є район безпечним. Проведіть правову оцінку: наявність усіх необхідних ліцензій і дозволів у забудовника у випадку нового об’єкта, статус і права продавця та відсутність обтяжень і прихованих дефектів у випадку вторинного житла. Зробіть розрахунок податків і витрат, пов’язаних із володінням нерухомістю в Іспанії, на короткостроковий період. Якщо житло купується з метою здачі в оренду, оцініть попит і ціни на ринку з урахуванням місцезнаходження та рівня об’єкта.