Найголовнішим інвестиційним напрямом в Іспанії була й залишається нерухомість, і насамперед – нерухомість преміум-класу. Попит на такі об’єкти, що належать до люксових товарів, ніколи не падає, як і на дорогі автомобілі, годинники, ювелірні прикраси. Жодна економічна криза не змогла похитнути ринок елітної нерухомості Іспанії, скоріше навпаки: інвестори розглядають іспанську нерухомість як захисний актив.
Також не варто забувати, що привабливості іспанської нерухомості додають місцевий клімат, комфортний для цілорічного проживання на більшій території країни, загальний рівень безпеки та зручності, високий рівень освіти й медицини, а також доступні ціни на різноманітні товари, продукти та послуги.
Немаловажну роль відіграє зрозуміле й прозоре законодавство як щодо придбання та володіння нерухомістю на території Іспанії, так і щодо оподаткування. Ми вже не раз писали, що купівля нерухомості іноземцями та місцевими громадянами регулюється одними й тими самими законодавчими нормами. Іноземні інвестори купують нерухомість на загальних підставах незалежно від свого статусу (резиденти чи нерезиденти). Певні відмінності є в системі оподаткування, але їх небагато, і вони надзвичайно чітко прописані.
І, нарешті, нерухомість преміум-класу в Іспанії – це підстава для отримання золотої візи для інвестора та членів його родини. Тому багато іноземних покупців при виборі об’єкта керуються наміром отримати іспанську посвідку на проживання.
Нерухомість преміум-класу в Іспанії: яка вона?
Неможливо точно визначити, з якого цінового порогу нерухомість переходить у клас “преміум”. Усе залежить від регіону: є локації, забудова яких почалася давно, кілька десятиліть тому, і які за цей період здобули міжнародну славу та міцно посіли місце в списку найдорожчих і найпрестижніших; але є й локації, забудова яких почалася нещодавно, проте потенціал яких уже помітний, і внесення їх до списку фешенебельних – лише питання часу. Традиційно до люксових об’єктів прийнято відносити ті, що коштують дорожче за 1 000 000 €.
Головне ж, що відрізняє нерухомість преміум-класу, – це:
- висока якість будівельних робіт і матеріалів, використання в будівництві та оздобленні найсучасніших технологій, а також високотехнологічне обладнання й побутова техніка;
- зручне місце розташування в екологічно чистих районах із розвиненою інфраструктурою;
- безпека, приватність, комфорт;
- наявність різноманітних додаткових послуг і сервісів для мешканців і гостей житлового комплексу чи житлового масиву (ісп. urbanización).
Найкращі локації нерухомості преміум-класу в Іспанії
Найдорожчі та найфешенебельніші об’єкти розташовані в чотирьох локаціях: на Балеарських островах, у Мадриді, в провінції Малага (Марбелья та Бенахавіс) і в Барселоні. Подивімося, які ціни на дорогу нерухомість пропонує нам ринок у вересні 2023 року.
Елітна нерухомість на Балеарських островах
Найдорожча нерухомість Балеарських островів зосереджена на Майорці та Ібіці. На Майорці йдеться про три муніципалітети – Кальвія, Андрач і Пальма, розташовані в західній частині острова, наймальовничішій і найспокійнішій.
У муніципалітеті Кальвія фешенебельні вілли та особняки слід шукати в трьох зонах: Portals Nous – Bendinat, Costa d’En Blanes і Cas Catala – Illetes. Ціни на житло тут коливаються в середньому від 6 700 до 8 700 €/м² і можуть сягати 29 000 000 € за віллу. Ці три зони розташовані на самій межі Кальвії та Пальми – столиці Балеар. Візитівкою найдорожчих об’єктів є панорамний вид на море, узбережжя та невеликі острови, прямий вихід на набережну чи до пляжу.
У муніципалітеті Андрач, розташованому ще західніше, статус фешенебельних мають такі зони: Port d’Andratx і Es Camp de Mar. Ціни на житло тут коливаються в середньому від 6 600 до 7 300 €/м². Ціна найдорожчих об’єктів, виставлених на продаж, наближається до 25 000 000 €. Причому розташовані вони не біля самого моря, а на високому скелястому березі чи в горах, що лише додає їм привабливості завдяки гарним краєвидам.
У самій Пальмі нерухомість преміум-класу розташована в зонах Son Vida, Ciutat Antigua – La Seu/Cort/Monti-Sion, Ciutat Antigua – La Llotja та Gènova. Ціни в цих зонах коливаються в середньому від 6 500 до 7 600 €/м². Тут можна знайти і сучасні вілли, і старовинні палаци. Ціна найдорожчих об’єктів сягає 20 000 000 €.
І, нарешті, Ібіца – острів розваг і нічних клубів – також може похвалитися дорогою нерухомістю. Найдорожчими житловими масивами острова є: Dalt Vila/La Marina, Talamanca, Sant Josep, Es Cubells, Cala Vedella/Tarida та Jesús. Ціни на фешенебельні вілли та заміські особняки перебувають у діапазоні від 6 200 до 7 500 €/м².
Усі іспанські муніципалітети ведуть статистику своїх мешканців і власників житла, тому в будь-який момент можуть зробити вибірку в розрізі національності власників. Інвестувати в нерухомість преміум-класу на Балеарських островах віддають перевагу громадяни Великої Британії, Німеччини, Швеції, Франції, Іспанії та низки арабських країн.
Елітна нерухомість у регіоні Мадрид
Мадрид і його дорога нерухомість становлять найменший інтерес для іноземних інвесторів, які надають перевагу купівлі об’єктів на узбережжі. Основними покупцями дорогої нерухомості в Мадриді та околицях виступають самі іспанці.
Найпрестижнішим (але не найдорожчим) житловим масивом є La Moraleja, розташований у муніципалітеті Алькобендас. Житло тут коштує в середньому 5 800 €/м². Найдорожчим же вважається масив Recoletos, де квадратний метр житла коштує 9 000 €.
Також до списку найдорожчих зон і житлових масивів Мадрида входять Almagro, Castellana, Goya, Lista, El Viso, Nueva España, Jerónimos, Ibiza та Huertas/Cortes, де ціни на житло преміум-класу перебувають у діапазоні від 6 000 до 8 000 €/м².
Елітна нерухомість на Коста-дель-Соль
Коста-дель-Соль – це не лише найсонячніше узбережжя Іспанії, а й регіон, де розташовані одні з найпрестижніших, найбезпечніших і найдорожчих європейських житлових масивів. Об’єкти преміум-класу зосереджені переважно в золотому трикутнику, який утворюють муніципалітети Марбелья, Естепона та Бенахавіс.
Мабуть, на перше місце варто поставити житловий масив La Zagaleta, який вважається одним із найексклюзивніших не лише в Іспанії, а й у Європі. Житло тут коштує в середньому 7 100 €/м², а список мешканців рясніє прізвищами світових знаменитостей і власників найбільших корпорацій. Масив адміністративно належить до муніципалітету Бенахавіс, хоча його нерідко включають до списку найдорожчих і найпрестижніших локацій Марбельї. Також у Бенахавісі розташовані ще три масиви, де представлене житло преміум-класу: El Madroñal, La Quinta та Los Flamingos з цінами за квадратний метр від 4 800 до 6 500 €. У Бенахавісі у відкритому продажу можна зустріти об’єкти за ціною до 30-35 млн €.
У Марбельї ексклюзивне житло зосереджене в районі Золотої милі та прилеглому районі Сьєрра-Бланка. Провідні позиції посідають три житлові масиви: Sierra Blanca (7 000 €/м²), Cascada de Camoján (8 000 €/м²) і Las Lomas del Marbella Club (8 900 €/м²). Услід за ними список найдорожчих масивів Марбельї доповнюють Los Monteros (6 800 €/м²), Puente Romano (6 200 €/м²), Puerto Banús (5 200 €/м²) та Las Brisas (5 100 €/м²).
Ринок нерухомості преміум-класу Марбельї сформувався кілька десятиліть тому. І донині він не втратив своєї привабливості в очах іноземних інвесторів. Житлові комплекси та житлові масиви Марбельї мають низку переваг: район, де вони зосереджені, одночасно є екологічно чистим і має чудово розвинену туристичну інфраструктуру. Тому, з одного боку, ми спостерігаємо близькість до природи та інтеграцію в навколишній ландшафт, а з другого – доступ до всіх необхідних благ цивілізації (провідних міжнародних навчальних і медичних закладів, спортивних центрів, магазинів і бутиків найпрестижніших світових брендів тощо). Саме тому з погляду інвестиційної привабливості Марбелья та її нерухомість преміум-класу завжди посідали перше місце в списку найпопулярніших іспанських локацій.
Економічні кризи оминають ринок дорогого житла Марбельї та Бенахавіса стороною. Тут не спостерігається різких стрибків цін; навпаки, ціни зростають плавно, але виключно в бік підвищення. Список власників найдорожчих будинків Коста-дель-Соль очолюють громадяни Великої Британії, Німеччини, Швеції та Росії.
Елітна нерухомість у Барселоні
Барселона – друга столиця Іспанії та одне з найкрасивіших міст Європи. Барселона завжди була в списку найпопулярніших інвестиційних напрямів як у плані бізнесу, так і нерухомості. Це місто не потребує представлення й реклами. Практично кожен, хто бодай раз побував у ньому, закохувався в нього одразу й назавжди. Барселона дуже зручна для життя, має чудову інфраструктуру, відмінно сплановані райони. Офіційні та адміністративні органи Барселони працюють як годинник, що викликає захоплення й заздрість мешканців інших регіонів. Мабуть, єдиним мінусом є каталонська мова, яка завдає чимало незручностей некорінним мешканцям.
Найдорожчі квартири та будинки столиці Каталонії зосереджені в районах Sarrià, Pedralbes, La Dreta de l’Eixample і Diagonal Mar: житло тут коштує в середньому від 6 000 до 7 500 €/м².
На південь від Барселони житло преміум-класу розташоване в Кастельдефельсі (житлові масиви La Pineda і Gavá Mar) та Ситжесі (зона Vinyet-Terramar-Can Pei-Can Girona). Тут можна знайти об’єкти за ціною від 5 000 до 5 900 €/м².
На північ від Барселони найфешенебельніші житлові масиви зосередилися в районі між Льорет-де-Маром і Сан-Феліу-де-Гішольсом. Ідеться про такі масиви, як La Gavina (8 500 €/м²) і Martossa (5 100 €/м²).
Елітна нерухомість на Коста-Бланці
Популярність Коста-Бланки останніми роками стала стрімко зростати. Зараз у цьому регіоні можна знайти об’єкти класу люкс за дуже привабливою ціною, і попит на них продовжує зростати.
Найдорожчими локаціями на узбережжі провінції Аліканте є: закритий житловий масив Altea Hills у передмісті Альтеї, житлові масиви та житлові комплекси в районі Морайри й Теуляди на півночі Коста-Бланки, а також житловий масив Sierra Cortina у Фінестраті. Ціни на нерухомість преміум-класу тут уже перевищили 5 000 €/м².
Перспективи й тенденції ринку нерухомості преміум-класу в Іспанії
Регіоном-лідером за кількістю угод з дорогою нерухомістю (від 1 000 000 € і вище) є Коста-дель-Соль, а конкретно – Марбелья та Бенахавіс. У відповідь на підвищення попиту місцевий ринок реагує зростанням цін, яке значно випереджає середні для країни показники. Якщо загалом по Іспанії в серпні 2023 року ціни на нерухомість порівняно з серпнем 2022 року зросли на 7,2%, то в чотирьох найдорожчих житлових масивах Бенахавіса ми спостерігаємо іншу картину:
- La Zagaleta та El Madroñal – 19,1%;
- La Quinta – 25,4%;
- Los Flamingos – 7,9%.
Аналогічна ситуація з цінами склалася і в житлових масивах Золотої милі Марбельї, де річне зростання цін становило від 11,1 до 18,4%. Такі самі тенденції спостерігаються й в інших описаних нами регіонах щодо нерухомості преміум-класу. Об’єкти середньої цінової категорії, навпаки, демонструють досить помірне зростання цін, порівнянне із середніми значеннями по країні.
Іспанський ринок елітної нерухомості (від 1 000 000 € і вище) включає сьогодні понад 40 000 об’єктів, з них 7 000 об’єктів коштують дорожче за 3 000 000 €. І значна частка всіх цих об’єктів зосереджена в Марбельї, Бенахавісі та на Балеарських островах.
Якщо аналізувати об’єкти від 1 000 000 до 3 000 000 €, то розподілені вони будуть таким чином:
“Золотий трикутник” Марбелья – Естепона – Бенахавіс: 23%;
- Майорка та Ібіца: 22%;
- Мадрид: 12%;
- Барселона: 12%,
- Аліканте: 10,6%.
Якщо аналізувати об’єкти дорожчі за 3 000 000 €, то понад 34% буде зосереджено на Коста-дель-Соль. Що стосується вподобань інвесторів, зацікавлених у купівлі нерухомості преміум-класу в Іспанії, то приблизно 40% із них розглядають варіанти дорожчі за 3 000 000 €. Таким чином, і за обсягом ринку, і за попитом Коста-дель-Соль лідирує, що й зумовлює значне річне зростання цін.
Головними покупцями дорогої нерухомості були й залишаються іноземці: європейці, росіяни, громадяни арабських країн, а останнім часом – і Китаю. Іспанський Forbes у липні 2023 року опублікував статтю, в якій зазначив, що за даними агентства InterNations Іспанія вийшла на друге місце у світі в списку країн з найбільшою привабливістю для життя. Лише за один рік, з 2022 по 2023 р., вона піднялася з п’ятого місця на друге. Іспанія відповідає всім можливим умовам: якість життя, дозвілля та відпочинок, клімат і погода, можливість займатися спортом, соціальна, економічна та політична стабільність і багато чого іншого. Водночас найбільше агентство нерухомості Knight Frank назвало Іспанію другою після Франції країною, найпривабливішою для купівлі житла преміум-класу. Усе це притягує іноземних інвесторів, спонукаючи купувати нерухомість у найкращих регіонах країни.
Поки що ніхто з експертів ринку нерухомості не прогнозує зміни існуючих тенденцій. Нині попит на предмети розкоші, до яких належить і нерухомість преміум-класу, величезний, у тому числі й в Іспанії. І ми маємо на увазі не лише попит на купівлю, а й на довгострокову оренду. І та невелика кількість об’єктів, виставлених на продаж, не може задовольнити всі запити. Можливо, варто очікувати помірнішого зростання цін до 2024 року, але ні про припинення зростання, ні тим паче про зниження мови немає.
